根據國家稅務總局發(fā)布的《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，從2007年2月1日起，將正式向房地產開發(fā)企業(yè)征收30%到60%不等的土地增值稅。如今，正式實施的日期臨近，對于房地產企業(yè)的利潤影響究竟如何？整個行業(yè)會發(fā)生什么變化？企業(yè)成本增加會不會轉嫁給消費者，造成房價的持續(xù)上升？《通知》出臺，再次引發(fā)了業(yè)內人士和普通購房者對國家宏觀調控政策的熱議。
尤為引人矚目的是，在《通知》發(fā)布的次日，萬科等上市公司的股票應聲跌落，大多數地產股陷入跌停，影響之大，使得萬科等主要地產公司紛紛于前期發(fā)布公告，說明土地增值稅開征對本公司業(yè)績及經營的影響。
上市公司“福星科技”旗下有福星惠譽，在武漢開發(fā)了金色華府、水岸星城等眾多樓盤。其公司相關負責人表示，“土地增值稅清算對公司影響并不大，我們已經專門對此發(fā)布了公告，且預留了充足準備金，但具體怎樣征收還有待地方實施細則出臺。” 福星科技在公告中稱，其地產開發(fā)項目以普通住宅開發(fā)為主，因而受土地增值稅影響相對較小，且在銷售的同時已按規(guī)定預繳了土地增值稅。
萬科總經理郁亮表示，萬科主流產品為大眾化的普通居民住宅，受土地增值稅影響較小。萬科已按土地增值稅相關政策和各地方政府規(guī)定，在房產實現銷售的同時預交土地增值稅，并按土地增值稅清算口徑，在以往年度業(yè)績中作了較高標準的撥備和預提，并在新項目發(fā)展、項目運營中作了考慮和預計。公司已公告的2006年度凈利潤預增長50%至65%不受影響。
國稅總局《通知》進一步明確了土地增值稅清算規(guī)則和方法，有利于土地增值稅政策的進一步落實和執(zhí)行，而在土地增值稅繳納標準和應稅口徑方面與以往規(guī)定其實沒有變化。
金地相關人士也認為，按照技術理論測算，項目毛利率達到37%以上才需交土地增值稅，金地的項目毛利率基本不高于35% ，所以新政策對公司影響不大。
事實上，在國稅總局后來補充文章中也專門提到，“建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額（包括20%加計扣除部分）20%的，免征土地增值稅�！眹叶悇湛偩挚桃鈴娬{這句話，表明了土地增值稅清算針對的不是“低利潤的普通住宅項目”，而是這之外的其他項目。經過一段時間的政策消化期，市場普遍認同這種概念，與之相應的，各上市地產公司股票也逐漸恢復性上漲，扭轉了持續(xù)下跌的狀況。
值得一提的是，根據2006中國房地產百強企業(yè)研究成果揭示，萬科、中海、招商地產、卓越置業(yè)、合生創(chuàng)展、廣州恒大、保利地產、中信華南、華僑城地產等成為“2004-2006連續(xù)三年中國房地產百強企業(yè)”。綜合實力10強企業(yè)2006年平均總資產規(guī)模達到193.4億元，平均銷售額達到71.8億元，其中，萬科、中海去年的銷售額都超過了100億元。
隨著2006年房地產調控的不斷加強，包括萬科在內的百強企業(yè)在土地儲備、公司并購方面也加快了步伐，行業(yè)整合力度增加的結果，可能使得強者恒強的情況更加明顯，這一點，在2007年百強企業(yè)研究上必然有所體現。
早在2002年湖北省地稅出臺的文件中，就曾對土地增值稅預征稅率作過規(guī)定：預售普通標準住宅，依預售收入的0.5%預交土地增值稅；預售其他商品房，包括賓館、飯店、辦公寫字樓及非普通標準住宅、別墅、公寓等其他房地產按2%的比例預交；單純土地轉讓按5%的比例預交。在2007房地產百強企業(yè)研究的初步調查也表明，武漢多家房地產開發(fā)企業(yè)均稱該通知對企業(yè)的影響并不大。
這樣看來，土地增值稅的征收影響并沒有市場初期判斷的那么大。
實際上，由于市場前景看好，萬科在武漢也改變了一貫的發(fā)展模式，不僅在郊區(qū)板塊開放普通樓盤，其在武漢市中心的項目開發(fā)也取得了成功，成功完成農村包圍城市的轉變。其最新開發(fā)的萬科潤園，單價在萬元以上。
以華中地區(qū)發(fā)展較為典型的武漢來講，自從2005年世茂、瑞安、和記黃埔高調進入以來，又有融僑、保利、金地、恒大等企業(yè)再次出手拿地，著手長期發(fā)展布局，加上此前，萬科、大華、卓越、華潤等知名企業(yè)已經分別在武漢立足，這些外來企業(yè)對武漢房地產市場起到了積極的推動作用，提高了市場發(fā)展水平。作為武漢為數不多的百強企業(yè)，福星惠譽是這幾年市場迅速發(fā)展的一個縮影，其開發(fā)的高檔項目水岸星城作為武漢典型住宅指數樣本項目，由于其品牌號召力加上產品的品質優(yōu)異，平均價格在7000元/平方米以上，2006年單個項目銷售突破12億元，為本地市場少見。而這種成績，是在房地產調控持續(xù)深入情況下取得的，更是彌足珍貴。
根據2006年10月的一項統(tǒng)計，每平方米超過3000元的中部省會城市有武漢、太原、南昌和合肥，其中最高的為武漢，均價達3700元左右。武漢的增長勢頭十分明顯，2007年，即使有土地增值稅等政策的出臺，市場總體看好的情形并沒有轉變。
此外，土地使用稅費的提高，普遍被認為將直接拉動房價上升；二手房交易稅費提高，賣方轉嫁成本，間接提高房價上漲。土地增值稅同樣提高了土地成本，理論上提高房價的可能性仍然存在。尤其是在某些產品供不應求的區(qū)域，開發(fā)商可以通過拉高銷售價格以平衡土地增值稅帶來的增加成本，而局部區(qū)域價格的上漲，可能產生的傳導效應也是市場最為擔心之處。不過，這種做法無疑需要企業(yè)保持相當健康的資金狀況，否則，這種“不得民心”的操作最后將得不償失。
在武漢市場上，不少企業(yè)土地儲備都是前幾年獲得，成本相對較低，而目前土地較三年前增值已相當可觀，而現在，不管是直接賣地走人也好，還是立即開工建設也好，此稅征收將使得企業(yè)獲利大打折扣。更重要的是，一些實力不濟而手中有地的企業(yè)，將發(fā)現自己處于一個兩難境地——囤地不動政策不容，開發(fā)銷售則利潤大減。
不過，業(yè)內人士也認為，在武漢市場，房價近三年連續(xù)上漲，局部地區(qū)尤其是一些郊區(qū)，市場供應相當充足，后市供應仍將有增加，與此同時，購房需求不夠旺盛，如果企業(yè)為追求利潤而抬高房價，無異于自絕后路，轉嫁成本是“不可能實現的任務”。
怎么辦？開發(fā)商必將在高價低量銷售而高增值稅，與低價加快銷售而低增值稅的策略之間間進行“痛苦”的抉擇。今后，開發(fā)商拿地將更加謹慎，而對于一些投機或實力不濟企業(yè)，無論從政策角度還是實際發(fā)展來說，選擇退出也許是他們所能做的最好選擇，而對于以百強企業(yè)為代表的實力型企業(yè)，這可能是新一輪發(fā)展的歷史機遇。
