正在推進的物業(yè)稅改革將帶來稅負增加，“物業(yè)稅出臺后房價會大幅下降”只是幻象。
幻覺醒來
“開征物業(yè)稅不會取消土地出讓金 .”最近一段時間，財政部、國家稅務(wù)總局和國土資源部官員在多個場合不約而同對此作出澄清。
他們明確表示：正在推進的物業(yè)稅改革，不會將土地出讓金并入其中；房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金。
盡管如此，“土地出讓金從一次性征收改為物業(yè)稅逐年繳納，從而帶來房價下降”的說法，仍在社會上廣為流傳，讓公眾充滿期待。
公眾的期盼，源于物業(yè)稅改革初期政府部門的宣傳。
始于2003年的新一輪稅制改革，要點是在1994年確立的分稅制框架下，對現(xiàn)行稅制進行有增有減的優(yōu)化調(diào)整。其中一項重要改革，是完善以財產(chǎn)稅為主體的地方稅體系。而對現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費進行整合重組，出臺物業(yè)稅，便是為地方政府設(shè)置主體稅種的一個考慮。
或許是為了獲得民眾的認同，在提出要進行物業(yè)稅改革后，相關(guān)部門在大力宣傳物業(yè)稅有這樣那樣好處的同時，并未強調(diào)出臺物業(yè)稅的最主要的目的，其實是為地方政府設(shè)置一個支柱性稅源。他們更愿意向民眾宣傳的是——“物業(yè)稅出臺后，房價會大幅下降”。
這個說法自有其完整的邏輯。物業(yè)稅是借鑒國外房地產(chǎn)保有稅的做法，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅 、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取。開征物業(yè)稅后，將把以往一次性交納的70年期的土地出讓金等相關(guān)稅費，改成按年收取，把一次性支出變成在若干年內(nèi)逐年支出。
這樣，房價中包含的需一次性繳納的土地出讓金等稅費，就變?yōu)樵诜慨a(chǎn)保有階段逐年繳納。2003年11月，時任財政部稅政司司長朱振民在一次講話中曾經(jīng)說：“通過吸納房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的一些收費，降低開發(fā)成本，房價會相應(yīng)下降。尤其是減輕了初次買房支出的負擔，使大多數(shù)老百姓有條件、有能力買到房�！�
眾多專家學者對這個邏輯也給予首肯。他們認為，土地出讓金納入物業(yè)稅逐年繳納，可有效地抑制地方政府“寅吃卯糧”等短視行為，減少對土地的濫用，同時可為地方政府提供更穩(wěn)定、有持續(xù)性的財政來源；開征物業(yè)稅所引起的一次性房價降低，有利于中低收入消費者購房；物業(yè)稅將消費者的支付從很高的一次性支付，變?yōu)檩^低的一次性支付，加上未來的多次較小額支付，也有助于金融系統(tǒng)的穩(wěn)定等。
基于物業(yè)稅改革初期政府部門的說明與承諾，社會公眾對“物業(yè)稅出臺后房價會降低”也充滿期盼。
“以稅代價”難行
可是，在政府部門提出“取消土地出讓金、出臺物業(yè)稅會帶來房價下降”的說法不久，有專家便指出，由物業(yè)稅替代土地出讓金的想法是錯誤的，沒有可操作性。
“這樣做是把價、費、稅混淆了。如果用‘稅’來代替‘價’，會帶來一系列弊端。”中國社科院財貿(mào)所研究員何振一對《財經(jīng)》記者說。
在這些專家看來道理很簡單，就是“土地出讓金和物業(yè)稅乃是兩種不同性質(zhì)的東西”。
在中國，土地為國家所有。國家作為土地所有者，把最多為70年的土地使用權(quán)讓渡給使用者，自然要收取土地出讓金。因此，土地出讓金準確地說，是土地使用權(quán)的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決于土地市場的供求關(guān)系。
物業(yè)稅則是政府以政權(quán)強制力，對使用或者占有不動產(chǎn)的業(yè)主征收的補償政府提供公共品的費用。
那么，以稅代價，是否可行？
專家認為，土地出讓金由取得土地使用權(quán)者支付，物業(yè)稅則由不動產(chǎn)業(yè)主繳納。不僅支付主體不同，二者的資金渠道和流向也不一致，因此難以相互轉(zhuǎn)化。若取消土地出讓金，國家作為土地所有者在土地一級市場出讓土地便失去了依據(jù)，只能回到劃撥土地的老路。
