2月1日起，我國將對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅的征收由1994年以來的“預(yù)征”轉(zhuǎn)為征管“清算”。這是我國以稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的又一“重拳”。從提高契稅、調(diào)整營業(yè)稅、到強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收調(diào)控一直在進(jìn)行。但在不少地方房價(jià)“漲聲”依舊。房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策為何沒有帶來房價(jià)全線下降？
在人們的質(zhì)疑聲中，地方政府的作用露出了水面：作為稅收調(diào)控政策的執(zhí)行者和“補(bǔ)臺(tái)者”，一些地方政府“該出手時(shí)不出手”，不僅使稅收調(diào)控政策大打折扣，還在一定程度上使國家稅務(wù)部門期望的“稅負(fù)擠壓行業(yè)暴利”演變成了“稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁百姓”。
稅收調(diào)控，一刀下去砍痛了誰？
房地產(chǎn)土地增值稅清算，真的能挺起百姓買房的腰桿，擰干“房市虛火”帶來的泡沫嗎？
國家稅務(wù)總局局長謝旭人近日分析指出，房子的價(jià)格是由市場供求決定的，同時(shí)也是開發(fā)商參考成本費(fèi)用等因素決定的。供大于求的情況下與供不應(yīng)求的情況下價(jià)格走勢不一樣。因此，稅收價(jià)格起什么作用，取決于不同情況。有些地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格有所回落，但是有些地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格還在上漲。對(duì)價(jià)格的調(diào)控，關(guān)鍵在于相關(guān)政策的協(xié)調(diào)運(yùn)用。
結(jié)合謝旭人的冷靜分析，應(yīng)當(dāng)看到有兩個(gè)變量，是稅收調(diào)控政策難以控制的。一是稅負(fù)具有很能強(qiáng)的“轉(zhuǎn)嫁性”，當(dāng)住房需求無法滿足和替代時(shí)，稅負(fù)帶來的成本自然會(huì)完全轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上；二是土地一級(jí)市場存在的“灰色地帶”和政府炒地皮行為對(duì)房地產(chǎn)稅收調(diào)控的“拆招卸力”。
地方政府，別一味“坐收紅利”
中國銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之不久前指出，房地產(chǎn)交易是地方政府重要稅收來源，來自房地產(chǎn)相關(guān)的稅收大體占到城市可用財(cái)力的30%至50%，有的城市要在60%以上。地方政府和房地產(chǎn)業(yè)之間存在的利益鏈條是緊密的。
今年2月1日開征的房地產(chǎn)增值稅又是一個(gè)地方稅種，隨著清算結(jié)果面世，人們會(huì)發(fā)現(xiàn)這將是一筆可觀的地方財(cái)政收入。山西財(cái)經(jīng)大學(xué)王永亮副教授說，稅收調(diào)控政策的作用，是否能夠朝著政策設(shè)計(jì)者預(yù)期的方向發(fā)展，要依靠一定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和相關(guān)政策。謝旭人局長所說的“關(guān)鍵在于相關(guān)政策的協(xié)調(diào)運(yùn)用”就是這層意思。在房地產(chǎn)稅收的盤子不斷變大的情形下，地方政府不應(yīng)在稅收調(diào)控中一味“坐收紅利”，對(duì)事關(guān)百姓住房和房市健康發(fā)展的事情“無利不起早”。
目前，影響稅收政策環(huán)境的相關(guān)因素應(yīng)當(dāng)?shù)胤秸⒁猓?/p>
其一，經(jīng)濟(jì)適用房、中小戶型、廉租房總體供應(yīng)不足，局部供應(yīng)失衡。有數(shù)據(jù)表明，在24個(gè)大中城市中，120平方米以下的住房占商品房面積的比重不到一半。經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入二級(jí)市場，帶來房市的不公正和國家土地收益流失；經(jīng)濟(jì)條件差的城市拆遷戶基本利益未能得到合理保護(hù)；經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)地點(diǎn)偏遠(yuǎn)，公共服務(wù)與基本設(shè)施不配套。
其二，城市住宅建設(shè)缺乏合理規(guī)劃，對(duì)居民住房需求不能合理引導(dǎo)。如廉租房制度，在世界范圍內(nèi)都是解決低收入群體居住的有效辦法，但我國城市政府和居民對(duì)此都興趣不濃。
其三，各地普遍缺乏規(guī)范、權(quán)威的房地產(chǎn)市場信息披露制度和及時(shí)、真實(shí)的披露平臺(tái)，少數(shù)開發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手編報(bào)甚至謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度，發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息，惡意哄抬房價(jià)，人為造成市場緊張，誘發(fā)房價(jià)非正常上漲。
其四，房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅款現(xiàn)象十分普遍，缺少一個(gè)誠信納稅的地方合力監(jiān)管機(jī)制，使房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際稅負(fù)水平、利潤水平經(jīng)常出現(xiàn)局部失真。
地方政府：該出手時(shí)就出手
稅收調(diào)控杠桿發(fā)力的“難控點(diǎn)”，也正是地方政府大有作為的舞臺(tái)。地方政府通過行政手段至少可以在幾個(gè)方面為房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策“補(bǔ)臺(tái)”：
一是想方設(shè)法增加經(jīng)濟(jì)適用房、中小型住房、廉租房的供給，強(qiáng)化行政區(qū)內(nèi)各區(qū)域、各地段房地產(chǎn)項(xiàng)目的均衡開發(fā)和充分供給。中國銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)建立土地收益儲(chǔ)備基金，對(duì)當(dāng)年及政府屆期內(nèi)使用比例作出規(guī)定，避免寅吃卯糧；調(diào)整使用土地收益方向，規(guī)定其用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的比例。
二是各級(jí)黨委和政府，要盡快通過行政管理改革、完善土地批租和城市規(guī)劃制度，強(qiáng)化紀(jì)檢監(jiān)察，全面規(guī)范土地使用權(quán)取得市場，防止官商勾結(jié)囤積土地，哄抬地價(jià)；停止政府以地生財(cái)?shù)牟划?dāng)做法。
其三，政府要發(fā)揮協(xié)調(diào)各方的作用，使稅務(wù)、國土、城建、金融、房地產(chǎn)管理等部門形成合力，實(shí)現(xiàn)信息共享，打造兩個(gè)平臺(tái)：一是房地產(chǎn)交易信息共享平臺(tái)、誠信備案登記平臺(tái)；二是房地產(chǎn)誠信納稅平臺(tái)。以此促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)朝著利國利民、經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益雙贏的方向發(fā)展。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
相關(guān)專題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個(gè)稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進(jìn)而在業(yè)內(nèi)外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個(gè)清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項(xiàng)目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭鳴與觀點(diǎn)交鋒盡在本專題。
點(diǎn)擊進(jìn)入專題：土地增值稅清算動(dòng)了誰的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個(gè)打擊房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國家加強(qiáng)稅收征管的舉動(dòng)竟然成了影響開發(fā)商利潤的動(dòng)作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對(duì)于國家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說開發(fā)商缺少社會(huì)公共利益的意識(shí)。
土地增值稅到底動(dòng)了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對(duì)于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個(gè)政策都會(huì)形成房價(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價(jià)的上漲一定程度上也是動(dòng)了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
