今天下午，現(xiàn)任北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任來(lái)到南京，這也是他第三次來(lái)到南京。董教授此次南京之行給一些中小開(kāi)發(fā)商的出路提出了自己的觀點(diǎn)，在演講前接受本站記者獨(dú)家專訪時(shí)，董教授認(rèn)為，此次房地產(chǎn)市場(chǎng)中的觀望情緒大概需要“大約半年左右才能逐漸逐漸恢復(fù)過(guò)來(lái)”。
觀點(diǎn)一：“不是房?jī)r(jià)下跌就是拐點(diǎn)”
在“拐點(diǎn)”論充斥市場(chǎng)的今天，到底什么是“拐點(diǎn)”？到底是什么原因造成目前所謂的“拐點(diǎn)”論頻頻出現(xiàn)的呢？
董教授告訴本站記者，拐點(diǎn)是從去年十月份出現(xiàn)的。“拐點(diǎn)是有嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)學(xué)含義的，增長(zhǎng)速度的變化這個(gè)點(diǎn)叫拐點(diǎn)，不是房?jī)r(jià)最高點(diǎn)然后往下來(lái)然后這叫拐點(diǎn)，不是這個(gè)意思”。他認(rèn)為，從已經(jīng)出現(xiàn)的數(shù)據(jù)來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)交易量的確是下降了，但是從房?jī)r(jià)來(lái)看，一月份還是上漲了10%還多。“應(yīng)該說(shuō)我們現(xiàn)在沒(méi)有看到拐點(diǎn)的出現(xiàn)”。
董教授說(shuō)，從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)講，08年房?jī)r(jià)的發(fā)展走勢(shì)可能會(huì)趨于平穩(wěn)一些，第一是07年各地放地的規(guī)模有所擴(kuò)大，第二市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則改變了，老百姓的觀望情緒的確是有所加重，還有一個(gè)就是貸款的條件等等，物業(yè)稅等等都影響了老百姓的投資情緒，“但是我想讓房?jī)r(jià)明確地下跌這是不可能的”。
觀點(diǎn)二：房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)像股市下跌的問(wèn)題
股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)一向被稱為是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“翹翹板”，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候，股市就顯得有些衰落，相反，當(dāng)股市火爆的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)就開(kāi)始火爆，當(dāng)時(shí)在去年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市雙雙實(shí)現(xiàn)了飛躍，而到了08年，這兩個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的“冤家”又相互雙雙走下坡路。近日，中國(guó)的股市是一跌再跌，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)也出現(xiàn)相似的問(wèn)題呢？
另外，作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大哥”的萬(wàn)科集團(tuán)今年在全國(guó)各地的項(xiàng)目中頻頻降價(jià)，有業(yè)內(nèi)人士甚至稱，萬(wàn)科的降價(jià)銷售堪比宏觀調(diào)控？這一切會(huì)不會(huì)都加大中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向低迷？