倘如此，最大的受益者將是房地產(chǎn)開發(fā)商。取消土地出讓金后，那些與政府有良好關(guān)系、但資本實力不足的開發(fā)商，其開發(fā)成本將大幅降低，游戲空間將大大擴展。
因此，取消土地出讓金一經(jīng)提出，房地產(chǎn)開發(fā)商立即應(yīng)聲附和說，“物業(yè)稅出臺后房價會降”。但這不過是“口惠而實不至”的幻覺。因為在求大于供的市場條件下，追求企業(yè)利潤最大化的房地產(chǎn)商，不會主動將取消土地出讓金帶來的成本下降讓利給購房者，房價下降不可能自動出現(xiàn)。
事實上，近些年有關(guān)部門已不再有“開征物業(yè)稅可降低房價”的宣傳。目前，財政部、國土資源部和國家稅務(wù)總局的一致看法，是未來開征物業(yè)稅不會取消土地出讓金，在開征物業(yè)稅的同時，土地出讓金仍應(yīng)單獨交納。且征收土地出讓金的政策會更加明確，土地出讓金收支管理也會更加得到強化。
2006年12月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，明確了國有土地使用權(quán)出讓收入的范圍，要求加強國有土地使用權(quán)出讓收入征收管理；將土地出讓收支納入地方預(yù)算，實行“收支兩條線”管理，從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。同時，對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規(guī)定，土地出讓收入主要用于征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出和城市建設(shè)支出等。
“價、稅、費”并存
中國不動產(chǎn)稅費制度的基本特征，一是內(nèi)外稅制不一致，內(nèi)外資企業(yè)和個人適用不同的稅種，政策待遇不一致；二是保有環(huán)節(jié)稅負偏輕，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負偏重；三是稅種繁雜，計稅依據(jù)差異大；四是存在著大量項目繁多、規(guī)范程度低的稅外收費。
目前，中國的房地產(chǎn)業(yè)稅費制度中，“價、稅、費”并存。直接以房地產(chǎn)作為征稅對象的稅種共有六種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。
具體而言，在房地產(chǎn)擁有使用環(huán)節(jié)，對外商投資企業(yè)和外籍個人征收城市房地產(chǎn)稅，對國內(nèi)企業(yè)和個人征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，對內(nèi)外資企業(yè)和個人征收土地增值稅、契稅、所得稅、營業(yè)稅。
此外，與其他企業(yè)一樣，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)還涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅 、個人所得稅、城建稅、印花稅和教育費附加。
收費項目更是繁多。中央政府出臺的收費項目有20多種，地方政府出臺的收費少則幾十種，多則幾百種。如征地拆遷補償費、舊城改造費、市政配套費、商業(yè)網(wǎng)點費、立項管理費、規(guī)劃審核費、各種證書工本費等。幾乎所有的政府部門都設(shè)有針對房地產(chǎn)的收費項目，包括規(guī)劃、建設(shè)、工商、水利、電力、郵政、農(nóng)業(yè)、環(huán)保、公安、城管等。
基于如此混亂的局面，新的房地產(chǎn)稅改革的方向，是統(tǒng)一內(nèi)外稅制，對內(nèi)外資企事業(yè)單位、經(jīng)濟組織、個人一律征收房地產(chǎn)稅；同時，將房屋和土地合并征稅。清理取消不合理、不合法的收費，將一部分具有稅收性質(zhì)的收費轉(zhuǎn)化為稅收，將一部分經(jīng)營性收費轉(zhuǎn)為由受益者付費，將屬于地價的收費歸入地價中。
