| 2006年的二手房市場(chǎng)顯然是個(gè)多事之秋。北京市場(chǎng)在歷經(jīng)四次波動(dòng)之后，8月1日終于迎來(lái)國(guó)稅總局的一紙“強(qiáng)征令”。這是夏天里驟起的暴風(fēng)雨，還是冬日里的陽(yáng)春白雪，業(yè)界對(duì)此猜想不斷 |
近日，有關(guān)二手房的話題似乎從未間斷過(guò)。
7月26日晚，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（108號(hào)文）突然現(xiàn)身，由此，爭(zhēng)議長(zhǎng)達(dá)12年之久的二手房個(gè)稅終下“強(qiáng)征令”—自8月1日起，全國(guó)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房須按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)稅，稅率為20%，即，（實(shí)際轉(zhuǎn)讓收入—房屋原值—合理費(fèi)用）×20%=應(yīng)繳個(gè)人所得稅額。
頓時(shí)，北京兩千多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不亦“忙”乎，交易量成倍上升。北京地稅局大廳里前幾天也顯得格外熱鬧，很多業(yè)主都集中忙著辦理二手房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，希望能在二手房“新政”到來(lái)之前抽身事外。
遲到的飛“稅”
其實(shí)，早在今年1月1日，廣州就率先開(kāi)征20%的二手房個(gè)稅。當(dāng)時(shí)曾引起深圳乃至南方各大城市的連鎖反應(yīng)。但北京一直只是在傳說(shuō)中，大家似乎不愿直面這一心痛時(shí)刻的到來(lái)。
然而，此次“強(qiáng)征令”的出臺(tái)，終于結(jié)束了使許多人關(guān)于二手房個(gè)稅的觀望與拒絕，這一政策早在去年就曾在北京部分地區(qū)試行過(guò)，但市場(chǎng)運(yùn)作的結(jié)果最終確定為個(gè)稅征收采取自愿原則，不與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶掛鉤。
“從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，此次‘強(qiáng)征令’并非是征收個(gè)稅的新政策，只是它與以前個(gè)稅征收政策最大的區(qū)別在于變自愿交稅為強(qiáng)制性征收，并嚴(yán)格采用‘先征后稅’的原則�！�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域分部副總經(jīng)理寇海龍如是向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》記者解釋?zhuān)舜螐?qiáng)征二手房稅費(fèi)不僅包括個(gè)稅，還包括營(yíng)業(yè)稅及契稅、印花稅。“108號(hào)文”實(shí)際上只是原有政策的一個(gè)強(qiáng)調(diào)、補(bǔ)充和細(xì)化。
乍看起來(lái)，按銷(xiāo)售收入的20%繳納個(gè)稅，所繳稅費(fèi)再一次提高了二手房交易過(guò)程中的成本，降低了業(yè)主自身的預(yù)期收入，從而讓一部分業(yè)主從心理上難以接受。然而，我們需要明確的是，其合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。也就是說(shuō)，當(dāng)實(shí)際轉(zhuǎn)讓收入減去這些曾經(jīng)發(fā)生的各項(xiàng)合理費(fèi)用后再按照20%的稅率計(jì)算個(gè)稅，其實(shí)已在很大定程度上降低了個(gè)稅的總金額。將其歸納為計(jì)算公式可表示為：繳納的個(gè)稅總金額＝（實(shí)際轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓稅金-合理費(fèi)用）×20%.它的具數(shù)并非如傳說(shuō)中那么“可怕”。
例如，一套原值為50萬(wàn)、按揭貸款40萬(wàn)的二手商品房，在還款2年后，通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司出售，轉(zhuǎn)讓后的實(shí)際售價(jià)為80萬(wàn)。其中，原辦理按揭的各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)總計(jì)約為原值的1%.