關(guān)于萬(wàn)科的問(wèn)題，董教授告訴本站記者，是從市場(chǎng)上來(lái)看，萬(wàn)科確實(shí)降價(jià)了，“但是萬(wàn)科的影響力還不足以撼動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)，萬(wàn)科只有全國(guó)百分之一的開(kāi)發(fā)商，還不足以撼動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)”。從官方的表態(tài)，還是看到政府是不希望這個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生大的動(dòng)蕩�！爱a(chǎn)生大的動(dòng)蕩沒(méi)有好處，如果房?jī)r(jià)下降15%，全國(guó)平均下降5%，那全國(guó)肯定會(huì)大亂，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房子，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)法付工錢(qián)，建筑企業(yè)拿不到報(bào)酬，就沒(méi)給建筑工人開(kāi)工資，建筑工人拿不到報(bào)酬就會(huì)跳樓，我們現(xiàn)在有一兩千萬(wàn)的建筑工人，還有銀行的問(wèn)題，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商這邊房子賣(mài)不動(dòng)，銀行的錢(qián)怎么回收，很多人都會(huì)鬧事，這些問(wèn)題都會(huì)出現(xiàn)”。董教授告訴記者，市場(chǎng)趨穩(wěn)或者說(shuō)是追求穩(wěn)定，大家可以接受的增長(zhǎng)，這是相對(duì)理性科學(xué)的態(tài)度。
“一個(gè)是房地產(chǎn)是沒(méi)有替代品的，不然我們很難改變他需求變化的趨勢(shì)。這是一個(gè)市場(chǎng)規(guī)則房地產(chǎn)需求的東西一定是上漲的，人口總量又在增加，大量的工業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，宏觀調(diào)控改變不了城市化的進(jìn)程，宏觀調(diào)控也不能讓這些未婚的人不去同居，宏觀調(diào)控有些方面是能解決的，有些方面是解決不了的，我們必須面對(duì)這樣的問(wèn)題，然后研究怎么樣去順應(yīng)這個(gè)潮流，然后讓房?jī)r(jià)相對(duì)趨穩(wěn)。從幾各方面來(lái)談，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭老大。房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)像股市下跌的問(wèn)題”。董教授說(shuō)。
觀點(diǎn)三：此次觀望可能要半年時(shí)間才能恢復(fù)
在拐點(diǎn)論的影響下，在大的房地產(chǎn)公司不斷降價(jià)的形式逼迫下，南京的一些開(kāi)發(fā)商也采取了變相的降價(jià)方式，例如南京蘇寧地產(chǎn)在江北的項(xiàng)目就采取了“一口價(jià)”方式來(lái)促銷，而在此之前已經(jīng)有一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)采取了這項(xiàng)措施？那么這次觀望到底要持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？
董教授認(rèn)為，這次的觀望和過(guò)去不一樣，過(guò)去一般是持續(xù)兩到三個(gè)月，現(xiàn)在的觀望背景不太相同，原因有兩個(gè)方面，第一個(gè)是政府承諾要給老百姓一些補(bǔ)貼，這樣的話，老百姓的情緒得到了很大的舒緩，對(duì)政府的信心增強(qiáng)了。這樣他對(duì)市場(chǎng)那種急迫的心情就會(huì)下降。董教授舉例說(shuō)，過(guò)去政府保障的力度不夠，現(xiàn)在要加強(qiáng)保障。加強(qiáng)保障會(huì)使一部分購(gòu)買(mǎi)力得到政府的支持。正常的市場(chǎng)會(huì)因此受到影響。例如深圳要建十萬(wàn)套保障房，應(yīng)該說(shuō)這個(gè)量還是不小的，因?yàn)檫@個(gè)量供應(yīng)上來(lái)的，應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)的漲幅是有沖擊的。還有整個(gè)需求受到了抑制，購(gòu)買(mǎi)能夠和愿望下降，
另外最近出了拐點(diǎn)論的影響，“比如現(xiàn)在有個(gè)五星級(jí)酒店，他的老板說(shuō)，的確我這一次進(jìn)的一些肉有問(wèn)題的，大家不要來(lái)吃飯了，那么的確大家會(huì)相信，如果是另外一個(gè)人說(shuō)的，盡管他們是局長(zhǎng)，那個(gè)飯店的肉可能有問(wèn)題，但是不會(huì)有那么多人去相信他，大家知道這種心理。我們說(shuō)王婆賣(mài)瓜自賣(mài)自夸的”。
觀點(diǎn)三：物業(yè)稅會(huì)征收，但是不知道時(shí)間點(diǎn)
物業(yè)稅也是去年的熱點(diǎn)話題，那么對(duì)于物業(yè)稅，什么時(shí)候能征收呢？又該怎么征收呢？在這個(gè)問(wèn)題上，董教授顯得有些悲觀，在回答記者提問(wèn)的時(shí)候，他的回答很直接：物業(yè)稅的發(fā)展方向是會(huì)征收，但是不知道時(shí)間點(diǎn)。
