●10月1日起，針對特殊項目及典型區(qū)域，二手房交易設(shè)立最低成交價，本周過戶量大增
●目前一些所謂合理避稅風(fēng)險很大，如假贈與或先公證后過戶，一旦出現(xiàn)問題不受法律保護(hù)
9月27日，海淀區(qū)地稅局交易大廳趕“十一”前末班車的客戶明顯增多
“中海凱旋園小區(qū)交易基準(zhǔn)價為13268元/平米，美麗園小區(qū)為10562元/平米……”從10月1日起，交易價格如果低于北京市地稅局公布的最低基準(zhǔn)價格，則必須按照最低基準(zhǔn)價計算稅費�！氨本┦械囟惥�7月10日頒布的《關(guān)于調(diào)整二手房交易計稅價格的通知》（以下簡稱《通知》）將于該日正式實施。
信一天市場部負(fù)責(zé)人羅煜告訴記者，《通知》主要是為杜絕買賣雙方在交易過程中私簽“黑白合同”，通過做低合同價進(jìn)行逃稅的行為。而做低合同價是現(xiàn)在避稅方式中最普遍的一種�！锻ㄖ分幸�(guī)定，對于成交價格低于二手房交易最低計稅價格且無正當(dāng)理由的，均以最低計稅價格作為核定征收稅款的基數(shù)，這無疑給欲做“黑白合同”的買賣方設(shè)置了一道難以逾越的屏障。
據(jù)了解，即將執(zhí)行的最低計稅價格相比目前正在執(zhí)行的稅政有四點不同，一是首次單獨列出了106個特殊二手商品房項目，使新稅更具針對性；二是最低計稅價格的更新時點有所變化，從每半年更新一次到“將由北京市地稅局根據(jù)北京房地產(chǎn)市場交易情況不定期進(jìn)行調(diào)整”，從而更貼近最新市場價。三是典型區(qū)域更加細(xì)化，由145個變成284個，指導(dǎo)意義更明確；四是最低計稅價格標(biāo)準(zhǔn)更科學(xué)，原計稅價格主要參考的是建筑年代的修正系數(shù)，此次新規(guī)定對樓層和戶型也進(jìn)行了相應(yīng)修正系數(shù)調(diào)整，從而更能反映房屋實際價值。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，最低計稅標(biāo)準(zhǔn)的出臺，在很大程度上可攔截以“黑白合同”的形式逃漏稅行為。但據(jù)記者調(diào)查，盡管如此，二手房交易中仍存在一定的納稅漏洞。一些業(yè)主采取假繼承和假贈與，以及先公證后過戶“合理”避稅，由于違反政策規(guī)定，交易雙方將承擔(dān)極大風(fēng)險。
漏洞。堵塞
出臺背景：原政策難堵逃稅漏洞
據(jù)了解，此次稅收新規(guī)在去年就已現(xiàn)雛形。當(dāng)時依據(jù)的計稅價格是市建委每半年公布一次的二手房交易指導(dǎo)價格。但在實際操作中，通過“黑白合同”避稅很盛行。
在今年年初，北京市地稅局委托市建委城建研究中心進(jìn)行了一次更為細(xì)致的數(shù)據(jù)采集與分析，從而制定了新的最低計稅價格。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，2005年1月24日，市地稅局出臺了第55號通知（現(xiàn)在仍以此政策為稅費交納執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)）。
其中規(guī)定，對于二手房交易涉及稅收的計稅價格，如果合同成交價低于市建委發(fā)布的《北京市已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房再上市買賣指導(dǎo)價格手冊》（以下簡稱指導(dǎo)價格）中確定的指導(dǎo)價格且無正當(dāng)理由的，均以指導(dǎo)價格作為核定的基數(shù)征收稅款。
在實踐中，55號通知的局限性不斷顯現(xiàn)。比如只要是同一棟樓，建筑年代是相同的，不管是底層還是中間樓層，計稅價格都一樣，同時由于每半年才更新一次計稅價格，與市場上實際價格經(jīng)常會有較大出入。
新規(guī)變化：單列106個特殊商品房
