全國(guó)城市住房工作會(huì)議于本月24日至25日在京召開(kāi)。國(guó)務(wù)院召集建設(shè)部、發(fā)改委、國(guó)土資源部、財(cái)政部及地方政府的相關(guān)負(fù)責(zé)人召開(kāi)此次會(huì)議，討論8月1日國(guó)務(wù)院通過(guò)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（24號(hào)文）的落實(shí)配套工作。會(huì)議提出，要加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍，解決好城市低收入家庭住房困難；繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，增加有效供給，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展等。政府主導(dǎo)的住房保障體系如何得以完善？樓市高溫是否能因此緩解？本期的上證第一演播室就請(qǐng)來(lái)專家與大家一起討論。
調(diào)控思路在調(diào)整
主持人：全國(guó)城市住房工作會(huì)議開(kāi)得“突然又低調(diào)”，能否簡(jiǎn)單介紹會(huì)議的背景及意義？
李戰(zhàn)軍：由于之前24號(hào)文的下發(fā)，全國(guó)城市住房工作會(huì)議開(kāi)得并不顯突然，中央落實(shí)有關(guān)文件、部署相關(guān)工作也很正常。至于低調(diào)也很自然，在決策層認(rèn)為前一階段的房地產(chǎn)調(diào)控并不成功的情況下，政府未多做議論和調(diào)查，開(kāi)會(huì)直接布置工作。而此舉也揭示了此次會(huì)議的意義———房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移。此前國(guó)土資源部已表態(tài)，對(duì)土地供應(yīng)要從嚴(yán)格控制轉(zhuǎn)向擴(kuò)大相關(guān)供給，24號(hào)文和此次會(huì)議則表明，房地產(chǎn)調(diào)控將從以價(jià)格為主轉(zhuǎn)向以保障為主，從面向中低收入人群轉(zhuǎn)向先著重解決低收入人群的住房問(wèn)題。
主持人：此次會(huì)議內(nèi)容中，您認(rèn)為值得關(guān)注的有哪幾方面？
李戰(zhàn)軍：沒(méi)有退出機(jī)制，住房保障就是個(gè)“無(wú)底洞”，必須要產(chǎn)生流轉(zhuǎn)，否則就是一邊政府辛苦投入，另一邊受惠者“不思進(jìn)取”的局面。當(dāng)然，政府已經(jīng)意識(shí)到了這一問(wèn)題，所以24號(hào)文提出有限產(chǎn)權(quán)、5年后上市要補(bǔ)差價(jià)等，全國(guó)城市住房工作會(huì)議則進(jìn)一步促進(jìn)落實(shí)，制度上從“一刀切”轉(zhuǎn)為強(qiáng)調(diào)因地制宜，從單向命令轉(zhuǎn)向中央、地方兩級(jí)協(xié)商。
資金問(wèn)題仍待落實(shí)
主持人：您覺(jué)得目前的住房保障體系還存在什么問(wèn)題？
李戰(zhàn)軍：雖然24號(hào)文和全國(guó)城市住房工作會(huì)議為政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的作為指明了正確方向，但我處理和研究住房保障工作這十多年來(lái)，一直在呼吁先要解決落實(shí)問(wèn)題。此次會(huì)議其實(shí)對(duì)住房保障的資金渠道依然未予明確。
目前來(lái)看，各地住房保障的資金渠道約有五種：一是政府財(cái)政支出，但沒(méi)有什么明確的比例；二是公積金凈收益，但這其實(shí)有違物權(quán)法，畢竟公積金屬個(gè)人賬戶，收益仍應(yīng)用于繳納公積金的個(gè)人；三是廉租房租金，但由于廉租房本來(lái)就是救助的性質(zhì)，租金收入很少，還不夠用于廉租房的物業(yè)維修；四是國(guó)家已規(guī)定將土地出讓收益的10%用于廉租房建設(shè)，但我認(rèn)為此舉可能產(chǎn)生矛盾，對(duì)一些以地生財(cái)?shù)牡胤秸畞?lái)說(shuō)，可能因此抬高地價(jià)，地價(jià)貴了進(jìn)而又推升房?jī)r(jià)，哪怕10%的土地收益的確讓低收入人群受益了，但更多的中等收入人群又要嘗到房?jī)r(jià)上漲之苦；五是中央財(cái)力轉(zhuǎn)移支付，如支持中西部開(kāi)發(fā)就是如此，但目前也沒(méi)有提出方案、比例等，所以效果有待觀察。而我認(rèn)為，最好的途徑還是政府財(cái)政支出，最好明確一個(gè)比例，尤其是此輪房地產(chǎn)調(diào)控中增收了不少房地產(chǎn)稅，如營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等，那就應(yīng)該從這筆增加的收入中拿出固定比例投入住房保障。
住房保障能緩解高溫
主持人：您認(rèn)為落實(shí)住房保障能為樓市降溫嗎？
李戰(zhàn)軍：24號(hào)文出臺(tái)和全國(guó)城市住房工作會(huì)議后，就有人說(shuō)，保障性住房和商品住房之間的界限已劃清，而我認(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)只是我們社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大市場(chǎng)中的一塊，其中的住房保障市場(chǎng)又是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)小市場(chǎng)，它的特點(diǎn)是相對(duì)封閉但又與大市場(chǎng)相銜通。落實(shí)保障住房政策，有利于緩解住房?jī)r(jià)格上漲壓力。
主持人：有人提出，眼下政府調(diào)控的重點(diǎn)是保障低收入人群的住房需求，而居高不下的房?jī)r(jià)對(duì)高收入人群也不存在太大的壓力，但對(duì)于中等收入人群來(lái)說(shuō)就是“兩頭不靠”了，您如何理解這一問(wèn)題？
李戰(zhàn)軍：目前的局面的確是這樣的，以前一些官員提出要擴(kuò)大住房保障覆蓋面，甚至要解決60%-80%百姓的住房問(wèn)題，這范圍太大了，政府辦不到，眼下只能解決最困難的那部分，還沒(méi)有能力考慮中等收入人群的住房問(wèn)題。其實(shí)我覺(jué)得，口號(hào)喊得越大越空，面越小越能落實(shí)，更何況對(duì)不少中等收入人群來(lái)說(shuō)，今天買不起房不代表明天也買不起，在國(guó)外，年紀(jì)輕輕就買房的可是少數(shù)，都是累積實(shí)力、量力而行，主動(dòng)當(dāng)房奴并不可取。
上海證券報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