董教授認(rèn)為，現(xiàn)在我們把很多問(wèn)題想得太簡(jiǎn)單了。首先是現(xiàn)在財(cái)產(chǎn)等不透明，即使有決心有辦法也要3年的時(shí)間才能做到�！拔覀冇幸粋�(gè)類似的東西，過(guò)去說(shuō)征遺產(chǎn)稅到現(xiàn)在為止沒(méi)有征出來(lái)。我們連公布官員的財(cái)產(chǎn)都做不到，怎么能征遺產(chǎn)稅呢”。
其次，現(xiàn)在也沒(méi)有思路征物業(yè)稅。“如果按照價(jià)值來(lái)征收，你說(shuō)我值八十萬(wàn)我就值八十萬(wàn)了，是有爭(zhēng)議的，如果按照面積征收都是行不通的，農(nóng)民雖然房子面積很大，但是城市化之后，一些人失業(yè)了，那么該如何來(lái)征收呢？我們會(huì)發(fā)現(xiàn)沒(méi)有任何一種思路可以在征”。所以，董教授認(rèn)為，按照發(fā)展方向來(lái)講是要征的，但我也不清楚什么時(shí)候能征上來(lái)。
觀點(diǎn)四：開(kāi)發(fā)商要關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展
此次董教授來(lái)到南京，還給南京的一些中小開(kāi)發(fā)商的發(fā)展出路提出了幾點(diǎn)建議。他認(rèn)為，整個(gè)市場(chǎng)的狀況全部變了，所以開(kāi)發(fā)商必須調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。首先是高度關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，拓展發(fā)展思路，“從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度研究發(fā)現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)要強(qiáng)于商業(yè)。商業(yè)服務(wù)業(yè)服務(wù)的主要是周邊的市場(chǎng)，只有工業(yè)才是世界性的，一般的服務(wù)項(xiàng)目不可以賣(mài)到國(guó)外的。500強(qiáng)里基本無(wú)地產(chǎn)企業(yè)的，麥當(dāng)勞是個(gè)啟示，我們現(xiàn)在的蓋房子賣(mài)掉的模式過(guò)時(shí)了”。
其次，考慮到沿海到北方發(fā)展�！皬倪@次宏觀調(diào)控的情況來(lái)看，沿海地區(qū)除了兩個(gè)省份影響比較大，別的地方還無(wú)所謂，北方受影響比較小，特別是往北去，遼東半島這個(gè)地方我認(rèn)為是非常有前途的，因?yàn)榫幼…h(huán)境來(lái)講，這個(gè)地方是最理想的居住環(huán)境，江蘇這邊就有點(diǎn)熱，從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，有錢(qián)人和一些企業(yè)家都普遍在這里買(mǎi)房子”。
第三，側(cè)重于開(kāi)發(fā)高檔房地產(chǎn)，尋求相對(duì)較高的回報(bào)。未來(lái)幾年高檔住宅價(jià)格可能大漲。應(yīng)側(cè)重于高檔房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，避開(kāi)保障房增加帶來(lái)的沖擊，尤其是新政府成立之初這兩三年，可以到一些小開(kāi)發(fā)商手中淘地。另外原來(lái)房?jī)r(jià)也不夠高，大家的抱怨也不是那么重，很多中小城鎮(zhèn)的收入水平還不錯(cuò)。提前進(jìn)入一些城市建設(shè)的新區(qū)謀求發(fā)展，花大力氣搜集城市規(guī)劃變動(dòng)信息，特別是新區(qū)建設(shè)信息，提前進(jìn)入，與政府通過(guò)合同約定好，相對(duì)長(zhǎng)期地持有土地、獲取巨額土地增值回報(bào)，一定要去找這樣的區(qū)域。
附：董藩教授南京演講現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄
