“歷時(shí)幾年的調(diào)查，試行征收物業(yè)稅已成定局�！�3月5日，國家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所所長劉佐在天津舉辦的第二屆地產(chǎn)峰會上透露，相關(guān)部門正在推進(jìn)包括物業(yè)稅在內(nèi)的已經(jīng)確定的一系列稅收新政。
劉佐未透露物業(yè)稅開征的具體時(shí)間表，但他表示征收工作不會在全國范圍內(nèi)同一時(shí)間展開，仍然采取“試點(diǎn)”方案，“也不意味著是今年�！蓖瑫r(shí)他建議，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)征收增值稅。
此前國家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)人也曾明確表示，實(shí)施城鎮(zhèn)稅費(fèi)改革，條件允許時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)征稅是國家稅制改革的重要方向之一。這意味著，在消化土地增值稅清算政策、新企業(yè)所得稅法政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)仍將面臨來自稅收方面的調(diào)控壓力。
空轉(zhuǎn)實(shí)醞釀破題
今年2月初，有媒體報(bào)道稱，北京市已率先向國家稅務(wù)總局提交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請。本報(bào)記者致電國家稅務(wù)總局地方稅司相關(guān)負(fù)責(zé)人，上述說法并未得到證實(shí)。但按照劉佐的說法，物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)“試點(diǎn)”最為可能在已進(jìn)行“空轉(zhuǎn)”的城市中選擇。
目前，物業(yè)稅已經(jīng)在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、天津等10個(gè)省市進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院副院長劉桓認(rèn)為，關(guān)于“實(shí)轉(zhuǎn)”試點(diǎn)的猜測聲音已久，應(yīng)該充分考慮地方政府及有關(guān)部門的意愿，“最好是有前期準(zhǔn)備的城市。”
“物業(yè)稅的爭議難點(diǎn)在于如何計(jì)算。”劉佐強(qiáng)調(diào)，按照房地產(chǎn)評估值征稅是國際通行的辦法，這種辦法也將被我國采用。
對于上述方法，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩?jiǎng)t提出質(zhì)疑，沒有明確的評估標(biāo)準(zhǔn)和專門的機(jī)構(gòu)，評估值是否真實(shí)以及可能引致的不公平之處都存在破解的難度。
“房地產(chǎn)評估值是一個(gè)數(shù)字，但征收可能會比這個(gè)值低很多�！眲⒆舯硎�，開征物業(yè)稅，有關(guān)部門的決策將充分考慮開發(fā)商的意見。而從國際慣例看，物業(yè)稅的征收都有一定的底線，主要是對投資、出租等經(jīng)營性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，對自住房屋則采取免征或少征的做法。對此，劉佐指出，試點(diǎn)將首先對經(jīng)營性物業(yè)征稅。
按照這一思路，商業(yè)地產(chǎn)投資者將成為物業(yè)稅的首批“埋單者”，對于擁有多套普通商品住房的個(gè)人投資者尚無太大影響。北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任馮長春曾公開分析，商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓牽涉面積比較少，因此適宜最先開征物業(yè)稅。
稅制改革成2008年重點(diǎn)
3月2日，民建中央的提案“關(guān)于完善我國多層次資本市場稅收政策”，成為2008年全國兩會的政協(xié)“一號提案”。
在劉佐看來，這一重要提案再次將推進(jìn)稅制改革置于相當(dāng)重要的位置。而企業(yè)所得稅法出臺后，關(guān)于資源稅、印花稅改革等一系列稅收措施亦在制訂和完善過程中。
“建議在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收增值稅�！眲⒆糁赋�，房地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)該和一般企業(yè)等同，在流通環(huán)節(jié)收取增值稅。
“如果這一建議的基礎(chǔ)是在房屋交易過程中除了營業(yè)稅外再增加一項(xiàng)重稅，那二手房交易的稅收負(fù)擔(dān)就更重了。”北京工商大學(xué)財(cái)政系主任李友元指出，而如果是用增值稅取代營業(yè)稅，計(jì)算方式則會發(fā)生變化。
事實(shí)上，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實(shí)行價(jià)外稅，也就是由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，有增值才征稅。如果以一套30萬元的房產(chǎn)，經(jīng)過多次交易，如果分別以50萬元、80萬元、130萬元的不同價(jià)格流通，在每一個(gè)環(huán)節(jié)都要征收增值稅，目前，增值稅的稅率為17%.
“以流通環(huán)節(jié)和增值多少為衡量標(biāo)準(zhǔn)，而非房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓時(shí)間�！崩钣言赋�，增值稅一旦實(shí)行，在抑制房地產(chǎn)投機(jī)方面比營業(yè)稅更嚴(yán)厲。
“對二手房市場是放開還是收緊，這是國家有關(guān)部門需要考慮的問題�！崩钣言J(rèn)為這將直接決定著相應(yīng)稅收政策的“寬”與“嚴(yán)”。
早在“國六條”中，國務(wù)院就提出要“完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策”，而營業(yè)稅的高調(diào)亮相給后續(xù)政策的出臺留下了想象空間。