由于市場上逃漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重，市地稅局把重新制定最低計稅價格政策提上了日程。由于市建委每半年公布一次的二手房交易指導(dǎo)價格都是由市建委城建研究中心制定，所以此次數(shù)據(jù)采集和分析任務(wù)也落到了該中心肩上。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心主任王志偉回憶，今年1月份，北京城建研究中心就最低計稅價格的制定征求鏈家等經(jīng)紀(jì)公司的意見。王志偉說，當(dāng)時鏈家主要對一些具體價格進(jìn)行了對照，建議把一些過低價格調(diào)高。北京城建研究中心表示，之所以專門列出106個項目，主要是考慮這些項目的交易價格明顯高于其所在區(qū)域平均價格。
鏈家地產(chǎn)市場總監(jiān)金育松表示，此次新計稅價的參考系數(shù)增加了樓層、房型，計稅價更接近現(xiàn)實市場成交情況，因此，對于交易雙方來說，以做低合同價來避稅的空間將大為減小。同時，此次調(diào)整特別單列出了106個特殊二手商品房項目，就使得這些項目的二手房買賣避稅的操作空間大大縮小。
案例展示
最低計稅價降低逃稅空間
過去由于指導(dǎo)價格往往會低于市場實際成交價格，所以“黑白合同”仍大行其道。案例顯示，張先生購買了丁先生一套朝陽園的房產(chǎn)，面積100平米，簡裝，位于18層，建筑年代為2002年，實際成交價格為8500元/平米。因房產(chǎn)已超過5年，需交全額營業(yè)稅，賣家丁先生為了少交稅費與買家協(xié)商做低房屋交易價格，將房價改成每平方米5500元，而實際仍以每平方米8500元的價格私下交易。這樣營業(yè)稅就由以前的46750元（總成交價85000×5.5%=46750元）變成30250元，逃稅額達(dá)1.65萬元。
計稅價格調(diào)整實施后，朝陽園被列為特殊的二手商品房，其基準(zhǔn)價格變成了7142元/平米，不過考慮到樓層修正系數(shù)，由于此房屋為高層，其樓層修正系數(shù)應(yīng)為[1-1%（21-18）]，則其最低的計稅價格為6927.74元/平米。按此標(biāo)準(zhǔn)丁先生至少要交近4萬元營業(yè)稅，相比本應(yīng)交納的稅費，逃稅空間已大為縮減。
漏洞。未堵
漏洞1 約9成業(yè)主不提供房屋原值
最新政策：如不能提供房屋原值，按成交價1%交個稅，否則按差價20%計算。
避稅空間：按成交價1%交個稅，稅費通常遠(yuǎn)低于按差價20%計算。
市場情況：絕大多數(shù)業(yè)主選擇1%的較低納稅方式。
8月1日，北京開始強(qiáng)制征收二手房個稅。同日，北京市地稅向下發(fā)通知，其中規(guī)定：如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個人所得稅額；能提供完整資料的，按應(yīng)交個稅額的20%計算。
新規(guī)定實際上是將二手房轉(zhuǎn)讓中征收的個人所得稅設(shè)置了一個限定。根據(jù)多家經(jīng)紀(jì)公司測算，不能提供房屋原值憑證的，絕大多數(shù)情況下其所交個稅比能提供房屋原值憑證的要少。如出售一套80萬元的房產(chǎn)，如果沒有提供房屋原值憑證，按新規(guī)定要交80萬×1%=8000元。但如果房主能提供原值憑證，原價加合理費若為70萬元，那么需交個稅（80-70）萬×20% =2萬元。
據(jù)了解，在目前實際操作中，只要出售方自稱不確定購房原值就可按1%交稅，鏈家地產(chǎn)權(quán)證過戶中心對8月1日－9月10日的過戶量統(tǒng)計顯示，涉及個稅的交易雙方，選擇以成交價的1%作為交納方式的交易占到88.7%，而京城另一家知名中介的老總更是直言，目前業(yè)主都選擇較低的納稅方式，選擇以成交價的1%作為交納方式的交易占到9.5成以上。對此現(xiàn)象，地稅局目前沒有明顯措施。
漏洞2 采取假繼承和假贈與“合理”避稅
避稅空間：繼承和贈與無須交納營業(yè)稅與個稅，只需交納少量契稅。
風(fēng)險提示：交易雙方均有很大風(fēng)險。一方毀約，另一方將不受法律保護(hù)。