自2003年11月起步的物業(yè)稅改革，即在這個方向上進行。許多專家以及研究機構(gòu)的意見是，將目前存在的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅三個稅種合并為物業(yè)稅；耕地占用稅實質(zhì)上與土地出讓金重復(fù)，這一稅種可以考慮取消。
土地增值稅的功能是國家對房地產(chǎn)增值征稅，將來物業(yè)稅出臺后，因其依據(jù)評估值征稅已經(jīng)體現(xiàn)了國家對房地產(chǎn)增值的收益，因此可以取消土地增值稅。
而目前向外資收取的土地使用費，和城鎮(zhèn)土地使用稅性質(zhì)相同，可合并進物業(yè)稅。
實實在在增加的稅負
毫無疑問，在如此設(shè)計下，物業(yè)稅具備“好”的稅制的主要方面。例如，它能夠很好地調(diào)節(jié)稀缺的土地資源，讓多占地、占好地者多納稅；它對經(jīng)濟變化能做出靈活反應(yīng)，經(jīng)濟熱時稅負重，經(jīng)濟冷時稅負輕，故能夠發(fā)揮稅收的自動穩(wěn)定經(jīng)濟的功能；等等。
但無論如何，土地出讓金作為土地使用權(quán)的交易價格不可能取消。政府曾經(jīng)宣傳的“物業(yè)稅出臺后房價降低”的基礎(chǔ)條件已不復(fù)存在。因此，對房屋業(yè)主而言，開征物業(yè)稅后意味著多了一個稅種，未來稅負將是實實在在的增加，而不是一廂情愿的減少。
這幾年，雖然政府相關(guān)部門已經(jīng)停止了“物業(yè)稅出臺會帶來房價下降”的宣傳，但對曾經(jīng)的錯誤說法給社會公眾帶來的誤導，并沒有進行認真糾正，對公眾甚至一些學者的誤解一直保持沉默。
“這是不負責任的。應(yīng)當讓公眾認識到物業(yè)稅的本質(zhì)是稅負增加�！币晃粚＜覍Α敦斀�(jīng)》記者說。
更令人擔心的是，在2006年，稅收政策積極參與房地產(chǎn)市場的調(diào)控，為抑制投機、投資需求，大幅提高了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負。
這與政府確定的“降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負、增加保有環(huán)節(jié)稅負”房地產(chǎn)稅費改革目標確是違背。而宏觀調(diào)控帶來的稅負增加，未來必將轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅負擔。
納稅人稅負增加，是房地產(chǎn)稅制改革的最大阻力，對此財稅部門心知肚明。為使改革順利推進，財稅部門已經(jīng)在考慮制定過渡性政策，如允許納稅人在過渡期內(nèi)逐步地增加稅負，將稅負增加的壓力在一定期間內(nèi)緩慢釋放；初期可以設(shè)定較高的標準，只對符合標準的住宅征稅，以取得公眾的支持；同時，對部分農(nóng)村和行政事業(yè)單位的用地、用房列入減免稅范圍，暫不對其征稅。
不過，無論如何，改革過程中政府對公眾的承諾難以實現(xiàn)，以及參與短期宏觀調(diào)控偏離改革的既定目標，無疑會降低社會公眾對物業(yè)稅改革的支持。作為政府，若政策目標發(fā)生調(diào)整后難以兌現(xiàn)過去的承諾，應(yīng)向公眾進行充分的解釋和說明。
中國房地產(chǎn)業(yè)稅種一覽
中國的房地產(chǎn)業(yè)直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅種共六種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。
房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅：以房屋為征稅對象。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房屋計稅價值或房產(chǎn)的出租收入。
城鎮(zhèn)土地使用稅：以土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。
土地增值稅：以土地和地上建筑物為征稅對象。以增值額為計稅依據(jù)。
耕地占用稅：以納稅人實際占用的耕地面積計稅，按照規(guī)定稅額一次性征收。
契稅：以轉(zhuǎn)移土地、房屋使用權(quán)的行為為征稅對象。以成交價格為計稅依據(jù)。
