從2月1日起，國家開始向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅。盡管北京市的配套實(shí)施細(xì)則還在制定之中，但1月16日國家稅務(wù)總局發(fā)布《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，猶如一顆重磅炸彈在北京房地產(chǎn)業(yè)掀起軒然大波。
影響最大的當(dāng)數(shù)私營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
事實(shí)上，這次稅收清算對于企業(yè)性質(zhì)不同的房地產(chǎn)開發(fā)商的影響也不盡相同。北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人對記者說，2月1日開征清算土地增值稅對我們這些國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響不大，都是國家的錢，區(qū)別在于把錢從左兜掏出來，裝進(jìn)右兜，在財務(wù)上變一變科目。
他說，建設(shè)用地稱為土地一級開發(fā)用地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一級土地開發(fā)無權(quán)定價，由北京市土地管理局來定價，那么，一級土地開發(fā)稅怎么交還沒有細(xì)則。他認(rèn)為，開征土地增值稅，受影響最大的還是私營房地產(chǎn)開發(fā)商，征收30%至60%不等的土地增值稅，不是一筆小數(shù)目，這無疑會給他們帶來成本上的壓力，大大地壓縮房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間。
征稅意味房地產(chǎn)業(yè)暴利時代結(jié)束
國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群對記者說，土地增值稅的開征，旨在規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)利潤，而非單純的打壓調(diào)控。根據(jù)土地增值稅實(shí)行的四級超額累進(jìn)稅率，利潤率越高的房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅率也越高。因此，超額利潤有望得到抑制，房地產(chǎn)業(yè)暴利時代由此終結(jié)。
征稅將成為炒高房價又一理由
土地增值稅的清算，無疑為房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)推動房價上漲提供了一個新的借口。雖然稅務(wù)部門強(qiáng)調(diào)，提高土地使用稅、清算土地增值稅政策只適用于開發(fā)商，不會向購房者收取，不會影響到房價。但是，在房地產(chǎn)市場供需旺盛的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅賦增加，勢必會將增加的稅收作為成本打入房價中，導(dǎo)致樓價繼續(xù)上升。
事實(shí)也是如此。來自北京市統(tǒng)計局的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品住房銷售價格已連續(xù)7個月呈兩位數(shù)增長。2006年12月份，北京新房價格同比上漲10.4%，漲幅位居全國70個大中城市第二。
與黃平一樣，很多人都擔(dān)心，稅務(wù)部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅，遲早會轉(zhuǎn)嫁到購房者的頭上，“羊毛還是出在羊身上”。
征稅將助推房價持續(xù)上揚(yáng)
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商說掰著手指頭與記者算了一筆細(xì)賬：如果售價為每平方米10000元的商品房，摘牌的土地成本占6000多元，建安費(fèi)占3000多元，加上銀行貸款利息6%等財務(wù)費(fèi)用，2%左右的廣告等房子銷售費(fèi)用，以及辦公費(fèi)用等，一棟樓的開發(fā)周期為兩年，還要給國家交占銷售總額3%的營業(yè)稅、30%的增值稅、33%的所得稅，開發(fā)商能賺多少錢一算就明白。
他說，還有一種情況是，價格高了沒人買。但是，當(dāng)前北京的房地產(chǎn)市場火得不得了，人們買漲不買落的心理難以逆轉(zhuǎn)，起碼2008年奧運(yùn)會召開前，北京的房價不會落，土地增值稅的開征給開發(fā)商增加的成本肯定落到房價上，這一點(diǎn)毫無疑問。
經(jīng)濟(jì)參考報
相關(guān)專題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進(jìn)而在業(yè)內(nèi)外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項(xiàng)目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭鳴與觀點(diǎn)交鋒盡在本專題。
點(diǎn)擊進(jìn)入專題：土地增值稅清算動了誰的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個打擊房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國家加強(qiáng)稅收征管的舉動竟然成了影響開發(fā)商利潤的動作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對于國家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說開發(fā)商缺少社會公共利益的意識。
土地增值稅到底動了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個政策都會形成房價的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價的上漲一定程度上也是動了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
