1月31日，在前一周因土地增值稅暴跌而引起大市下挫的地產(chǎn)股，出現(xiàn)了更為慘烈的股價雪崩：繼30日華僑城跌停，保利地產(chǎn)、金地地產(chǎn)逼近跌停后，這一天深市龍頭萬科A逼近跌停，其余深圳地產(chǎn)股也普遍下跌5%以上，使深成指下挫600點以上，創(chuàng)造了去年以來單日最大跌幅。
另外，土地增值稅開征消息傳出，國家今年地產(chǎn)調(diào)控第一拳打出至今，半個月內(nèi)，萬科A股價下跌20%，市值蒸發(fā)超100億元，而泡沫破裂得更加迅速的則為曾經(jīng)的股市新貴保利地產(chǎn)，半個月內(nèi)股價下跌30%，市值減少近100億元。
深圳開發(fā)商
市值損失50億~60億
地產(chǎn)股猛然雪崩，可以說大部分原因源于一紙來自深圳市政府的收費通知。1月31日，中信證券針對1月26日深圳房地局網(wǎng)站公布《關于依法申報繳交房屋公用設施專用基金的通知》，發(fā)布研究報告表示，將地產(chǎn)股板塊評級降低至中性。而最具殺傷力的為以下數(shù)段分析：
“首先，我們按照政策規(guī)定的方式計算——從1994年到2006年深圳房地產(chǎn)總投資額在4000億元左右；假定地價加上建安成本占到總投資的60%；征收比例按照2%來計算。應繳額=總投資（4000億）×60%×2%=48億元�！�
“其次，我們按照歷史上交情況來測算——2006年，深圳116個房屋項目的專用基金共計7.18億元，我們假定深圳房地產(chǎn)項目900個來測算，應繳額=900÷116×7.18=55.7億，兩種方法我們?nèi)∷阈g平均，初步測算，該項政策影響數(shù)為51.85億元�！敝行抛C券強調(diào)，即使按照保守估計深圳開發(fā)商也將付出大約50億左右的真金白銀為房屋公用設施專用基金“埋單”。
此報告出臺同期，如天相投資、國泰君安、長江證券等也紛紛發(fā)布對此政策影響的研究報告。其中，天相投資認為，開發(fā)商應繳款應該在60億元左右。其依據(jù)是深圳市2005年房地產(chǎn)投資額為423億元，假設地價占投資額的30%，應交的專用基金為423×0.7×2%=5.92億元，從1994年至2006年，總額大約在60億元之內(nèi)（2002年投資額為355億元，之前數(shù)額均小于該數(shù)）。其認為這一規(guī)定將對采用全國化策略的公司如萬科等有較大影響。長江證券更認為官方利用降低開發(fā)商利潤來控制房價上漲速度的措施越來越多，將引發(fā)“羊群效應”，后續(xù)調(diào)控措施將更為嚴格。
但是國泰君安證券仍然認為，這一規(guī)定出臺將對實力開發(fā)商影響不大，成本上升將加劇行業(yè)優(yōu)勝劣汰。其認為，建設總投資一般占房價的50%~60%，即該專項基金僅占銷售收入的1%~1.2%，預計這一基金平均只會減少企業(yè)的凈利潤8個百分點。“而根據(jù)深圳國土房管局的通告，103家企業(yè)主動繳納116個房屋項目的專用基金7.18億元，平均每家企業(yè)才繳納697萬元，每個項目才交納619萬元。而且僅5個月時間就有103家企業(yè)主動繳清也從側面說明對其利潤影響較小。何況很多大開發(fā)商都有預提，或者至少在開發(fā)成本中有一項建設投資額3%的不可預見費，該筆費用足夠交納該基金。”
雖然隨后在2月1日，大部分深圳地產(chǎn)公司發(fā)布公告表示，深圳新的收費規(guī)定對其利潤及業(yè)績并無太大影響，公司已作出計提準備，而領跌的萬科股價已經(jīng)回穩(wěn)。但是地產(chǎn)股已經(jīng)顯示出一蹶不振的勢頭，包括并未受到房屋設施專用基金收費影響的廣州上市公司，其股價也繼續(xù)下跌。而且機構投資者拋售情緒嚴重，如根據(jù)搜狐財經(jīng)的實時統(tǒng)計軟件顯示，保利地產(chǎn)在1月30~31日，每日成交量中，有接近50%為散戶賣出，25%左右為機構投資者賣出。而1月30日正是保利地產(chǎn)發(fā)布2006年業(yè)績預增55%~60%的公告當天。
1月份，曾經(jīng)重倉保利地產(chǎn)的嘉實系基金退出。1月19~23日，根據(jù)上交所的公開信息，保利地產(chǎn)被機構拋售數(shù)億元的股票。同時市場消息也傳出曾經(jīng)重倉萬科、成為其前三名流通股股東之一的易方達系基金撤出。
