密集出臺的土地稅費政策再次觸動了地產(chǎn)商的資金神經(jīng)。
1月31日，土地增值稅開始執(zhí)行的前一天，新世界數(shù)碼對外宣布，由于土地增值稅清算對市場帶來不明朗因素，公司決定向執(zhí)行董事及主要股東魯連城出售兩幅杭州土地的權(quán)益，以套現(xiàn)3832萬港元。
而據(jù)記者了解，新世界數(shù)碼只不過是浪花一朵，為了趕在各地土地增值稅清算細則出臺之前拋地套現(xiàn)，很多開發(fā)商在年關(guān)之際還不辭辛苦地奔波于京滬穗之間。一場新的“拋地潮”暗潮涌動。
拋地
“昨天我就收到了兩塊土地的轉(zhuǎn)讓信息。”2月8日，北京一家知名房地產(chǎn)企業(yè)專門負責(zé)找地業(yè)務(wù)的夏先生向記者坦言，最近，找上門來兜售的土地掮客突然多了起來�！澳憧�，兩塊土地分別位于北京北三環(huán)和東四環(huán)，面積也只有4萬平方米左右，可以說，有非常不錯的地段和合適的開發(fā)規(guī)模�！�
什么原因?qū)е麻_發(fā)商忍痛割愛？
“讓我分析，有兩種原因。一是地價經(jīng)過這兩年的飛速上漲已經(jīng)到了一個相對的高位，一些專靠‘賣地為生’的開發(fā)商開始套現(xiàn)。但最主要的原因還是政策效應(yīng)，宏觀調(diào)控加大了開發(fā)成本，收縮了利潤空間，一些囤地較多的企業(yè)想拋地以減少投資風(fēng)險，而一些投資有房地產(chǎn)項目的非專業(yè)企業(yè)也想賣地抽身，”夏先生這樣透露，“來找我的也都是一些囤積了多年的項目�！�
新世界數(shù)碼顯然屬于受政策效應(yīng)影響的那一種，對此，新世界數(shù)碼并不避諱。
“兩幅杭州土地的發(fā)展仍處于構(gòu)思階段，沒有開發(fā)時間表，如果繼續(xù)持有土地的少數(shù)權(quán)益，則需要進一步按比例提供股東貸款，而在政府即將清算土地增值稅的情況下，不如及早出售，還有助于公司套現(xiàn)及重新調(diào)配內(nèi)部資源，著力運營其它業(yè)務(wù)�！毙率澜绶矫婀_表示。
據(jù)悉，新世界數(shù)碼這次出售權(quán)益的土地都位于杭州濱江地區(qū)，總占地面積約1.48萬平方米，原先分別由新世界數(shù)碼的附屬公司Mod-ern Sparkles及Peak Elite持有14.7%及26.7%股權(quán)。而根據(jù)賣地協(xié)議，兩幅土地的權(quán)益分別作價1815萬及2017萬港元。新世界數(shù)碼表示，這次賣地所得款項凈額應(yīng)不會少于3700萬港元，出售收益則約為1480萬港元。
而據(jù)記者了解，不僅在北京和杭州，實際上，這一輪的拋地潮已經(jīng)在全國范圍內(nèi)此起彼伏。
“包括深圳的一些工業(yè)用地都在找我了，雖然工業(yè)用地還存在復(fù)雜的變更土地性質(zhì)的問題。拋地潮的急迫可見一斑。”夏先生說，2月10日，他還將前住天津考察一塊急于轉(zhuǎn)讓的土地。
買賣膠著
兩稅雙管齊下，部分外資投資戰(zhàn)略也開始發(fā)生了微妙變化，紛紛加大土地市場的長線投資。
“去年，土地市場中境外資金的增幅非常顯著，在全年273宗土地交易中有55宗是由境外資金參與的，而在40宗一億美元以上的大額土地交易中，境外資金占20宗”，戴德梁行北亞區(qū)副主席兼投資部主管李專榮指出，很多具有實力的境外投資者，并未受到國內(nèi)調(diào)控房地產(chǎn)的政策影響，仍積極競買土地。“香港以至環(huán)球股票市場暢旺，為海外上市發(fā)展商/投資者（不論是來自香港或內(nèi)地）提供更充裕的資金，可投放于中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場作長線投資。”
然而，突然爆發(fā)的“拋地潮”是否會給向來供需失衡的土地市場帶來“雙贏”的局面，業(yè)界看法不一。
“當(dāng)然，對于那些手中無地或者少地的開發(fā)商來說的確多了很多選擇的機會�！毕南壬钩校麄児緩娜ツ觊_始就在全國各地尋找土地，但至今未果。
