從2月1日起,國家開始向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅。盡管北京市的配套實施細則還在制定之中,但1月16日國家稅務總局發(fā)布《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》,猶如一顆重磅炸彈在北京房地產(chǎn)業(yè)掀起軒然大波。
影響最大的當數(shù)私營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
事實上,這次稅收清算對于企業(yè)性質(zhì)不同的房地產(chǎn)開發(fā)商的影響也不盡相同。北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司一位不愿透露姓名的負責人對記者說,2月1日開征清算土地增值稅對我們這些國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響不大,都是國家的錢,區(qū)別在于把錢從左兜掏出來,裝進右兜,在財務上變一變科目。
他說,建設用地稱為土地一級開發(fā)用地,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一級土地開發(fā)無權定價,由北京市土地管理局來定價,那么,一級土地開發(fā)稅怎么交還沒有細則。他認為,開征土地增值稅,受影響最大的還是私營房地產(chǎn)開發(fā)商,征收30%至60%不等的土地增值稅,不是一筆小數(shù)目,這無疑會給他們帶來成本上的壓力,大大地壓縮房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間。
征稅意味房地產(chǎn)業(yè)暴利時代結(jié)束
國務院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟部研究員張立群對記者說,土地增值稅的開征,旨在規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)利潤,而非單純的打壓調(diào)控。根據(jù)土地增值稅實行的四級超額累進稅率,利潤率越高的房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅率也越高。因此,超額利潤有望得到抑制,房地產(chǎn)業(yè)暴利時代由此終結(jié)。
征稅將成為炒高房價又一理由
土地增值稅的清算,無疑為房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)推動房價上漲提供了一個新的借口。雖然稅務部門強調(diào),提高土地使用稅、清算土地增值稅政策只適用于開發(fā)商,不會向購房者收取,不會影響到房價。但是,在房地產(chǎn)市場供需旺盛的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅賦增加,勢必會將增加的稅收作為成本打入房價中,導致樓價繼續(xù)上升。
事實也是如此。來自北京市統(tǒng)計局的權威數(shù)據(jù)顯示,北京新建商品住房銷售價格已連續(xù)7個月呈兩位數(shù)增長。2006年12月份,北京新房價格同比上漲10.4%,漲幅位居全國70個大中城市第二。
與黃平一樣,很多人都擔心,稅務部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅,遲早會轉(zhuǎn)嫁到購房者的頭上,“羊毛還是出在羊身上”。
征稅將助推房價持續(xù)上揚
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商說掰著手指頭與記者算了一筆細賬:如果售價為每平方米10000元的商品房,摘牌的土地成本占6000多元,建安費占3000多元,加上銀行貸款利息6%等財務費用,2%左右的廣告等房子銷售費用,以及辦公費用等,一棟樓的開發(fā)周期為兩年,還要給國家交占銷售總額3%的營業(yè)稅、30%的增值稅、33%的所得稅,開發(fā)商能賺多少錢一算就明白。
他說,還有一種情況是,價格高了沒人買。但是,當前北京的房地產(chǎn)市場火得不得了,人們買漲不買落的心理難以逆轉(zhuǎn),起碼2008年奧運會召開前,北京的房價不會落,土地增值稅的開征給開發(fā)商增加的成本肯定落到房價上,這一點毫無疑問。
經(jīng)濟參考報
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[編者按]土地增值稅清算本是一個稅收征收管理的政策,起初被媒體誤解為新稅種征收的通知,進而在業(yè)內(nèi)外展開了該不該開征土地增值稅的討論,并在股市產(chǎn)生不小的影響,應該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個清算通知,影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項目清算,以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住,原有利益格局將發(fā)生很大變化,此中爭鳴與觀點交鋒盡在本專題。
點擊進入專題:土地增值稅清算動了誰的奶酪?開發(fā)商?政府?民眾?
知識點小帖士:
所謂土地增值稅,是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率,即增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除金額50%至100%的部分,稅率40%;增值額超過扣除項目100%至200%的部分,稅率50%;增值額超過扣除項目金額200%以上的部分,稅率為60%.
編輯留言:
土地增值稅清算通知是個打擊房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅的通知,是規(guī)范征收土地增值稅的通知,國家加強稅收征管的舉動竟然成了影響開發(fā)商利潤的動作,這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對于國家的政策非但不支持,反而以影響企業(yè)利潤,造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛,目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張,在民眾心中形成“房價必漲”的心態(tài),應該說開發(fā)商缺少社會公共利益的意識。
土地增值稅到底動了誰的奶酪?通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn):開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了,地方政府對于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見,其中隱藏的利益關系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個政策都會形成房價的上漲,筆者認為除了政策本身的問題,市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價的上漲一定程度上也是動了民眾的奶酪。
那么我們可以看出:土地增值稅清算是清算了開發(fā)商,影響了地方政府,警醒了民眾,三方同時是利益受害者,而只有民眾是最終的受害者。