【董藩】：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位朋友很高興再一次有一個(gè)機(jī)會(huì)來(lái)南京跟大家交流。我們看到了報(bào)導(dǎo)說(shuō)南京公布商品房的成本，限制利潤(rùn)幅度，當(dāng)時(shí)我在央視的時(shí)候我都提到了這個(gè)觀點(diǎn)，我可以跟南京市場(chǎng)打個(gè)賭，如果他能夠不顧一切地采取措施，去限制這個(gè)利潤(rùn)率的話，三年之內(nèi)，房地產(chǎn)要挎掉，五年之內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)要衰退。不管怎么說(shuō)，我打聽(tīng)了一下，這個(gè)政策到最后是無(wú)法執(zhí)行的，經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題一定要有經(jīng)濟(jì)的手段去解決。房?jī)r(jià)到低我們從來(lái)沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)到底是多高或多低。我們是13億人口，我們可用的土地還是很有限的跟加拿大是完全不一樣的，現(xiàn)在在國(guó)外主要是二手房在交易，我們國(guó)家主要是新房，新房和二手房的價(jià)格是完全不一樣的，我隨口可以說(shuō)出，十點(diǎn)八點(diǎn)的理由，中國(guó)房?jī)r(jià)跟外國(guó)房?jī)r(jià)是不能比的。我們不清楚房?jī)r(jià)到底是多少才是合適的？我們總是跟過(guò)去相比，過(guò)去的房?jī)r(jià)是非市場(chǎng)大供應(yīng)的，以前有大量的房改房，和歐美發(fā)達(dá)國(guó)家不一樣，從這個(gè)角度來(lái)講，資產(chǎn)還有膨脹的過(guò)程，有很多非常理論化的東西需要研究。我們看到?jīng)_刺大家耳朵的都不是一些很理性的觀點(diǎn)。合理的房?jī)r(jià)到底在哪里？今天我們沒(méi)有時(shí)間去談?wù)撨@個(gè)問(wèn)題。我今天跟大家談幾個(gè)非常實(shí)的問(wèn)題。我們主要談中小企業(yè)的發(fā)展策略。在座的各位開(kāi)發(fā)商幾十億以下的開(kāi)發(fā)商怎么來(lái)生存？
房?jī)r(jià)我可以告訴大家一個(gè)結(jié)論，房?jī)r(jià)在特殊情況下才會(huì)發(fā)生波動(dòng)，是肯定會(huì)漲的，規(guī)律就是這個(gè)樣子的。我借鑒西方的闡述并不是非常完整，我加了兩個(gè)概念，一個(gè)是房地產(chǎn)是沒(méi)有替代品的，不然我們很難改變他需求變化的趨勢(shì)。這是一個(gè)市場(chǎng)規(guī)則房地產(chǎn)需求的東西一定是上漲的，人口總量又在增加，大量的工業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，所以大的趨勢(shì)很能改變，宏觀調(diào)控改變不了城市化的進(jìn)程，宏觀調(diào)控也不能讓這些未婚的人不去同居，宏觀調(diào)控有些方面是能解決的，有些方面是解決不了的，我們必須面對(duì)這樣的問(wèn)題，然后研究怎么樣去順應(yīng)這個(gè)潮流，然后讓房?jī)r(jià)相對(duì)趨穩(wěn)。如果房?jī)r(jià)下跌15%，全國(guó)有一半以上的工地是轉(zhuǎn)不動(dòng)的，有80%的工地就要停下來(lái)了，金融也會(huì)成問(wèn)題，還有房?jī)r(jià)大的盤(pán)原來(lái)賣(mài)一萬(wàn)或者八千塊錢(qián)，現(xiàn)在賣(mài)六千，那原來(lái)買(mǎi)房的人就會(huì)覺(jué)得吃虧了，他們一定會(huì)要求退房的，像這種情況，萬(wàn)科那邊有業(yè)主提出來(lái)怎么怎么樣等等，一定會(huì)這些這樣的問(wèn)題，我們需要有一個(gè)穩(wěn)定的環(huán)境，不希望有那么多人到政府去鬧事。這要從幾各方面來(lái)談，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭老大。房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)像股市下跌的問(wèn)題。像當(dāng)年的日本、泰國(guó)他們都是極端情況造成的。
情緒是情緒、愿望是愿望，我們?cè)谝?guī)律面前還是要尊重事實(shí)。08年房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣，基本的判斷仍然是上漲，可能會(huì)趨緩，我們要分析幾個(gè)大因素，一個(gè)是土地控制面積問(wèn)題，控制面積不是賣(mài)不要的面積，不是市場(chǎng)消化不了的面積。這就意味著什么呢？意味著現(xiàn)怎的供應(yīng)是多少呢？我過(guò)去批評(píng)整個(gè)國(guó)家宏觀調(diào)控在思路上出現(xiàn)了問(wèn)題，一切的思路都能驗(yàn)證，因?yàn)槲覀児┣箨P(guān)系緊張，只能導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，我們沒(méi)有辦法改變市場(chǎng)變化的趨勢(shì)，看看現(xiàn)在的情況是什么樣子，從03年以來(lái)，市場(chǎng)的存量供應(yīng)一直是在下降的，因?yàn)槭袌?chǎng)的供應(yīng)越來(lái)越緊張，需求卻在不斷地膨脹。