業(yè)界觀瀾
北京某會(huì)計(jì)師事務(wù)所的楊林（化名）最近簡直成了“空中飛人”，他不斷飛往全國各地幫房地產(chǎn)開發(fā)公司客戶做“納稅規(guī)劃”。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，最近北京的一些納稅服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)商客戶陡增，據(jù)一家不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說，自從今年1月份國稅總局“187號(hào)文”發(fā)布以來，請(qǐng)納稅代辦機(jī)構(gòu)做“納稅規(guī)劃”的房地產(chǎn)企業(yè)暴增3倍。
房企：“能避一點(diǎn)是一點(diǎn)”“雖然我為客戶服務(wù)，但真為他們的行為感到氣憤，”楊林告訴記者，開發(fā)商在房價(jià)上漲過程中賺了個(gè)盆滿缽滿，但在納稅上特吝嗇，尤其是偷逃土地增值稅，“能避一點(diǎn)是一點(diǎn)”。
請(qǐng)楊林去做“納稅規(guī)劃”的項(xiàng)目，多是2005年以前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地多是協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地，土地價(jià)格低廉，單個(gè)土地項(xiàng)目的純利潤在100%以上。按照“187號(hào)文”規(guī)定，這些房地產(chǎn)項(xiàng)目需要繳納的土地增值稅，都是幾十萬到上千萬不等，但經(jīng)過代辦納稅機(jī)構(gòu)的精心包裝，這它們往往能少納稅甚至不納稅。
繳納土地增值稅業(yè)務(wù)的開展，以北京、上海等一線城市為主，因?yàn)檫@些城市已在不同程度地開始執(zhí)行“187號(hào)文”，在這些城市，有開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)商土地增值稅交納比例上升很快。
開發(fā)商逃稅多用兩種方法
“有兩種方法：一是適當(dāng)、合理避稅；二是通過違法手段偷逃稅�！睏盍窒蛴浾叩莱隽藭�(huì)計(jì)師事務(wù)所幫開發(fā)商偷逃土地增值稅的一些門道。
第一種方法的主要內(nèi)容是適當(dāng)增加開發(fā)成本，使費(fèi)用和成本項(xiàng)擴(kuò)大，減少利潤額，進(jìn)而減少土地增值稅清算應(yīng)稅額。這種方法一般用于土地取得之初，開發(fā)商沒有取得預(yù)售證等文件時(shí)，在做項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)就將“納稅規(guī)劃”加于其中。
另外，刻意增加人力、財(cái)務(wù)、廣告等費(fèi)用是開發(fā)商經(jīng)常用的手段。北京太和管理顧問咨詢公司有關(guān)人士介紹，去年房地產(chǎn)行業(yè)人才薪酬增長約為16%，但實(shí)際反映到上市公司賬表中的數(shù)據(jù)，遠(yuǎn)比這一數(shù)據(jù)大。
另外，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都要求會(huì)計(jì)師事務(wù)所的人員幫他們出“生招”。而所謂的“生招”，即便在會(huì)計(jì)師行業(yè)里也很忌諱。
例如，在“187號(hào)文”發(fā)布之前，某開發(fā)商有一項(xiàng)目要進(jìn)入土地增值稅清算環(huán)節(jié)，因?yàn)轫?xiàng)目利潤較高，開發(fā)商不想補(bǔ)交稅款，就采取了會(huì)計(jì)師提供的意見，將該處商業(yè)項(xiàng)目以“假贈(zèng)予、真銷售”的方式轉(zhuǎn)讓給了另一家企業(yè)，從而逃避了上百萬元的稅收。
“187號(hào)文”發(fā)布后，只要項(xiàng)目權(quán)屬發(fā)生變更都視同銷售，且有了比較嚴(yán)格的權(quán)屬變更規(guī)定。目前開發(fā)商能采取的偷逃土地增值稅措施，只有做假發(fā)票來加大開發(fā)成本，而虛造證據(jù)和假發(fā)票能為開發(fā)商逃避的土地增值稅也很驚人。
楊林指出，一般偷逃稅動(dòng)機(jī)大的都是民營房企，國有房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)上市公司因?yàn)闀?huì)計(jì)制度比較規(guī)范很難操作，但也有一些房地產(chǎn)公司通過收購建筑公司等方式擴(kuò)大開發(fā)商業(yè)鏈，進(jìn)而為偷逃稅提供方便。
土地增值稅地方細(xì)則難產(chǎn)？“除北京等幾個(gè)一線城市外，大部分城市沒有制定土地增值稅清算細(xì)則，”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、中國稅網(wǎng)專家張春平告訴記者，由于房地產(chǎn)行業(yè)整體納稅體系比較復(fù)雜，土地增值稅政策長期處于不被重視的地位，地方政府在執(zhí)行土地增值稅清算的執(zhí)行能力不強(qiáng)。
土地增值稅始于1998年，但之前房地產(chǎn)行業(yè)利潤不高，多數(shù)地方政府采取1%預(yù)征的方法來征收土地增值稅。
“187號(hào)文件發(fā)布之后，有的地方僅僅是在預(yù)征環(huán)節(jié)后加了一個(gè)環(huán)節(jié)，叫核定，”有關(guān)專家說，有的地方稅務(wù)機(jī)構(gòu)因?yàn)榧夹g(shù)手段不能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行清算，而改為簡單的核定。
除了征收手段外，地方利益保護(hù)也是阻礙房地產(chǎn)土地增值稅清算推廣的原因。
由于二三線城市的項(xiàng)目多由外地房地產(chǎn)公司開發(fā)，它們到二三線城市開發(fā)項(xiàng)目除了能為當(dāng)?shù)卦黾訝I業(yè)稅外，還能幫助地方政府提升當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)值。
“在各地都不出臺(tái)土地增值稅清算細(xì)則的情況下，哪個(gè)地方率先推行就有可能致使房企不去這個(gè)城市開發(fā)項(xiàng)目，各地都擔(dān)心外地房企不進(jìn)來，所以都不率先推土地增值稅清算�！睆埓浩秸f。
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[編者按]土地增值稅清算本是一個(gè)稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進(jìn)而在業(yè)內(nèi)外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個(gè)清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項(xiàng)目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭鳴與觀點(diǎn)交鋒盡在本專題。
點(diǎn)擊進(jìn)入專題：土地增值稅清算動(dòng)了誰的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個(gè)打擊房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國家加強(qiáng)稅收征管的舉動(dòng)竟然成了影響開發(fā)商利潤的動(dòng)作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對(duì)于國家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說開發(fā)商缺少社會(huì)公共利益的意識(shí)。
土地增值稅到底動(dòng)了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對(duì)于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個(gè)政策都會(huì)形成房價(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價(jià)的上漲一定程度上也是動(dòng)了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