（1）稅金：契稅＝50萬(wàn)×1.5%＝0.75萬(wàn)；營(yíng)業(yè)稅＝實(shí)際售價(jià)×5.5%＝4.4萬(wàn)；印花稅=50萬(wàn)×0.05%=250元
（2）各項(xiàng)合理費(fèi)用：裝修費(fèi)用＝原值×10%＝5萬(wàn)；貸款利率＝貸款額×貸款利率×2＝40萬(wàn)×6%×2＝4.8萬(wàn)；其他各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用＝50萬(wàn)×1%＝0.5萬(wàn)
通過(guò)上述數(shù)據(jù)可算出：繳納個(gè)稅總金額＝（80萬(wàn)-50萬(wàn)-0.75萬(wàn)-4.4萬(wàn)-250元-5萬(wàn)-4.8萬(wàn)-0.5萬(wàn)）×20%＝2.905萬(wàn)。
強(qiáng)征難抑房?jī)r(jià)漲勢(shì)
但誰(shuí)愿意平空被掏走這“2.905萬(wàn)”的稅費(fèi)呢？
一位姓葉的朋友向記者表示，最近本想用手里的一套小房子去置換一套“二手”大房子，但這次“強(qiáng)征令”的出臺(tái)了讓他的希望徹底破滅�！斑�是再等等看吧！” 他說(shuō)。
這不由讓人探究起此次“強(qiáng)征令”的初衷。
“‘108號(hào)文’將打消部分人過(guò)度購(gòu)房的趨勢(shì)，讓虛高的房?jī)r(jià)逐漸擠出水分。如果順利實(shí)施，會(huì)迅速打擊炒房者的投機(jī)行為�！必�(cái)政部財(cái)政科研所副所長(zhǎng)蘇明表示，它體現(xiàn)了政府為保持社會(huì)安定、希望抑制房?jī)r(jià)瘋漲的態(tài)度，是國(guó)家抑制房產(chǎn)交易中一些不合理交易的體現(xiàn)。
“強(qiáng)征令”的預(yù)期目的與實(shí)際效果是否有差異呢？有專(zhuān)家表示，抑制炒房行為的收效在短期內(nèi)難以迅速實(shí)現(xiàn)。因?yàn)槟壳巴恋叵∪辈攀欠績(jī)r(jià)上漲的根本原因，僅靠稅收手段難以改變這一局面。
那么普通交易雙方將如何應(yīng)對(duì)這種“劣勢(shì)”？如何在“強(qiáng)征令”中免受打擊？
寇海龍表示，此次個(gè)稅征收的優(yōu)惠政策還是有的，總結(jié)為如下三條：5年以上且是家庭唯一住房的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)庹鱾�(gè)人所得稅；售房后1年以?xún)?nèi)，重新按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)房的，采取“先征后退”的原則；不能提供完整、準(zhǔn)確原購(gòu)房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的1-3%交納個(gè)人所得稅。
“從短期來(lái)說(shuō)，對(duì)整個(gè)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必定是‘利空’的，并將導(dǎo)致近期內(nèi)二手房交易量下降、房?jī)r(jià)反而上漲的現(xiàn)象�！� 寇海龍強(qiáng)調(diào)，解決這一問(wèn)題的辦法有二，一方面是先采取“捂房惜售”的措施；另一方面即將增加的稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方頭上。但無(wú)論怎樣，二手房市場(chǎng)從此難以平靜，整個(gè)經(jīng)紀(jì)行業(yè)和整體交易可能迎來(lái)一場(chǎng)不小的地震。
據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從7月28日至31日，短短四天的時(shí)間，北京二手房交易量較往常變化較大，如豐臺(tái)上漲6倍，朝陽(yáng)上漲3倍，海淀上漲了近8倍，但8月1日當(dāng)天普遍交易量銳減。難道這種不必要的業(yè)界“地震”就是“強(qiáng)征令”最實(shí)在的現(xiàn)實(shí)效果？
市場(chǎng)規(guī)范亟待專(zhuān)業(yè)人才
當(dāng)這種二手房“震波”擴(kuò)散時(shí)，二手房評(píng)估培訓(xùn)市場(chǎng)開(kāi)始燥動(dòng)起來(lái)。因?yàn)�，“�?qiáng)征令”的出臺(tái)旨在規(guī)范二手房市場(chǎng)，提高交易雙方實(shí)際效益。而這一切則要求經(jīng)紀(jì)公司從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的提高。試想，如果經(jīng)紀(jì)公司專(zhuān)業(yè)人員的對(duì)市場(chǎng)或房屋價(jià)值評(píng)估有出入，那么二手房實(shí)際成交額與二手房個(gè)稅都將有隨之變化。
