伴隨著全國大中城市樓價上漲速度加快，內(nèi)地樓市異象叢生：地價飆升，新“地王”迭出；捂盤惜售，分明樓已蓋好卻遲遲不見開賣；百姓買房連夜排隊，恐慌性搶購風(fēng)處處彌漫；而在股市，房地產(chǎn)類股價似乎集體“失去了地球引力”……由此，在“買房難”、“房價高”的不絕呼聲中，有關(guān)征收“物業(yè)稅”還是“暴利稅（又稱‘特別收益稅’）”的話題便備受關(guān)注和議論。
日前，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上提出了7點建議，其中第一條是，建議加速推進物業(yè)稅出臺、減少二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。理由是，在房子的持有環(huán)節(jié)上增加成本，可以抑制商品房的投機性需求，以緩解供求緊張的矛盾，從而達到抑制高房價的目的。此前，國家發(fā)改委課題組也曾提此建議并希望在部分城市進行試點。
我認為，對于物業(yè)稅征收政策的出臺，務(wù)需慎之又慎。因為它并非治理房價高企的良方，目前在我國內(nèi)地至少面臨著法理、技術(shù)、效果三方面的考驗，更要看到，物業(yè)稅對多數(shù)老百姓而言，肯定又將成為一個年年有的“重負”。
從法理上看，我國一級土地實行政府壟斷供應(yīng)模式，房地產(chǎn)商通過參與地方政府組織的招投拍賣而一次性獲得住宅土地70年使用權(quán)，這部分成本直接打入房價，相當(dāng)于業(yè)主已經(jīng)一次性支付了70年地租。如果在此基礎(chǔ)上開征物業(yè)稅，顯然有重復(fù)征稅之嫌。
從技術(shù)角度看，物業(yè)稅征收是一個復(fù)雜的程序，用國家稅務(wù)總局副局長宋蘭的話說，就是開征物業(yè)稅需要制度、技術(shù)、人員專業(yè)技能和信息化等方面的條件，還需積極研究。也就是說，目前物業(yè)稅征收的技術(shù)條件并不成熟，在科學(xué)評估等一系列問題沒有解決之前貿(mào)然出臺，可能面臨極大的不公正問題。
從治理效果看，物業(yè)稅只對最終的業(yè)主征收，目的是打擊投機商。但眼下的投機性需求，并不構(gòu)成房產(chǎn)消費主流，不是拉動房價的主導(dǎo)因素。試圖實施對少數(shù)人的控制而殃及整體的“池魚”，完全有可能因小失大，對真正有著剛性需求的業(yè)主造成新的不公。抑制投機完全可以通過大幅度提高第二套房首付等辦法來實現(xiàn)。在總需求的剛性沒有得到滿足的情況下，物業(yè)稅征收的結(jié)果只會是抬高租金和房價，就像此前營業(yè)稅的征收一樣。
資深媒體人沈曉杰通過國家公開的數(shù)據(jù)分析表明：通過不斷的拆拆建建，2006年底，全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為17.44平方米，比9年前“房改”開始時人均減少了1.26平方米；按照建設(shè)部自己制定的到2020年城鎮(zhèn)居民人均35平方米的全面小康住房標準，連一半的面積也沒達到。城鎮(zhèn)居民住房自有率只有60.9％（見2007－8－22《新京報》《地產(chǎn)調(diào)控需先厘清基本數(shù)據(jù)》）。
當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的基本矛盾，一是供給滿足不了需求。這就需要通過加大土地和房屋供應(yīng)來緩解，而不是像以往一樣試圖通過抑制需求來“壓價”。這其中包括降低政策和稅費門檻，釋放二手房市場；增加土地供應(yīng)主體，滿足市場對土地的需求等等。
二是房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場大量面向中高收入人群，面對中低收入人群的住房供應(yīng)極其緊張。這正如任志強先生公開說的“只為富人造房”。8月13日《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，是對這一問題的糾偏。該意見核心內(nèi)容是“加快建立健全以廉租房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，以廉租房與經(jīng)濟適用房滿足低收入階層的住房需求，以商品房滿足另一部分人中高收入階層的住房需求。通過抑制交易的房地產(chǎn)調(diào)控手段，終于在付出極大代價之后，市場的重歸市場，政府的重歸政府。
但我們必須看到，今天的內(nèi)地房地產(chǎn)市場仍是個不完全市場，政府的住房保障也只能保障極少部分低收入人群。對于絕大部分中低收入人群來說，房價是其難以承受之重。打個比方，北京的一個居民想在四環(huán)內(nèi)買房，或者上海的一個居民想在中環(huán)內(nèi)買房，按目前商品房售價90平方米約需120萬元以上，若80％按揭20年，每月光月供就得七八千元，家庭年稅后收入20萬元以上才能生活輕松�？墒�，即便在北京、上海這樣的大城市，為數(shù)龐大的中低收入人群中又有多少家庭能達到稅后20萬元的年收入？對中低收入人群而言，逐年征收“物業(yè)稅”，乍一聽就不免心里沉重起來。
我認為，征收“暴利稅”比征收“物業(yè)稅”要顯得公平得多。我們完全有必要通過房地產(chǎn)“暴利稅”去遏制那些“只為富人蓋房”的暴利沖動，通過稅收杠桿鼓勵更多的房地產(chǎn)商為社會中低收入人群蓋房。比如，可規(guī)定一定限額的房地產(chǎn)利潤率，超過部分實行累進稅制。這個利潤率不必定得過低，以免妨礙房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。但過高部分則必須遏制。目前征收“暴利稅”是不乏依據(jù)的，因為現(xiàn)在的樓市基本還是個壟斷市，房地產(chǎn)業(yè)也因此獲得了部分壟斷收益。而且，從技術(shù)上，“暴利稅”征收起來也比物業(yè)稅容易。當(dāng)然，征收“暴利稅”的前提條件就是土地壟斷，如果土地壟斷局面不再，那么這個稅種的合法性理由亦將不復(fù)存在，當(dāng)立即停止征收。
童大煥
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
