一直以為清算土地增值稅是雷聲大雨點(diǎn)小，重慶港城房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司負(fù)責(zé)人余治發(fā)如今體會(huì)到了這句話的含義。他最近突然發(fā)現(xiàn)自己的企業(yè)在重慶地方稅務(wù)局公示的欠稅名單中赫然在列，而稅種則是土地增值稅等合計(jì)近500萬元。
余治的命運(yùn)，無論在重慶還是全國(guó)，都不是個(gè)案。2月20日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)了清查開發(fā)用地相關(guān)稅賦的文件，而重慶只是這場(chǎng)即將開始的大清查中啟動(dòng)較早的城市，重慶這座曾經(jīng)激進(jìn)的山城命運(yùn)，正在預(yù)演全國(guó)房企將在未來承受的生存重壓，剛剛開征不到一年的土地增值稅，將成為命運(yùn)杠桿的支點(diǎn)所在。
撞上槍口
然而即使是部分房企撞在了土地增值稅清算的槍口上，但大多數(shù)開發(fā)商并非愿意束手就擒。
重慶地方稅務(wù)處的陳剛盛認(rèn)為，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般都較長(zhǎng)，不少項(xiàng)目還采取分期開發(fā)方式，財(cái)務(wù)核算復(fù)雜，“清算難以反映實(shí)際的真實(shí)數(shù)據(jù)”。 一直以來幾乎沒有一套完整有效的實(shí)施細(xì)則和操作方案。而很多地方稅務(wù)部門只能讓房企預(yù)繳部分稅金，并未進(jìn)行清算。清算仍需一定時(shí)間才能徹底實(shí)施，他認(rèn)為。
記者了解到，最新出臺(tái)的鑒定準(zhǔn)則只是將土地增值稅預(yù)繳比率從原來的0.5%~1%，提高到1%~2%.這樣的結(jié)果顯然不如之前所預(yù)期的嚴(yán)格。
“由于很多地方政府近年來財(cái)政收入的很大一部分來自房地產(chǎn)行業(yè)，如果開發(fā)商的日子難過，那地方政府日子也不好過。”在嘉聯(lián)地產(chǎn)土地估價(jià)師劉智勇看來，地方上在執(zhí)行稅務(wù)總局的要求的同時(shí)，對(duì)開發(fā)商仍然開了條口子，所謂“上有政策，下有對(duì)策”。
土地增值稅的清算首當(dāng)其沖的便是打擊“囤地”的名門。
記者了解到，成都一開發(fā)商2004年在南部新區(qū)以800萬元不到的價(jià)格獲得的一幅占地僅7畝的土地，最近以6000萬元的天價(jià)私下轉(zhuǎn)讓給了一家港資開發(fā)商，如按土地增值稅清算標(biāo)準(zhǔn)60%來執(zhí)行的話，僅這一款項(xiàng)便達(dá)到3500萬元左右。無疑極大地壓縮了利潤(rùn)空間。
實(shí)際上依靠囤積土地來賺錢的開發(fā)商所獲得的利潤(rùn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房產(chǎn)開發(fā)本身。深諳此道的和黃地產(chǎn)（0013.HK）在成都南部新區(qū)1036畝土地未動(dòng)一兵一卒坐收40億元土地溢價(jià)的神話被當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商傳為“佳話”。
“如果清算嚴(yán)格執(zhí)行，土地拍賣或?qū)⑹艿嚼溆��！眲⒅怯路治�，這顯然是地方政府不愿看到的�！�3月，土地成交一向頗旺的成都市場(chǎng)，在市區(qū)內(nèi)僅有一幅地塊公開出讓，地方政府或許意識(shí)到了什么�！彼J(rèn)為。
生死抉擇
“國(guó)家稅務(wù)總局多次出臺(tái)系列稅收政策和文件，做好土地增值稅的清算工作，目的是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，并不會(huì)加重房企和購房者負(fù)擔(dān)�！倍悇�(wù)總局稅政司人士告訴記者。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻不這么認(rèn)為。
“如果嚴(yán)格清算，很多中小型開發(fā)商都會(huì)倒閉�！焙螛s偉說。由于資金瓶頸很多中小開發(fā)商都是引進(jìn)有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)行合作，這其中肯定會(huì)產(chǎn)生地產(chǎn)和物業(yè)的增值，如果這一部分嚴(yán)格清算的話，中小開發(fā)商也將擔(dān)負(fù)大量的成本，這對(duì)于資金本就弱小的企業(yè)無疑是釜底抽薪。
劉智勇則認(rèn)為，稅收清算對(duì)于各家房地產(chǎn)開發(fā)商的影響不盡相同，對(duì)有大量土地儲(chǔ)備公司的利潤(rùn)水平有較大的影響，因?yàn)檫@些公司此前拿地普遍價(jià)格低廉，所付增值稅也就更高昂。而部分本來資金實(shí)力不強(qiáng)的中小企業(yè)資金緊張的局面會(huì)更加嚴(yán)峻，這些企業(yè)的再投資能力將得到很大制約。
由于中小房企大多是在二級(jí)土地市場(chǎng)上拿地，如果除開土地增值稅，一個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)只有幾百上千萬元，很多開發(fā)商寧可選擇放棄�！盁o利可圖，將使開發(fā)商拿地的動(dòng)機(jī)越來越弱�！倍貌坏酵恋�，對(duì)于任何一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，都意味著是生命的終結(jié)。