為此，在二手房市場(chǎng)日漸“火爆”時(shí)，國(guó)家建設(shè)部與勞動(dòng)社會(huì)保障部人才培訓(xùn)中心就曾做過(guò)許多努力，舉辦過(guò)各種房地產(chǎn)市場(chǎng)的“估價(jià)師”、“造價(jià)工程師”、“建造師”等培訓(xùn)，其中以今年年初向全國(guó)推廣的“全國(guó)二手房評(píng)估資訊師”培訓(xùn)尤受市場(chǎng)歡迎。
“為了提高市場(chǎng)評(píng)估能力，增強(qiáng)員工市場(chǎng)的應(yīng)變技能，我們一直在通過(guò)多種渠道來(lái)提高員工的素質(zhì)，以迎接市場(chǎng)不斷變化的挑戰(zhàn)�！� 寇海龍向記者坦言，近兩年來(lái)，他們已多次進(jìn)行內(nèi)部員工培訓(xùn)，并安排參加國(guó)家有關(guān)部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)。
對(duì)此，中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院人才培訓(xùn)中心主任吳剛在接受《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》采訪時(shí)也頗多感慨，因?yàn)樽鳛閲?guó)家勞動(dòng)社會(huì)保障部中國(guó)就業(yè)培訓(xùn)技術(shù)指導(dǎo)中心的授權(quán)單位，他們關(guān)于“全國(guó)二手房評(píng)估資訊師”培訓(xùn)報(bào)名生源一直不斷增長(zhǎng)，甚至有來(lái)自新疆等地集體報(bào)名的許多學(xué)員。
據(jù)吳剛介紹，隨著二手房市場(chǎng)的逐步細(xì)致化、具體化、規(guī)范化發(fā)展，持證上崗成為一種必然趨勢(shì)�！叭珖�(guó)二手房評(píng)估資訊師”的崗位認(rèn)證將使二手房交易更準(zhǔn)確、更順暢。因?yàn)�，正�?guī)、專(zhuān)業(yè)的經(jīng)紀(jì)人才對(duì)政策的解讀能力、引導(dǎo)消費(fèi)者應(yīng)對(duì)政策的能力都非常強(qiáng)，交易雙方可放心咨詢(xún)，做到買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)前，對(duì)自己待售或待購(gòu)的房產(chǎn)心中有數(shù)。
2006年8月1日轉(zhuǎn)眼即逝。由于現(xiàn)行的二手房交易手續(xù)繁瑣，且涉及到房源評(píng)估、辦理按揭、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、交納錢(qián)款及稅金等多個(gè)環(huán)節(jié)，交易流程相當(dāng)復(fù)雜，而強(qiáng)征20%的個(gè)稅后，二手房交易對(duì)于許多消費(fèi)者與投資者來(lái)說(shuō)更像一盤(pán)下不完的棋。
新聞回放：
回首北京二手房：“心太軟”
1994年1月28日 國(guó)務(wù)院發(fā)布《個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》：財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得須繳納個(gè)稅。但二手房個(gè)稅的征收一直處于地方“自愿”申報(bào)繳納狀態(tài)，形同虛設(shè)。
2004年1月 二手房個(gè)稅率先在杭州、南京、青島等地強(qiáng)征，幾個(gè)月后暫停征收。
2005年年初 北京東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)等地再次強(qiáng)征，遭到抵制，不到一個(gè)月便取消。
2005年10月初 國(guó)稅總局拋出“一站式”強(qiáng)征的“156號(hào)”文件，效果不大。
2006年6月上旬 北京亦莊傳出強(qiáng)征傳言，但北京其它區(qū)縣尚未執(zhí)行。
2006年6月中旬 傳言日盛，稱(chēng)北京7月將全面強(qiáng)征，二手房?jī)r(jià)或?qū)⑸蠞q8%.
