“明天上午我們準(zhǔn)備對北京東四環(huán)一個項目做實地考察，看看政府稅費到底占房價多少，你們到時候一定來呀！”3月7日下午的一次政協(xié)經(jīng)濟組討論會間隙，王超斌拍著記者的肩膀說。
作為全國政協(xié)委員、河南工商聯(lián)副會長，王超斌進京參加“兩會”前，就委托河南房地產(chǎn)協(xié)會做了一份“房價清單”。清單顯示，政府各種稅費占總房價的30%上下，再加上層層“公關(guān)費”，房價的一半被政府拿去了。結(jié)論是，地價在漲，稅費在漲，如此下去，房價如何會降？
河南如此，北京的情況又怎樣？3月8日是星期六，王超斌聯(lián)合了十多名全國政協(xié)委員，利用休會時間一道到北京樓盤去“摸底”。 熱門資訊聚焦
“不可預(yù)測費”
初次接觸王超斌的人都覺得他風(fēng)風(fēng)火火，膽大敢為。
3月4日，溫家寶總理來到政協(xié)經(jīng)濟組參與討論�？吹娇偫磉M門，王超斌第一個站起來，從第二排跑上第一排去和總理握手。
據(jù)當(dāng)時在場者描述，總理走時，王超斌又是經(jīng)濟組中唯一一個堅持把總理一直送上車的，在短暫的途中，他一路給總理反映河南的發(fā)展情況�？偫磉B連點頭。
“政協(xié)委員就要反映民眾意見最大的事�！蓖醭髮τ浾哒f，“房價這么高，到底是由什么構(gòu)成的？開發(fā)商抬價是一方面，但把開發(fā)商整治了，房價是不是就能下來？”
王超斌在1990年代做過一段房地產(chǎn)開發(fā)，自稱“深知里面政府亂收費之嚴(yán)重”，對房價的構(gòu)成要認(rèn)真分析和調(diào)研。
“我是一定要做這個事，開發(fā)商不肯接待，我去找人說說，”王超斌3月7日說，他要給北京房價來個“解剖麻雀”。
3月8日這天，王超斌一行來到位于北京東四環(huán)的“東區(qū)國際”項目。當(dāng)著20多名記者的面，他要“東區(qū)國際”項目董事長劉玫“亮亮家底”。
劉玫報出一筆賬：“東區(qū)國際”的地3年前拿下的，當(dāng)時地價是900萬/畝，現(xiàn)在那一帶地價已經(jīng)到了2000萬元/畝。目前樓盤價格2.3萬元/平方米，其中，土地成本約6000元/平方米，建筑成本約3500元/平方米，精裝成本為4000元/平方米。剩下的主要就是各種稅費，占了房價的15%-20%左右。
3月8日晚上6點半，王超斌等10余名政協(xié)委員在駐地京豐賓館召開新聞發(fā)布會。王宣布說他已就當(dāng)天調(diào)研的情況，綜合河南房協(xié)的資料，寫了一份《減少政府收費環(huán)節(jié)遏制房價上漲的建議》的提案。
王超斌在提案中說，各地政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，除了土地出讓金和雙重配套費外，還要征收藍圖審查費、防雷檢驗費、防震檢驗費、施工合同鑒證費、綠化費、墻改費、施工放線費、規(guī)劃咨詢費、人防費、文物勘探費、預(yù)算審核費、工程造價咨詢費、質(zhì)量監(jiān)督費、土壤氡氣檢測費、室內(nèi)空氣檢測費、安全施工措施費、散裝水泥推廣費、預(yù)售許可證服務(wù)費、房屋面積界定費、房價審查服務(wù)費、管線綜合竣工圖設(shè)計費等50多項費用，涉及25個部門。
上述費用有的要開發(fā)商繳納，有的要買房人繳納。有的是“白收費”——政府收費后不提供相應(yīng)服務(wù)，款項也去向不明。
比如“藍圖審查費”，開發(fā)商要將項目規(guī)劃圖紙給規(guī)劃等部門審查，這些部門拿過圖紙來簡單看看（找到關(guān)系的就可以不看），就可以坐收幾十萬費用。
“綠化費”，名義上是政府部門向開發(fā)商收取后，拿來做項目及配套綠化建設(shè)所用。但多數(shù)情況下，費收了，綠化還是得開發(fā)商來做。
還有電力委托費，是項目施工期間，需要架設(shè)專門的電線和變壓器以供應(yīng)工地高耗電施工設(shè)備需要。但是多數(shù)情況下，一次性繳納幾萬甚至十幾萬的委托費后，電力部門便不再來，工地上用電設(shè)備和變壓器等還是要施工單位自己做。但是如果不交這筆錢，施工用電就沒法保障。
再有教育附加費，“這個費用向開發(fā)商收合不合理先不講，單說收了這么多年，錢是否用到教育上了？”王超斌說，國家早幾年提出教育投入到2006年要占到GDP的4%，而眼下只有2.9%左右。這里面包不包括這筆“教育附加費”呢？不得而知。
王超斌說，所有房地產(chǎn)項目都要繳納兩次“配套費”：一次是土地配套費，是政府為土地做道路等市政配套建設(shè)所花的費用；二是建設(shè)配套費，指項目建設(shè)期間政府為項目所做的路、電、水等配套建設(shè)的費用�！芭涮踪M”價格約每平方米200元左右。
王超斌認(rèn)為最不可思議的是清單上有一項“不可預(yù)測費”。據(jù)說該費用占到項目總造價的1%-2%，如果找找關(guān)系，可以少征，甚至不征。
除了地方政府征收的各類費用，房地產(chǎn)行業(yè)還要繳納營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、契稅、土地增值稅、所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等，累計約占房價的15%.
