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編者按：從2月1日開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目結(jié)算時將面臨嚴格和全面的土地增值稅清算。開發(fā)商的心態(tài)很復(fù)雜，主流的心態(tài)是觀望。希望新政策能有回旋的空間，使企業(yè)避免將較大部分利潤上繳。以往未嚴格實施土地招拍掛政策的地方政府，則希望通過追償土地增值稅，讓財政收入失之東隅收之桑榆。面對房地產(chǎn)商和地稅收入，地方政府會做出怎樣的選擇？各地的土地增值稅清算又會出現(xiàn)什么結(jié)果呢？ |
“湯臣一品” 50億天價稅金案例
雖然稅務(wù)總局通知中表示，取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的項目才要被稅務(wù)部門清算。從“湯臣一品”目前的銷售狀況來看，它很難逃脫增值稅的這個“難關(guān)”。根據(jù)一些基礎(chǔ)的材料比較籠統(tǒng)的計算，該項目土地增值稅為：105.84億元×50%-42億元×5%=50.82億元。如此高額的稅款，開發(fā)商們會老老實實地拱手上繳嗎？會否引發(fā)一輪開發(fā)商針對地方政府的游說與公關(guān)呢？（相關(guān)閱讀： “天價樓盤”又成新標本湯臣一品要繳稅50億元？）
宏觀調(diào)控需要充分發(fā)揮稅收金融工具的作用，土地增值稅很容易納入視野。設(shè)立土地增值稅的初衷被輿論認為是降低房地產(chǎn)開發(fā)利潤、抑制投資、穩(wěn)定房價、節(jié)約土地資源。然而，從國內(nèi)外的經(jīng)驗來看，土地增值稅很難發(fā)揮作用，需要從房地產(chǎn)稅收體系的根本上進行研究和調(diào)整。
在需求大于供給的條件下，任何稅收都會一定程度轉(zhuǎn)嫁給消費者，土地增值稅清算對房價可能會有拉動作用。目前土地增值稅的一級稅率為30%，如果開發(fā)商的利潤大幅度減少，房地產(chǎn)開發(fā)投資可能也會受到較大影響，投資少供給就少，可能會進一步抬高房價。 相反，從稅收角度看，地方財政反而可能是最大的受益者。
房地產(chǎn)商和地稅收入之間，地方政府會傾向誰？
土地增值稅重劍出擊，一個顯而易見的結(jié)果是房地產(chǎn)商的成本將急劇上升，越是以低價獲取大量土地的房地產(chǎn)商其囤積與開發(fā)成本也就越高。如果可以轉(zhuǎn)嫁到房價上，房地產(chǎn)商絕對不會好心降低運營成本。恰恰相反，由于土地增值稅扣除項目包括了土地價格與開發(fā)、配套設(shè)施等成本，反而給開發(fā)商提供了抬高成本的足夠借口和動力。
土地增值稅屬于地方稅收，這一稅收是對地方政府收入的補償。由于此前地方政府未實行或未嚴格實行土地的招拍掛政策，使得一些有關(guān)系的開發(fā)商土地獲得成本極低，如果政府不通過稅收彌補這塊收入，將使地方政府收入有所損失，甚至造成嚴重的財政赤字。通過追償土地增值稅，地方政府失之東隅收之桑榆，使得以往的低價地獲得了與目前的高價地一樣的收入。
征收土地增值稅對于建立公共財政有利，以稅收方式獲得的財政收入將納入預(yù)算內(nèi)，而不會像以往一樣土地收入在預(yù)算外或者制度外流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致中央政府完全無法了解和掌控。
另外，還需要提到的一點是，本該在1994年就該嚴格執(zhí)行、稅率最高達60%的土地增值稅，13年后終于開始了。13年土地增值稅一直沒執(zhí)行到位，這個責(zé)任是否應(yīng)該由誰來承擔(dān)呢？民事上訴訟時效是兩年，這個稅法是5年，前面8年怎么辦？拖了超過5年沒有清算的怎么辦？這些稅收損失，恐怕已經(jīng)不知道該由誰來負責(zé)了。稅收政策難免有松緊問題，但土地增值稅絕對不應(yīng)成為可以討價還價的東西。面對巨大的利益，在清算土地增值稅的同時，恐怕更必須做的一項工作是，謹防新一輪的房地產(chǎn)商針對地方政府的游說與公關(guān)以及可能產(chǎn)生的腐敗行為。
中國經(jīng)濟網(wǎng)綜合
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[編者按]土地增值稅清算本是一個稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進而在業(yè)內(nèi)外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭鳴與觀點交鋒盡在本專題。
點擊進入專題：土地增值稅清算動了誰的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識點小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個打擊房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國家加強稅收征管的舉動竟然成了影響開發(fā)商利潤的動作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對于國家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說開發(fā)商缺少社會公共利益的意識。
土地增值稅到底動了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個政策都會形成房價的上漲，筆者認為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價的上漲一定程度上也是動了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