2006年6月下旬 國(guó)稅總局出面辟謠，稱(chēng)強(qiáng)征未有時(shí)間表。
2006年7月26日 國(guó)稅總局108號(hào)文公開(kāi)，稱(chēng)8月1日起全國(guó)強(qiáng)征個(gè)稅，稅率為20%.
全國(guó)二手房井噴有理
國(guó)稅總局的“強(qiáng)征令”一下，趕在8月1日大限前辦理二手房過(guò)戶的人數(shù)激增，導(dǎo)致全國(guó)各地二手房市場(chǎng)出現(xiàn)罕見(jiàn)的井噴現(xiàn)象。
上海：降價(jià)甩賣(mài)
據(jù)悉，在8月1日之前，上海二手房市場(chǎng)交易異�；鸨�，平均成交量增長(zhǎng)了30%-40%，其中虹口區(qū)交易量增長(zhǎng)幅度最大，達(dá)到100%，浦東的交易量增幅在50%左右，普陀區(qū)在20%左右。經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)普遍比平時(shí)上升30%左右。值得一提的是，那幾日一次性現(xiàn)金付款的購(gòu)房者占據(jù)成交總量約7成。據(jù)調(diào)查，虹口區(qū)、浦東新區(qū)、普陀區(qū)的成交價(jià)格均下降10%左右。
有分析人士表示，賣(mài)家為急于脫手而價(jià)格松動(dòng)是引起二手房交易量增價(jià)跌的主要原因。但今后，買(mǎi)賣(mài)雙方的將回歸觀望，并會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。
廣州： “瘋狂”過(guò)后是淡定
8月1日的前三天，廣州市房地產(chǎn)交易中心仍在上演著“最后的瘋狂”，許多市民排隊(duì)過(guò)戶。
其實(shí)廣州早在去年年底，今年1月1日就實(shí)施了征收20%的個(gè)稅，但繳費(fèi)基數(shù)里不包括裝修費(fèi)、按揭花銷(xiāo)。此事曾引起業(yè)界軒然大波。許多業(yè)內(nèi)人士對(duì)此認(rèn)為，“強(qiáng)征令”對(duì)于那些符合條件的市民是個(gè)利好。但不少市民還是不相信新政后可少交錢(qián)，因?yàn)樗麄儞?dān)心國(guó)家新規(guī)實(shí)施后，廣州有可能調(diào)高核定房?jī)r(jià)的稅率而要多交稅。因此，近日只是掀起一個(gè)小高潮。
沈陽(yáng)：搶搭“末班車(chē)”
為了趕在8月1日前完稅，沈陽(yáng)各大二手房中介公司也都忙得不亦樂(lè)乎，趕著“過(guò)戶”完稅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，因?yàn)槿鎻?qiáng)征個(gè)稅消息的刺激，僅27日一天，各大中介公司權(quán)證部門(mén)辦理的加急過(guò)戶量較平時(shí)增加最多的達(dá)到5至6倍。
有專(zhuān)家表示，雖然對(duì)二手房強(qiáng)征個(gè)稅早有心里準(zhǔn)備，但新政未給市場(chǎng)留下足夠的緩沖期。事先辦好“過(guò)戶”才踏實(shí)。
杭州：突現(xiàn)交易高峰
杭州的房產(chǎn)中介公司這幾天特別忙碌，28日平均每家公司簽訂的房屋交易合同都有三四十套。而杭州市財(cái)政局農(nóng)稅征收管理中心28日共受理業(yè)務(wù)415起，其中開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票就有200余單，這個(gè)數(shù)字超出以往業(yè)務(wù)量的一倍以上。
