物業(yè)稅殺傷力并沒那么強(qiáng)
對于大多數(shù)購房者來說，除了關(guān)心物業(yè)稅究竟如何征收外，對物業(yè)稅會給房價帶來什么影響更是掛心。
物業(yè)稅開征在理論上應(yīng)該和調(diào)整土地出讓金同時進(jìn)行，而土地出讓金原由開發(fā)商支付，屬于房價成本的一部分，開征物業(yè)稅后，土地出讓金將減少或者取消，這會直接帶動房價的降低。不過，目前業(yè)內(nèi)在物業(yè)稅與房價的關(guān)系上，還存在著爭論。有開發(fā)商向記者表示，關(guān)鍵在于物業(yè)稅改革和調(diào)整土地出讓金會不會同時進(jìn)行，如果同時進(jìn)行，從成本上來說可以將現(xiàn)價降低10%~20%.
不過一些專家和學(xué)者則認(rèn)為物業(yè)稅對房價的影響甚微。合富輝煌房地產(chǎn)首席市場分析師黎文江表示，開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響很大，不過這種影響并不是直接體現(xiàn)在價格下降方面，更大的影響則是控制需求和稅收的二次分配上，而影響房地產(chǎn)價格的最終因素還是供需關(guān)系。
總體看來，稅收只是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素之一，其他一些因素如房地產(chǎn)收費(fèi)、福利房政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等對房地產(chǎn)市場的影響甚至大于稅收。開征物業(yè)稅只能從理論上降低房價，至于具體效果如何則很難說。截至目前，房產(chǎn)交易中涉及到的稅費(fèi)有契稅、營業(yè)稅和個人所得稅等，新稅費(fèi)的開征已經(jīng)對房地產(chǎn)市場造成一定影響。
業(yè)界普遍認(rèn)為，單憑開征物業(yè)稅根本扭轉(zhuǎn)不了住房價格的基本走勢和格局，因此，購房者應(yīng)該對物業(yè)稅實施可能對房價造成的影響有全面的心理準(zhǔn)備。
“兩會”代表建議把開征門檻定在120m2以上
全國政協(xié)委員、江西民生集團(tuán)董事長王翔指出，從構(gòu)建社會主義和諧社會的高度來認(rèn)識，誰占有的資源越多，誰就得付費(fèi)越多，無疑是對的。從我國的房地產(chǎn)稅收體系本身來看，由對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅過渡到持有環(huán)節(jié)征稅，無疑是社會的一大進(jìn)步。
門檻定低了苦了自住一族
那么物業(yè)稅的起征點(diǎn)究竟以90平方米還是120平方米為限，比較適合中國的國情？王翔認(rèn)為，從目前國家對房地產(chǎn)開發(fā)商制定的90平方米戶型必須占開發(fā)總面積70％的政策來看，國家很有可能不收90平方米以下戶型的保有稅。
據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)調(diào)查機(jī)構(gòu)資料顯示，從小戶型的購買人群來看，很大一批不是自住，基本上是投資者，政府又不收他們的物業(yè)稅，使得擁有這類戶型的業(yè)主鉆了國家政策的空子，占了便宜，等于為投資者大開方便之門。實際上，在國內(nèi)許多城市里，真正自住人群很大程度上集中購買90~120平方米之間的房子，這些人基本上是工薪一族，大房子買不起，小房子又不愿住，一旦以90平方米為限，這些人好不容易買了一套自住房，一邊要銀行按揭，一邊又要交物業(yè)稅，將會承受雙重壓力。因此，建議政府考慮把征收的門檻提高到120平方米以上。
英國征物業(yè)稅房價照樣漲
征收物業(yè)稅是不是可以降低房價？王翔認(rèn)為，其實，稅收起到的社會財富再分配的作用，它本身沒有抑制物業(yè)市場價格的功能。比如，英國和美國都征收了物業(yè)稅，可是最近幾年英國的房價也漲得很快。我國的香港一直有物業(yè)稅，當(dāng)年的瘋狂炒作與物業(yè)稅無關(guān)，主要還是與房貸首期門檻、銀行的利率以及政府的所得稅的高低相關(guān)。從長遠(yuǎn)看，物業(yè)稅一開征，房價就會下降，這種現(xiàn)象是不存在的。
王翔建議，如果國家一旦實施開征物業(yè)稅，建議召開全國性的聽證會，邀請一些專家學(xué)者、房地產(chǎn)開發(fā)商以及有代表性地區(qū)的群眾參加。
新聞點(diǎn)眼：
上證指數(shù)從2006年伊始，幾乎是一路飄紅，到今年沖破3000點(diǎn)。然而股票市場保持著一貫的變化莫測的特點(diǎn)，今年2月27日，滬深各大股指創(chuàng)出歷史新高后隨即掉頭向下放量暴跌，并創(chuàng)出了近10年單日最大跌幅，其后股市振幅收窄，陷入盤整。
對于此次股市大跌，有觀點(diǎn)認(rèn)為是此前市場傳聞?wù)獙�人炒股投資收益征收“資本利得稅”。雖然財政部、國稅總局在次日否認(rèn)會征收股票“資本利得稅”的消息，不過也讓人們看到了稅收政策的巨大威力。而在樓市，隨著“兩會”的召開，一直以來就是話題熱點(diǎn)的“開征物業(yè)稅”又變得炙熱起來，“物業(yè)稅開征后，目前高漲的房價將得到有效遏止”的說法在社會上廣為流傳。
征物業(yè)稅有提速跡象
此前，財政部給物業(yè)稅開征公布的時間表是“十一五”期間。事實上，經(jīng)過前期漫長的討論，今年以來物業(yè)稅顯現(xiàn)出提速的跡象。
今年初，國家稅務(wù)總局下發(fā)的《2007年全國稅收工作要點(diǎn)》指出，今年要深化稅收制度改革，其中就包括“研究物業(yè)稅方案，繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)”。其實，物業(yè)稅的模擬從去年就已經(jīng)開始，試點(diǎn)包括北京、青島、沈陽等城市，這些都將為稅制改革提供數(shù)據(jù)支持。
在正在召開的全國“兩會”上，不少官員和代表對開征物業(yè)稅提出了建議。而建設(shè)部部長汪光燾在“兩會”期間接受記者采訪時表示，抑制房價包括多種措施，包括經(jīng)濟(jì)的、法律的，也可能包括要稅收的等等。他還透露說，目前物業(yè)稅正在研究之中。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，國家要下定決心穩(wěn)定房價、完善稅收，所以不管從物業(yè)稅的內(nèi)容還是制度等方面，都應(yīng)該會有進(jìn)一步的動作，因此物業(yè)稅將作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“撒手锏”很可能在今年推出。
值得注意的是，今年“兩會”上還將審議《物權(quán)法》草案。“物業(yè)稅的前提是《物權(quán)法》，《物權(quán)法》如果實施，將給物業(yè)稅的開征提供法律支持”，合富輝煌黎文江如是說。
何為“物業(yè)稅”
物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。目前我國還沒有一個明確地提出征收不動產(chǎn)物業(yè)稅的具體實施細(xì)則和措施。
2003年10月，十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中指出：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)�！庇纱耍拔飿I(yè)稅”一詞進(jìn)入百姓視線。
廣州日報
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