其中有些屬于重復(fù)征收，例如既開征土地使用稅，又征房產(chǎn)稅；既征收土地出讓金、營業(yè)稅和所得稅，又再征收耕地使用稅和土地增值稅。
按照王超斌的計算，這些稅費合計就占到房價的30%~35%.
“磕地”成本
稅費只是明面上的，開發(fā)商反映說，從拿地、開工、預(yù)售、驗收，整個開發(fā)鏈條的各個環(huán)節(jié)都要打點，“公關(guān)費”不比稅費少。
開發(fā)商最難的是拿地。“磕地”已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)的專用術(shù)語。一是形容非常難，磕頭也未必給你；二是形容每拿一塊地都要長時間公關(guān)。參加調(diào)研的一位政協(xié)委員告訴記者，單憑資金實力和開發(fā)能力來看，目前市場上出讓的土地本來大多數(shù)會落入房地產(chǎn)上市公司之手。但是從北京市2006-2007年的土地出讓結(jié)果來看，中小開發(fā)商拿地仍占多數(shù)。
這里面，就有“公關(guān)費”的一份作用。每一家生存下來的開發(fā)商都有一部非凡的“磕地史”。
“土地‘招拍掛’以前，我們在北京最豪華的會所包上一間房，長期招待那些掌握批地關(guān)鍵環(huán)節(jié)的官員，”一位不愿披露姓名的北京開發(fā)商老總說，“招拍掛”以后，混亂的公關(guān)現(xiàn)象得以減少，但公關(guān)“花的錢比以前更多了”。
“稅費的征收是彈性的，跟官員關(guān)系好能拿到折扣，這就刺激開發(fā)商加大公關(guān)投入，公關(guān)費用最后打入房價，由買房人埋單。”和王超斌一道參加3月8日調(diào)研的全國政協(xié)委員金正新說。
“大家都只看到房價上漲，沒看到背后各種稅費和公關(guān)費用也在漲，根治房價需要全面下藥�！绷硪晃粎⑴c調(diào)研的政協(xié)委員向隨行的記者說。
減費清單
為此，王超斌他們在提案中建議加快出臺物業(yè)稅，以替代目前房地產(chǎn)行業(yè)的大部分稅種。同時，取消各種巧立名目的費用，王超斌將上述的50多項費用中的26項列入不合理收費，要求減免�！氨热缢{圖審查費、人防費、政府價格調(diào)整基金、勞務(wù)咨詢費、職工培訓(xùn)費，”王超斌點名說，降低開發(fā)成本，還利于民，才能從供給的角度遏制房價過快增長。
然而，在對開發(fā)商階層的抱怨蔓延全國的氣氛下，王超斌陣營的呼吁似乎沒有獲得一致認(rèn)同。3月8日傍晚參加王超斌舉行的發(fā)布會的幾乎所有記者都向他提出同一個疑問：政府降低了稅費，房價就會下來嗎？
“根據(jù)什么認(rèn)為，政府收費規(guī)范了，開發(fā)商得到更大獲利空間后，就會主動還利于民呢？僅憑道德的力量嗎？”一位記者當(dāng)場發(fā)問道。
“我認(rèn)為房價是可以降下來的，”王超斌回答說，目前房地產(chǎn)調(diào)控措施正在發(fā)揮效果。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和住房保障工作逐漸取得成效。房子出現(xiàn)供過于求不是不可能。
他建議，政府可以給需要住房保障的居民一份免稅或減稅證明，憑此證明，居民從開發(fā)商處購買一套房屋可使買賣雙方獲得相應(yīng)的稅負(fù)減免。這樣可以使開發(fā)商有積極性去提供住房給需要保障的人群，加快保障性住房的供應(yīng)速度。
“一旦市場供應(yīng)充足，競爭就會迫使開發(fā)商降價。但市場發(fā)揮機制的前提，一定是遵循成本加合理利潤的法則�！蓖醭笳f。
而中國人民大學(xué)教授鄭功成在得知王超斌的主張后對記者表示，要促進競爭，擴大供應(yīng)，穩(wěn)定房價，就應(yīng)該破除開發(fā)商壟斷的局面，承認(rèn)個人、單位等多渠道供應(yīng)房屋，在不違反土地利用法規(guī)的前提下，讓“小產(chǎn)權(quán)房”合法化。