每個(gè)城市平均還有60幾個(gè)鎮(zhèn)，只有一千套房子，是這么一個(gè)狀態(tài)，全世界經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)，只有我們國(guó)家買(mǎi)房子還要求人，不求人買(mǎi)不到，這是我們面臨的市場(chǎng)狀況。他在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，仍然會(huì)發(fā)揮作用，就說(shuō)上漲的壓力非常大。全國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅是嚴(yán)重下降的，他還會(huì)影響兩年左右的供應(yīng)。當(dāng)然也有跟他相反的力量，我們會(huì)看到這樣一個(gè)數(shù)據(jù)，新開(kāi)工的面積有上漲的趨勢(shì)，但從06年有點(diǎn)下降，施工面積上漲的幅度比較明顯的，竣工面積是在下降的。我們放地的時(shí)候，盤(pán)越來(lái)越大周期的確是長(zhǎng)了，開(kāi)發(fā)商也有人為的原因，那么在未來(lái)從05年之后，這個(gè)巨大的施工面積，在未來(lái)的兩年當(dāng)中會(huì)大量地吐出來(lái)。未來(lái)的增量會(huì)也明顯的增加。
還有一點(diǎn)關(guān)于保障房的問(wèn)題，過(guò)去政府保障的力度不夠，現(xiàn)在要加強(qiáng)保障。加強(qiáng)保障會(huì)使一部分購(gòu)買(mǎi)力得到政府的支持。正常的市場(chǎng)會(huì)因此受到影響。我們看到個(gè)別報(bào)道，深圳要建十萬(wàn)套保障房，應(yīng)該說(shuō)這個(gè)量還是不小的，因?yàn)檫@個(gè)量供應(yīng)上來(lái)的，應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)的漲幅是有沖擊的。還有整個(gè)需求受到了抑制，購(gòu)買(mǎi)能夠和愿望下降，提高首付的作用得以體現(xiàn)，提高利潤(rùn)的作用明顯顯現(xiàn)，存款準(zhǔn)備金率不斷上吊，審查的嚴(yán)肅性提高；政府干預(yù)貸款規(guī)模和時(shí)間，過(guò)去已經(jīng)發(fā)生過(guò)。還有關(guān)于物業(yè)稅傳言的影響，可能很多人也一直很觀眾，我早就說(shuō)過(guò)物業(yè)稅三年五年搞不出來(lái)了，這個(gè)問(wèn)題是非常非常復(fù)雜的，還有其他一些原因，包括今天我們這個(gè)活動(dòng)是媒體搞的，媒體當(dāng)中也會(huì)有很多并不科學(xué)的話放出來(lái)。所以總體上來(lái)看，這個(gè)需求的確還是受到了抑制，這也是緩和房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)重要的因素。與他相聯(lián)系，就是整個(gè)的預(yù)期發(fā)生變化，這種看法可能會(huì)發(fā)生變化。這次的觀望和過(guò)去不一樣，過(guò)去一般是持續(xù)兩到三個(gè)月，現(xiàn)在的觀望背景不太相同，就是什么呢？第一個(gè)政府承諾要給老百姓一些補(bǔ)貼，這樣的話，老百姓的情緒得到了很大的舒緩，對(duì)政府的信心增強(qiáng)了。這樣他對(duì)市場(chǎng)那種急迫的心情就會(huì)下降。另外最近出了拐角論，比如現(xiàn)在有個(gè)五星級(jí)酒店，他的老板說(shuō)，的確我這一次進(jìn)的一些肉有問(wèn)題的，大家不要來(lái)吃飯了，那么的確大家會(huì)相信，對(duì)吧，如果是另外一個(gè)人說(shuō)的，盡管他們是局長(zhǎng)，那個(gè)飯店的肉可能有問(wèn)題，但是不會(huì)有那么多人去相信他，大家知道這種心理吧。我們說(shuō)王婆賣(mài)瓜自賣(mài)自夸的。
