自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，其基本特征是服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)活動，其價值會隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中，通過銷售商品或提供服務(wù)為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。企業(yè)的自用房地產(chǎn)包括：已用于固定資產(chǎn)建設(shè)的土地使用權(quán)；生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理的建筑物。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)具有以下特點：投資性房地產(chǎn)在取得高收益的同時也存在著高風險；隨著時間的推移，其市場價值會超過其賬面價值；投資性房地產(chǎn)一般投資金額大、周期長、流動性和變現(xiàn)能力差。企業(yè)的投資性房地產(chǎn)主要包括：出租的土地使用權(quán)；長期持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；企業(yè)擁有并已出租的建筑物。

　　第一，自用房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的聯(lián)系。

　　首先，會計確認條件基本相同。根據(jù)《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》的規(guī)定，自用房地產(chǎn)必須在同時滿足兩個條件時才能予以確認：與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。而按照《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》的要求，投資性房地產(chǎn)也必須同時滿足下列條件的，才能予以確認：與該投資性房地產(chǎn)包含的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計量。

　　其次，會計初始計量范圍類似。企業(yè)自用房地產(chǎn)的初始計量具體規(guī)定如下：外購固定資產(chǎn)，應(yīng)按實際支付的購買價款、相關(guān)稅費、使固定資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務(wù)費等，作為固定資產(chǎn)的取得成本。建造固定資產(chǎn)，應(yīng)按建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出。作為固定資產(chǎn)的成本。某些特殊行業(yè)的特定固定資產(chǎn)，還應(yīng)考慮預(yù)計棄置費用因素。企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)。應(yīng)按照取得時的成本進行初始計量：外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會計準則的規(guī)定確認。購置自用房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的初始計量按照發(fā)生的實際相關(guān)成本計價入賬，而自建的初始計量成本包括達到預(yù)定可使用狀態(tài)前的一切合理、必要的支出。

　　最后，兩者存在一定轉(zhuǎn)換關(guān)系。房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換是指企業(yè)持有的房地產(chǎn)在用途方面發(fā)生了實質(zhì)性改變，造成原投資性房地產(chǎn)改為生產(chǎn)經(jīng)營自用的固定資產(chǎn)或者原生產(chǎn)經(jīng)營自用的固定資產(chǎn)改為用于賺取租金或資本增值時的投資性房地產(chǎn)。當作為固定資產(chǎn)的自用房地產(chǎn)從生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有目的轉(zhuǎn)變成為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的投資性房地產(chǎn)，原作為固定資產(chǎn)的自用房地產(chǎn)由“固定資產(chǎn)”科目轉(zhuǎn)換到“投資性房地產(chǎn)”科目進行會計核算。當為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的投資性房地產(chǎn)從其原持有意圖轉(zhuǎn)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的的自用房地產(chǎn)，原“投資性房地產(chǎn)”科目核算的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換到“固定資產(chǎn)”科目進行會計核算。

　　第二。自用房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)差異。

　　首先，經(jīng)濟實質(zhì)及持有目的區(qū)別。雖然投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上相同，但兩者仍存在本質(zhì)性區(qū)別：首先。自用房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)持有目的不同。企業(yè)會計準則明確指出，自用固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產(chǎn)；而投資性房地產(chǎn)則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權(quán)及房屋建筑物和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品。由此可見，以用于生產(chǎn)經(jīng)營管理為目的的房地產(chǎn)可劃入固定資產(chǎn)的范疇，而以賺取租金或資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”的范疇。雖然投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，這是投資性房地產(chǎn)不應(yīng)作為“固定資產(chǎn)”核算的主要理由。其次，用作固定資產(chǎn)的房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)經(jīng)濟實質(zhì)存在區(qū)別，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與企業(yè)的“投資”業(yè)務(wù)并無本質(zhì)區(qū)別，是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動外的通過將資產(chǎn)讓渡給其他單位以賺取增值為目的投資行為。但由于投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)屬于專門的對內(nèi)投資業(yè)務(wù)，有別于對外投資的長期投資的業(yè)務(wù)，并入專設(shè)的“投資性房地產(chǎn)”賬戶進行核算。而用作固定資產(chǎn)的房地產(chǎn)主要為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、或經(jīng)營管理提供場所，通過對外銷售商品或提供勞務(wù)獲利。

　　其次，會計后續(xù)計量的模式不同。自用房地產(chǎn)一般只能采用成本法進行核算。固定資產(chǎn)的更新改造等后續(xù)支出，滿足固定資產(chǎn)確認條件的應(yīng)計入固定資產(chǎn)成本，如有被替換的部分應(yīng)同被替換部分的賬面從該固定資產(chǎn)原賬面價值中扣除；不滿足規(guī)定資產(chǎn)確認條件的固定資產(chǎn)修理費用等，應(yīng)當在發(fā)生時計入當期損益。在對固定資產(chǎn)發(fā)生可資本化的后續(xù)支出后，企業(yè)應(yīng)將該固定資產(chǎn)的原價、已計提的累計折舊和減值準備轉(zhuǎn)銷，將固定資產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)入在建工程。在固定資產(chǎn)發(fā)生的后續(xù)支出完工并達到預(yù)定可使用狀態(tài)時，應(yīng)在后續(xù)支出資本化后的固定資產(chǎn)賬面價值不超過其可收回金額的范圍內(nèi)，從在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負債表日多采用成本模式進行后續(xù)計量。但是，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，即同時滿足條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理估計的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當期損益。并且已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)。不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　最后，資產(chǎn)處置時會計處理區(qū)別。自用房地產(chǎn)的處置主要是指用作固定資產(chǎn)的房地產(chǎn)的報廢和出售，以及對因各種不可抗拒的自然災(zāi)害而遭到損失的固定資產(chǎn)所進行清理工作。企業(yè)因出售、報廢、毀損等原因減少的自用房地產(chǎn)而發(fā)生的固定資產(chǎn)凈值以及在清理過程中所發(fā)生的清理費用和清理收入，一般要通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算，其借方反映轉(zhuǎn)入清理的固定資產(chǎn)的凈值和發(fā)生的清理費用，貸方反映清理固定資產(chǎn)的變價收入和應(yīng)由保險公司或過失人承擔的損失等。自用房地產(chǎn)清理完畢后的凈收益計人“營業(yè)外收入”，如果為凈損失則計人“營業(yè)外支出”賬戶。當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益將實際收到的處置收人計入“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計人“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶。當采用成本模式計量處置投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷。借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按其差額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目。已計提減值準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準備。采用公允價值模式計量，進行投資性房地產(chǎn)處置時，應(yīng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目、貸記或借記“投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)”科目；同時。按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日記入資本公積的金額，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。