當(dāng)前我國房產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，政府和百姓都公認(rèn)有人在炒作房產(chǎn)�，F(xiàn)在，有的人買房不住，有的人沒房住又買不起房。就算4，000元/平方米，80平米還需要 32萬，一個(gè)工薪階層一生的積蓄也買不起一套房子。住房價(jià)格之所以炒得這么熱，主要是我國缺乏對(duì)房產(chǎn)買賣的法律控制和稅收調(diào)節(jié)。我國只對(duì)經(jīng)營性房屋征收房產(chǎn)稅，建議擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，對(duì)所有擁有超過一定面積的房產(chǎn)所有人征收房產(chǎn)稅，將此稅用于社會(huì)再分配。因?yàn)橹挥懈蝗瞬拍軗碛写竺娣e住房，有幾套、幾十套住房，他們購買住房的目的不是居住，是用于投資增值，如果對(duì)他們征收房產(chǎn)稅，就可以控制一些人的住房炒作行為，讓住房價(jià)格降到合理的價(jià)位，讓急需住房的人能夠買得起房子住。這也是關(guān)心大多數(shù)群眾的利益、保持社會(huì)穩(wěn)定的重要舉措。

　　下面介紹一下法國對(duì)房地產(chǎn)的管理。

　　目前，大約有60％的法國家庭擁有自己的房產(chǎn)，有的還有第二、第三住宅，供度假時(shí)居住。私人房產(chǎn)占私人財(cái)產(chǎn)總值的58％，盡管由于法國近幾年經(jīng)濟(jì)不景氣，房價(jià)呈下跌趨勢(shì)，但房產(chǎn)的分配仍是社會(huì)財(cái)富分配與再分配的重要內(nèi)容之一。法國有一套完整的法律和行政措施來規(guī)范房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，其主要措施是：1.任何住房產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，都必須履行一套完整的法律手續(xù)，包括到公證處辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證書和到指定的行政部門登記、備案；2.任何住房產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，無論是有賞的還是無賞的，都必須繳納一定比例的稅金。

　　房產(chǎn)的有賞轉(zhuǎn)讓

　　房產(chǎn)的有賞轉(zhuǎn)讓就是通過買、賣的形式實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。在法國，住房買、賣都要經(jīng)過公證部門，由購房者繳納房價(jià)2.5％左右的手續(xù)費(fèi)和7.5％左右的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅；賣方則要繳納房產(chǎn)的增值稅，但如果賣主符合一定的條件，也可享受減免稅的優(yōu)惠。如所賣房子是賣主的第一住宅（每年居住不少于8個(gè)月），或賣主的總家產(chǎn)在40萬法郎以下，或賣房的原因是由于工作調(diào)動(dòng)等，賣房的增值部分不列入征稅范圍。政府鼓勵(lì)房主長期擁有住房，而不是頻繁地買賣。房主擁有某套住房的時(shí)間越長，減稅越多，從購房的第三年起，每年從增值中減去3.3％后征稅。此外，任何個(gè)人購房，除了應(yīng)該享受的減稅優(yōu)惠外，還享受6千法郎的一般性減稅。

　　我們可以通過舉例來說明房產(chǎn)買、賣雙方的納稅情況。假如某人1986年購買了一套住房，房價(jià)為40萬法郎，則他還要付2.5％的手續(xù)費(fèi)1萬法郎和7.5％的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅3萬法郎，他的購房總投資為44萬法郎。他于1992年花費(fèi)了10萬法郎裝修房子。1998年他要賣出該住房，則1998年該房產(chǎn)的價(jià)值為購房價(jià)×1998年對(duì)1986年的貨幣系數(shù)（1.85）+裝修投資×1998年對(duì)1992年的貨幣系數(shù)（1.15），計(jì)為40×1.85+10×1.15= 85.5萬法郎。如他以115.5萬法郎的價(jià)格賣出，房產(chǎn)增值115.5-85.5=30萬法郎。由于他擁有此房12年，減稅的額度為30×3.3％× （12-2）=9.9萬法郎，則他的納稅范圍為30-9.9-0.6=19.5萬法郎。然后再把這19.5萬法郎平均分成5年計(jì)入個(gè)人收入，每年為 19.5÷5=3.9萬法郎，如果他為普通職員，年薪為17萬法郎，則他要連續(xù)5年以17+3.9=20.9萬法郎的年總收入申報(bào)納稅。