這一次的觀望，可能要達(dá)到什么程度呢？比以前的趕往時(shí)間要長(zhǎng)，可能要大約半年左右才能逐漸逐漸恢復(fù)過(guò)來(lái)。這是我們上面看到的，即有促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，也有促進(jìn)價(jià)格趨緩的趨勢(shì)。這種情況下，房?jī)r(jià)會(huì)上漲，但會(huì)趨穩(wěn)。這種情況下，小開(kāi)發(fā)商怎么辦？整個(gè)規(guī)則變了，跟過(guò)去大不一樣，盡管房?jī)r(jià)是穩(wěn)中有升，但是規(guī)則變了。過(guò)去政府不太強(qiáng)調(diào)住房保障，第二我們不再調(diào)宏觀，還調(diào)控微觀，還有一個(gè)問(wèn)題就說(shuō)，對(duì)價(jià)格還有另外一些措施，比如說(shuō)限價(jià)房的問(wèn)題我不太贊同。管制房?jī)r(jià)的結(jié)果是使房?jī)r(jià)漲得更高。我們現(xiàn)在確實(shí)是在干預(yù)房?jī)r(jià)的形成，一些政策也不可能馬上就會(huì)發(fā)生什么大的變化，所以中小開(kāi)發(fā)商的確有一個(gè)調(diào)整問(wèn)題，還有大的背景，當(dāng)社會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)存在暴利的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)的好日子就結(jié)束了，大量開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，會(huì)攤薄它的利潤(rùn)。
全社會(huì)會(huì)形成對(duì)開(kāi)發(fā)商制約的輿論環(huán)境。整個(gè)市場(chǎng)的狀況全部變了。所以開(kāi)發(fā)商必須調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。最近我總結(jié)一下，我給你這么幾點(diǎn)建議，高度關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，拓展發(fā)展思路，工業(yè)地產(chǎn)具體指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)配資源地時(shí)代，以政策為主導(dǎo)的調(diào)配方式淡出歷史舞臺(tái)。這種調(diào)控將大大提升工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。小企業(yè)怎么辦？工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景是非常廣闊的。工業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率有多大，我可以給大家看一張圖（如圖），在未來(lái)你說(shuō)七年八年十年，我現(xiàn)在說(shuō)不清楚到底這個(gè)過(guò)程是多長(zhǎng)，但是我估計(jì)六七年市場(chǎng)就會(huì)成熟了。工業(yè)用地增加了商業(yè)住宅用地，他們那邊的漲幅就會(huì)大大緩解下來(lái)。
學(xué)工商管理有個(gè)藍(lán)海戰(zhàn)略，生意生意、要生成心意，這才叫生意。一個(gè)人的創(chuàng)造力等于信息加思維模式。小企業(yè)怎么辦呢？第一要搭乘到最后一批協(xié)議用地的“末班車”。要選好區(qū)域、研究模式，第一你可以直接建工業(yè)項(xiàng)目，然后適時(shí)出售股權(quán)，回避交增值稅；第二個(gè)思路，雙方合作，適時(shí)撤出（按照即時(shí)土地價(jià)格）；第三個(gè)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)，爭(zhēng)取經(jīng)營(yíng)收益、土地增值、上市三種機(jī)會(huì)；四投資有科技含量的工業(yè)項(xiàng)目，爭(zhēng)取上市，再裝入地產(chǎn)部分，或地產(chǎn)公司通過(guò)自己的工業(yè)上市項(xiàng)目借殼上市，獲得幾十倍增值收入。開(kāi)發(fā)商要選有科技含量的項(xiàng)目。有科技含量的，一旦上市了以后，用你的房地產(chǎn)企業(yè)，你自己建自己的工業(yè)企業(yè)，就會(huì)導(dǎo)致你整個(gè)資產(chǎn)可能會(huì)增值幾十倍。我們也不要瞧不起工業(yè)，有些項(xiàng)目回報(bào)很好，主要我們能夠低價(jià)買(mǎi)入持續(xù)持有最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，具有世界性的成長(zhǎng)空間。只有做工業(yè)也可以把個(gè)地握在手里。土地是財(cái)富之母。