他指出，實際上，很多開發(fā)商還是更愿意從土地二級市場取得土地，畢竟價格空間還是比較大。“這兩年地價的上漲早已將招拍掛土地的價格抬得很高，各地的'地王‘拍賣就是很好的例子，甚至有通過招拍掛取得的土地開始進入土地二級市場的情況�！�
言外之意，突然爆發(fā)的“拋地潮”會讓那些對土地如饑似渴的開發(fā)商大顯身手，土地二級市場異�；钴S已是情理之中。
對此，記者采訪了萬科、華潤、首創(chuàng)等地產(chǎn)巨頭的知情人士，他們對“拋地潮”的機會表示出了認同，并有意借此加緊尋找合適的土地。
然而，夏先生也通過自己的親身感受對“拋地潮”表示出了困惑。
“價格會是土地二級市場成交的最大障礙�！毕南壬赋�，雖然從2月1日起就開始執(zhí)行了土地增值稅政策，但是，各地細則均未出臺，實際征收可能還需要時日，而且，一些開發(fā)商已經(jīng)開始想方設(shè)法地避稅，這有可能會很大程度上影響到拋地的速度和數(shù)量，在我看來，真正的拋地潮還沒有來臨�！斑@直接導(dǎo)致了很多土地還是出價不菲，接盤者不一定會立即出手�！�
根據(jù)夏先生提供的線索，記者了解到，在上海等地，已經(jīng)出現(xiàn)了“賣毛坯房改為賣裝修房”等應(yīng)對土地增值稅的減稅方式。具體做法是，開發(fā)商找一個關(guān)聯(lián)裝修公司，或成立自己的裝修公司，以便于簽定高價裝修定單。甚至有開發(fā)商成立自己的貿(mào)易公司，以從海外采購電梯等設(shè)備為由，增加成本支出。
“關(guān)聯(lián)企業(yè)的意義在于高成本支出最終仍然流回開發(fā)企業(yè)�！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰道出了個中原由。
而夏先生也坦承，從目前手中的一些土地信息以及轉(zhuǎn)讓價格來看，短期內(nèi)實現(xiàn)交易的可能并不是很大。
記者還注意到，由于近兩年土地、金融等宏觀政策的調(diào)整，使得開發(fā)商不僅看到了政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心，也讓他們看到了房地產(chǎn)的投資風(fēng)險，而此前，在許多城市都出現(xiàn)的土地流拍現(xiàn)象也向開發(fā)商敲響了警鐘，“購置土地日漸謹慎和理性”。
如此，“拋地潮”“雙贏”格局還未構(gòu)建起來，價與市的博弈仍在繼續(xù)。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道
相關(guān)專題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進而在業(yè)內(nèi)外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭鳴與觀點交鋒盡在本專題。
點擊進入專題：土地增值稅清算動了誰的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識點小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個打擊房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國家加強稅收征管的舉動竟然成了影響開發(fā)商利潤的動作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對于國家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說開發(fā)商缺少社會公共利益的意識。
土地增值稅到底動了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個政策都會形成房價的上漲，筆者認為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價的上漲一定程度上也是動了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
