國(guó)稅總局要求從今日起，開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。
上海房企做足準(zhǔn)備
上海某知名房產(chǎn)集團(tuán)副總裁昨日表示，會(huì)積極配合土地增值稅清算工作，盡管集團(tuán)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)為土地增值稅清算預(yù)留資金，但仍會(huì)積極交納。該副總裁還認(rèn)為，由于清算工作量相對(duì)較大，對(duì)于2007年2月1日前的土地增值稅的清算工作，有可能按照一定的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一征收，例如按照樓盤(pán)的檔次、區(qū)位、銷(xiāo)售比例等條款，采用某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算利潤(rùn)空間，從而設(shè)置清算標(biāo)準(zhǔn)。
而部分企業(yè)已經(jīng)為土地增值稅的清算預(yù)留了資金，以房產(chǎn)界的“龍頭老大”萬(wàn)科為例，據(jù)媒體報(bào)道，2004至2006年，萬(wàn)科提留的準(zhǔn)備金分別為4000萬(wàn)元、9000萬(wàn)元和3億元。
上海細(xì)則預(yù)計(jì)春節(jié)前后出臺(tái)
上海稅務(wù)咨詢熱線的工作人員表示，截至昨日，上海未出臺(tái)土地增值稅清算的相關(guān)細(xì)則。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，上海目前正在對(duì)幾套方案進(jìn)行研究，細(xì)則有可能會(huì)在春節(jié)后出爐。他認(rèn)為：“上海細(xì)則不會(huì)違背《通知》的根本精神，在實(shí)際操作上還會(huì)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況因地制宜�！�
而滬上知名房產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民則認(rèn)為，由于《通知》已經(jīng)對(duì)執(zhí)行時(shí)間做了明確規(guī)定，因此，上海的細(xì)則有望在2月中下旬出臺(tái)。他同時(shí)認(rèn)為，上海的細(xì)則會(huì)堅(jiān)決貫徹中央的精神。
清算工作量較大
上海浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任李戰(zhàn)軍認(rèn)為，此次國(guó)稅總局要求對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅改“預(yù)征”為“清算”，且清算政策出臺(tái)到實(shí)施，中間的間隔時(shí)間僅1個(gè)月左右。對(duì)于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)以及交納對(duì)象而言，時(shí)間上頗為倉(cāng)促，而清算10多年的土地增值稅，對(duì)于鮮有房產(chǎn)一線工作經(jīng)驗(yàn)的稅務(wù)機(jī)關(guān)而言，工作量相對(duì)較大，地方執(zhí)行并非易事。
李戰(zhàn)軍同時(shí)指出，土地增值稅清算，要涉及復(fù)雜的扣除項(xiàng)目，包括土地款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等等，如果是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)的查賬核算，可能就更需要大量的人力物力來(lái)做。
房地產(chǎn)股昨暴跌
受土地增值稅今起清算的消息影響，昨天房地產(chǎn)指數(shù)暴跌8.12％。近期累計(jì)跌幅更是驚人（見(jiàn)下表格）。
中信證券的王德勇表示，該政策對(duì)普通住宅影響小，對(duì)別墅、公寓、商用房等非普通住宅影響較大。將對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)模式、定價(jià)策略、銷(xiāo)售策略、利潤(rùn)與成本的分?jǐn)偡绞胶屯恋貎?chǔ)備戰(zhàn)略產(chǎn)生影響。比如，從開(kāi)發(fā)非普通用房轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)普通住宅，從銷(xiāo)售轉(zhuǎn)向持有，從不精裝轉(zhuǎn)向精裝，從單一開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向多元開(kāi)發(fā)，加長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)房屋，將從拉大各期差價(jià)，到抹平各期差價(jià)，以免交高檔稅率。
光大證券的趙強(qiáng)表示，毛利率30％以下的房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)會(huì)下降15％。國(guó)信證券的方焱表示，受此影響，預(yù)計(jì)2006年開(kāi)始行業(yè)毛利率平均下降10個(gè)百分點(diǎn)左右。
每日經(jīng)濟(jì)新聞
進(jìn)入專(zhuān)題“爭(zhēng)鳴大盤(pán)點(diǎn)：土地增值稅清算動(dòng)了誰(shuí)的奶酪 開(kāi)發(fā)商？政府？民眾？……”
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個(gè)打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國(guó)家加強(qiáng)稅收征管的舉動(dòng)竟然成了影響開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的動(dòng)作，這種說(shuō)法是無(wú)論如何都不能成立的。開(kāi)發(fā)商對(duì)于國(guó)家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤(rùn)，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽(tīng)的言論來(lái)制造緊張氣氛，目的無(wú)非在于讓原本緊張的市場(chǎng)再次緊張，在民眾心中形成“房?jī)r(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說(shuō)開(kāi)發(fā)商缺少社會(huì)公共利益的意識(shí)。
土地增值稅到底動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？通過(guò)這樣的專(zhuān)題我們不難發(fā)現(xiàn)：開(kāi)發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對(duì)于開(kāi)發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見(jiàn)，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺(jué)。國(guó)家每個(gè)政策都會(huì)形成房?jī)r(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問(wèn)題，市場(chǎng)緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房?jī)r(jià)的上漲一定程度上也是動(dòng)了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開(kāi)發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