我要告訴大家，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度研究發(fā)現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)要強(qiáng)于商業(yè)。商業(yè)服務(wù)業(yè)服務(wù)的主要是周邊的市場(chǎng)，只有工業(yè)才是世界性的，一般的服務(wù)項(xiàng)目不可以賣(mài)到國(guó)外的。500強(qiáng)里基本無(wú)地產(chǎn)企業(yè)的，麥當(dāng)勞是個(gè)啟示，我們現(xiàn)在的蓋房子賣(mài)掉的模式過(guò)時(shí)了。那么區(qū)域怎么選？每個(gè)省都有好的區(qū)域，比如剛才看到的南京，南京過(guò)去的輝煌讓我們很欽佩，南京的未來(lái)更是值得期待。但是從全國(guó)來(lái)看的話，他有很多值得關(guān)注的點(diǎn)。我們要關(guān)注四個(gè)增長(zhǎng)區(qū)，大連長(zhǎng)興島、天津?yàn)I海新區(qū)、曹妃甸、北部灣。
進(jìn)入一個(gè)市場(chǎng)要掌握好時(shí)機(jī)。最值得關(guān)注的是大連長(zhǎng)興島，從國(guó)家發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，也要關(guān)注這個(gè)區(qū)域。我們過(guò)去的發(fā)展戰(zhàn)略是西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，現(xiàn)在來(lái)講的話，應(yīng)該說(shuō)從政府的密度上來(lái)講，有所緩和，也所下降。現(xiàn)在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)這么強(qiáng)，政府的壓力也很大，軍事上要想強(qiáng)大，工業(yè)就必須強(qiáng)大，工業(yè)強(qiáng)了，軍事才能強(qiáng)。我們跟美國(guó)和其他國(guó)家還有很大的差距。新的領(lǐng)導(dǎo)班子他們就研究了一個(gè)新的發(fā)展戰(zhàn)略。我們國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人在篩選接班人的時(shí)候，我們就發(fā)現(xiàn)篩選年輕的。我們未來(lái)要建自由港，大家認(rèn)為長(zhǎng)興島是最適合建自由港的。長(zhǎng)興島是在大連范圍內(nèi)的島，我們估計(jì)在未來(lái)的五六年當(dāng)中會(huì)投進(jìn)去五六千億（如圖）。大家看它很容易封閉起來(lái)，變成自由港，要想發(fā)大財(cái)要研究國(guó)家的發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃。這個(gè)城市將由誰(shuí)來(lái)干，新加坡和我們一塊來(lái)干。他的定位是什么呢？有利于形成政策性地區(qū)，易于設(shè)立出口加工區(qū)或自由貿(mào)易區(qū)。長(zhǎng)興島已經(jīng)是中國(guó)政府同新加坡政府合作的項(xiàng)目，長(zhǎng)興島的全島規(guī)劃將由新加坡裕廊國(guó)完成，將是裕廊在中國(guó)完成的最大的項(xiàng)目。商務(wù)部正在辦理長(zhǎng)興島的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)問(wèn)題。國(guó)家主要領(lǐng)導(dǎo)人已經(jīng)與新加坡領(lǐng)導(dǎo)就合作問(wèn)題進(jìn)行了溝通。李光耀同志在中國(guó)講話緊抓這個(gè)島，這個(gè)島的人脈關(guān)系及其豐富。上上下下都是非常支持這個(gè)島的開(kāi)發(fā)的。我們看這是新加坡搞的規(guī)劃（如圖）。港口建設(shè)的力度是非常大的，港口規(guī)劃分了五大片。大家看一些大型企業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐了，比如說(shuō)全球排名第六位的造船企業(yè)，韓國(guó)STX集團(tuán)，也得有兩百億的投資。新加坡萬(wàn)邦集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)駐長(zhǎng)興島，總投資約7億美元。中石油的項(xiàng)目有多大呢？估計(jì)到達(dá)到六七百億。其他的熱電集團(tuán)投資25億人民幣�？傊@個(gè)地方需要有特殊政策，我們要在政策沒(méi)有出臺(tái)之前殺進(jìn)去。