而根據(jù)證券公司對2006年四季度基金季報的統(tǒng)計，截至去年12月31日，在國內(nèi)158只股票基金中，有53只對房地產(chǎn)股進行10%以上的超額配置，國內(nèi)基金共在地產(chǎn)股投資291億元。其中萬科A四季度共有110只基金持有該股，較去年三季度末的67只增加43只。在眾多基金的“羊群效應”下，萬科A的股價由去年三季末的7.57元/股繼續(xù)上升，最高曾達19元/股。隨后大幅下挫至今。1月份基金陸續(xù)撤出地產(chǎn)上市龍頭公司，似乎已可預示機構投資者對地產(chǎn)股的迅速轉變態(tài)度。
其中，房價漲幅去年名列全國前茅的深圳，開征房屋設施專用基金只屬于小范圍內(nèi)重拳打擊開發(fā)商利潤，控制樓價漲幅。而全國范圍內(nèi)開征土地增值稅，則更是對地產(chǎn)商依靠囤積土地牟取暴利的模式進行打擊，使開發(fā)商盈利向正常水平回落。
有業(yè)內(nèi)人士以去年以來股價在半年內(nèi)翻了3倍以上的保利地產(chǎn)進行分析：根據(jù)其預增公告顯示，全年利潤只增長55%~60%，按照其2005年凈利潤4.07億元推算，即保利的全年凈利潤約為6.5億元左右。
而保利地產(chǎn)的2006年1~3季度累計的業(yè)績及利潤增長100%以上，三季度為止其利潤為3.05億元，同比增加1.57億元。根據(jù)預增公告推算，四季度保利地產(chǎn)的盈利大約為3.45億元，但保利2005年四季度凈利潤約為2.59億元，即2006年四季度利潤增長幅度放緩，同比只增長33%.而房產(chǎn)公司的慣例是年底大量項目結算，有不少業(yè)績?nèi)胭~，往往第四季度才出現(xiàn)業(yè)績爆發(fā)性增長，如保利2005年四季度的結算利潤占全年利潤的60%以上。
在公司基本面沒有發(fā)生大改變，而且2006年業(yè)績已在12月底結算完畢的情況下，保利預增公告的業(yè)績增長速度低于機構預期，機構投資者認為其四季度業(yè)績可能因受重新計提增值稅影響，而出現(xiàn)業(yè)績環(huán)比增速突然回落，因此出現(xiàn)大量該公司股票被拋售。
來源：第一財經(jīng)日報
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土地增值稅2月1日起全面清算 各地聞風起動
今天，是國稅總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》執(zhí)行的第一天。從今天開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目結算時將面臨嚴格和全面的土地增值稅清算。
執(zhí)行之日到來，但是各地操作細則多數(shù)還是懸而未決。根據(jù)《通知》精神，各省市區(qū)稅務機關需結合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法……［全文閱讀］
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[編者按]土地增值稅清算本是一個稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進而在業(yè)內(nèi)外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭鳴與觀點交鋒盡在本專題。
點擊進入專題：土地增值稅清算動了誰的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識點小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個打擊房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國家加強稅收征管的舉動竟然成了影響開發(fā)商利潤的動作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對于國家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價必漲”的心態(tài)，應該說開發(fā)商缺少社會公共利益的意識。
土地增值稅到底動了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個政策都會形成房價的上漲，筆者認為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價的上漲一定程度上也是動了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