　　房產(chǎn)的無賞轉(zhuǎn)讓

　　住房的無賞轉(zhuǎn)讓是指通過繼承或贈(zèng)予的形式實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。無論是繼承人還是被贈(zèng)予人，都要繳納房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，稅金的多少取決于兩個(gè)要素：一是住房本身的價(jià)格；二是轉(zhuǎn)讓雙方親緣關(guān)系的程度。在某些情況下，還要考慮當(dāng)事一方的年齡。房子本身的價(jià)格是有公證部門或法院參照市場(chǎng)價(jià)確定的。夫妻之間以及直系代與代之間的房產(chǎn)繼承可享受的最高免稅額為30萬法郎；兄弟姐妹之間的繼承可享受的最高免稅額為10萬法郎；其他關(guān)系的繼承只免1萬法郎。如果贈(zèng)予人的年齡在65 歲以下，可享受25％的免稅，65歲以上可享受15％的免稅。親緣關(guān)系不同，征稅范圍的數(shù)額不同，其稅率也不同。夫妻之間房產(chǎn)無賞轉(zhuǎn)讓的征稅率為：5萬法郎以下為5％，5—10萬法郎為 10％，10—20萬法郎為15％，20—340萬法郎為20％，340—560萬法郎為30％，560—1120萬法郎為35％，1120萬法郎以上為40％；直系代與代之間房產(chǎn)無賞轉(zhuǎn)讓的征稅率為：5萬以下為5％，5-7.5萬法郎為10％，7.5-10萬法郎為 15％，10-340萬法郎為20％，340-560萬法郎為30％，560-1120萬法郎為35％，1120萬法郎以上為40％。兄弟姐妹之間房產(chǎn)無賞轉(zhuǎn)讓的征稅率為15萬法郎以下為35％，15萬法郎以上為45％；第四代之間房產(chǎn)無賞轉(zhuǎn)讓的征稅率為55％；四代以外或非親緣關(guān)系房產(chǎn)無賞轉(zhuǎn)讓的征稅率為60％。

　　預(yù)防房產(chǎn)不正當(dāng)轉(zhuǎn)讓的措施

　　由于在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的過程中，無論是有賞轉(zhuǎn)讓還是無賞轉(zhuǎn)讓，都要向國家或地方政府繳納一定比例的稅額，而稅額與房價(jià)有關(guān)，人們便可采用“廉價(jià)轉(zhuǎn)讓”的辦法少繳稅。為了杜絕這一現(xiàn)象，防止偷稅、漏稅，法國有各種相應(yīng)的法律，規(guī)范房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序，制裁轉(zhuǎn)讓過程中的不正當(dāng)行為�！皟�(yōu)先購買權(quán)”就是其中的一種。負(fù)責(zé)住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的政府行政部門除了核實(shí)產(chǎn)權(quán)的義務(wù)及其落實(shí)情況外，還要檢查房子的售價(jià)是否和市場(chǎng)一致，如果明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，則它就可優(yōu)先購買此住房，買主則一無所獲，賣主也不得反悔，從而蒙受“廉價(jià)轉(zhuǎn)讓”所造成的損失。為了防止行政部門濫用“優(yōu)先購買權(quán)”，賣主可從行政部門得到所報(bào)房價(jià)10％的“優(yōu)先購買補(bǔ)貼”。

　　法國通過對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律控制，確保了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中的合法性和完整性，維護(hù)了房產(chǎn)業(yè)主的合法權(quán)益，并促使其履行法律規(guī)定的義務(wù)；通過法律控制，監(jiān)督了房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，有效地防止了偷、漏稅現(xiàn)象，增加了國家的稅收，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)財(cái)富的再分配，防止貧富差距的無限度擴(kuò)大。

　　我國的住房改革正在廣泛、深入地進(jìn)行，我們應(yīng)研究外國有關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律和制度，借鑒它們對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制訂出適合我國國情的較完備的法規(guī)，使我國的房改少走彎路、少出漏洞，確保國家和公民個(gè)人利益不受損害。