第二點(diǎn)要考慮到沿海到北方發(fā)展，從這次宏觀調(diào)控的情況來(lái)看，沿海地區(qū)除了兩個(gè)省份影響比較大，別的地方還無(wú)所謂，北方受影響比較小，特別是往北去，遼東半島這個(gè)地方我認(rèn)為是非常有前途的，因?yàn)榫幼…h(huán)境來(lái)講，這個(gè)地方是最理想的居住環(huán)境，江蘇這邊就有點(diǎn)熱，從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，有錢(qián)人和一些企業(yè)家都普遍在這里買(mǎi)房子。我們做投資的是什么？就是研究市場(chǎng)和回報(bào)，為什么要到沿海發(fā)展，沿海是富人集中的地方。在這宏觀調(diào)控當(dāng)中，我們廣的影響是比較大的，北方的市場(chǎng)相對(duì)是比較穩(wěn)的。為什么一月份公布的數(shù)據(jù)仍然在上漲，這就給我們一個(gè)啟發(fā)，我告訴你，第一次的宏觀調(diào)控，我們研究了一下，北方受影響比較小。比如說(shuō)山東這一帶，很多很好的地方，煙臺(tái)、威海包括很多小城鎮(zhèn)，青島的小城鎮(zhèn)有兩年沒(méi)有啟動(dòng)了，但是在未來(lái)的兩年當(dāng)中會(huì)啟動(dòng)，但是仍然是非常非常好的。我高度看好山東這個(gè)市場(chǎng)。你們?cè)谧母魑坏酵獾厝ネ顿Y，不妨到山東半島去看一看。
第三要側(cè)重于開(kāi)發(fā)高檔房地產(chǎn)，尋求相對(duì)較高的回報(bào)。未來(lái)幾年高檔住宅價(jià)格可能大漲。應(yīng)側(cè)重于高檔房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，避開(kāi)保障房增加帶來(lái)的沖擊，尤其是新政府成立之初這兩三年，可以到一些小開(kāi)發(fā)商手中淘地。在這里我講一個(gè)觀點(diǎn)，要想方設(shè)法淘地。保障房最主要是建在大城市，中小城市那邊，政府沒(méi)有經(jīng)歷去管他，另外原來(lái)房?jī)r(jià)也不夠高，大家的抱怨也不是那么重，很多中小城鎮(zhèn)的收入水平還不錯(cuò)。提前進(jìn)入一些城市建設(shè)的新區(qū)謀求發(fā)展，花大力氣搜集城市規(guī)劃變動(dòng)信息，特別是新區(qū)建設(shè)信息，提前進(jìn)入，與政府通過(guò)合同約定好，相對(duì)長(zhǎng)期地持有土地、獲取巨額土地增值回報(bào)，一定要去找這樣的區(qū)域。
今天講的五點(diǎn)，這是我想到的，目前中小企業(yè)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該關(guān)注的。謝謝大家！
【問(wèn)】：目前關(guān)于拐點(diǎn)問(wèn)題，我想替百姓問(wèn)個(gè)問(wèn)題，就是現(xiàn)在我們?cè)摬辉撡I(mǎi)房？
【董藩】：這個(gè)我沒(méi)有辦法回答，你需要你就買(mǎi)，你不需要你就不買(mǎi)。
【問(wèn)】：現(xiàn)在物業(yè)稅討論得也是比較熱的、比較敏感的問(wèn)題，很多人關(guān)心究竟怎么收、什么時(shí)候收？
【董藩】：物業(yè)稅征不得了，我們把很多問(wèn)題想得太簡(jiǎn)單了。我們有一個(gè)類似的東西，過(guò)去說(shuō)征遺產(chǎn)稅到現(xiàn)在為止沒(méi)有征出來(lái)。我們連公布官員的財(cái)產(chǎn)都做不到，怎么能征遺產(chǎn)稅呢。現(xiàn)在也沒(méi)有思路征物業(yè)稅。你說(shuō)我值八十萬(wàn)我就值八十萬(wàn)了，是有爭(zhēng)議的。按照價(jià)格征和面積征都是行不通的，還有一種思路按照容積率征。我們會(huì)發(fā)現(xiàn)沒(méi)有任何一種思路可以在征。按照發(fā)展方向來(lái)講是要征的，但我也不清楚什么時(shí)候能征上來(lái)。
【問(wèn)】：今天我們聽(tīng)到了很多關(guān)于中小開(kāi)發(fā)商走出去的問(wèn)題，但是我想問(wèn)一個(gè)非常具體的問(wèn)題，比如說(shuō)一個(gè)區(qū)域里面，萬(wàn)科他的房?jī)r(jià)在打折，他可以打到九折、九五折，但是一些中小開(kāi)發(fā)商他的發(fā)展思路在哪里？
【董藩】：房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)太大的振蕩。網(wǎng)上的報(bào)道是什么，先前買(mǎi)房的人去鬧事了，你這樣做會(huì)給政府惹麻煩的。所以政府的出發(fā)點(diǎn)我們要看到，政府也在努力地去穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而不是讓房?jī)r(jià)下跌，我們也看到了房地產(chǎn)主管部門(mén)官員的表態(tài)，希望房?jī)r(jià)穩(wěn)定，一個(gè)企業(yè)打折沒(méi)關(guān)系，我們不管他是什么動(dòng)機(jī)，我們要關(guān)注整個(gè)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)發(fā)生振蕩的變化。
【主持人】：謝謝董藩教授這么長(zhǎng)時(shí)間，這么精彩的演講。我們以熱烈的掌聲感謝董老師！謝謝！