據(jù)介紹，假繼承和贈與的方式也是避稅手法之一。從經(jīng)紀(jì)公司反饋的情況來看，這種方式并不是很普遍，但確實存在。
案例顯示，7月22日，房主劉先生準(zhǔn)備將一套個人房產(chǎn)出售，其房產(chǎn)基本情況為建筑面積100平米商品房，2002年40萬元購進(jìn)，此次售價為60萬元，此房產(chǎn)裝修費用為2萬元并擁有有效發(fā)票。7月26日劉先生與客戶張先生簽訂了《房產(chǎn)買賣合同》，由于張先生貸款買房，所以須待銀行審核一周通過后方可進(jìn)行過戶手續(xù)。不料2006年8月1日個人所得稅正式與營業(yè)稅一并征收，買賣雙方均不愿承擔(dān)個稅費用，于是劉先生與張先生協(xié)商，采用“贈與”形式避稅。通過評估，劉先生這套房產(chǎn)評估值為49萬元，由于通過贈與方式，只需要按評估值交納3%的契稅和0.5‰的印花稅，核算下來稅費近1.5萬元，而按照正常程序，劉先生須交稅費近7.4萬元。
“但假繼承和贈與形式對買賣雙方來講風(fēng)險都很大�！�
信一天市場部負(fù)責(zé)人羅煜表示，如果買方出現(xiàn)不誠信行為，法律上很難維護(hù)房主利益。買賣雙方事先會書面約定贈與程序，但由于約定違背政策規(guī)定，因此不受法律保護(hù)。除非中介公司做資金監(jiān)管，但大型中介公司一般不做這種監(jiān)管，所以如果買賣雙方一方毀約，另一方將不受法律保護(hù)。
漏洞3 先公證后過戶規(guī)避高額稅費
避稅空間：未滿5年房產(chǎn)交易，采取此方式可不按成交總價5.5%計稅
風(fēng)險提示：因違反政策，一旦買房拖欠尾款，會使賣方承擔(dān)較大損失
在二手房交易中還有一種避稅方式，就是“先公證后過戶”。“鏈家地產(chǎn)”市場總監(jiān)金育松表示，在購買二手房時，為規(guī)避稅費而采取先公證再過戶的方式對交易雙方同樣有很大風(fēng)險，主要表現(xiàn)在以下三個方面：首先是違約風(fēng)險，如果買方尾款已交割清楚，屆時賣方有可能發(fā)生不配合過戶或終止交易（例如房產(chǎn)漲價賣方反悔）等違約行為；如果買方未將尾款交割，但已有法律手續(xù)認(rèn)可交易行為，一旦其最后拖欠尾款，也會給賣方帶來無盡麻煩。其次是產(chǎn)權(quán)風(fēng)險，一旦賣方有產(chǎn)權(quán)證作假、假冒房東等行為，并卷首付款逃走，買方將損失慘重。
第三是政策風(fēng)險，例如營業(yè)稅執(zhí)行政策從原來2年延長到了現(xiàn)在的5年，一旦未來再次延長，稅費仍需交納，買賣雙方很有可能陷入無休止的糾紛中。
從多家經(jīng)紀(jì)公司反饋的情況來看，“先公證后過戶”的避稅手法在北京運用得不多，二、三線城市比較普遍。
■第一現(xiàn)場
近一周各區(qū)地稅局過戶量大增
中介估計，十一前夕集中過戶量同比將增3倍以上
9月27日上午，海淀區(qū)地稅局辦稅大廳的人流量比平時明顯增多。據(jù)現(xiàn)場工作人員介紹，從上周一開始，一改往常人流稀少的場面，平均每天差不多有400多人來辦理稅費交納。其中相當(dāng)多的人都是為降低交易成本趕“十一”前的“末班車”。
記者從多個中介公司人員處也得到證實，近一周各區(qū)域地稅局辦理過戶涉稅手續(xù)人數(shù)均有所增多，較以往增加10%左右。包括“鏈家”市場總監(jiān)金育松在內(nèi)的多位房產(chǎn)專家估計，在本月最后幾天內(nèi)，集中過戶量還會繼續(xù)增多，同比增長將在3倍以上。
在海淀區(qū)地稅局，記者遇到了前來辦理過戶的陳女士，她準(zhǔn)備購買熙府桃園一套100平米房產(chǎn)。
陳女士稱，她和買家一起做低合同價主要是為了省稅費，而計稅價格調(diào)整后，該小區(qū)被列為特殊二手商品房，計稅價格一下子提高了3000多元/平米，光營業(yè)稅一項就多了18000多元，“所以中介公司業(yè)務(wù)員打電話約我和買主一起過來辦過戶，過了”十一“，類似我們這樣做低合同價就很難通過了”，陳女士說。
