營業(yè)稅新政后，個(gè)稅的強(qiáng)制征收，使地稅大廳再次上演交易人“趕集”的場(chǎng)景。本周二開始，二手房交易量驟跌。此時(shí)，交易雙方及各大中介都在對(duì)政策走向做出進(jìn)一步的揣摩——強(qiáng)征個(gè)稅是今年房產(chǎn)稅收調(diào)控的最后一張“王牌”？
一線調(diào)查
實(shí)施兩天：二手房成交量下降36%鏈家市場(chǎng)總監(jiān)金育松說：“8月頭兩天，房源登記量、客戶登記量、成交量分別比7月26日個(gè)稅頒布前5天的日均量下降了5%、23%、36%.”記者從大成正嘉中介機(jī)構(gòu)獲悉，8月頭三天50家門店的日均客戶登記量為3至4套，為平時(shí)的1/4.此外，中大恒基、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域的過戶量都有不同程度的下滑。而在8月1日前，各大中介的二手房簽約量則一度創(chuàng)新高。上周五，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，地稅大廳、房屋交易管理辦證大廳，國土局辦理大廳內(nèi)都排起了長隊(duì)。國土局海淀分局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，僅7月27日一天收到個(gè)人交納土地出讓金達(dá)13萬多元，平常每天在4至5萬元。我愛我家權(quán)證部專員解釋，交納土地出讓金是已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房過戶的第一道手續(xù)。目前，在交納個(gè)稅范圍內(nèi)的已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房交易也不在少數(shù)。買房人李女士說：“我買的二居成交價(jià)是80萬，而心理承受價(jià)是60萬左右，沒有選擇，得在孩子學(xué)校附近找房子。同比之下，二手房價(jià)的上漲速度要低于一手房。”順馳專業(yè)人士表示，如今房主完全掌握主動(dòng)權(quán)，政策執(zhí)行前讓部分急于賣房的人從心理預(yù)期上降了降溫，另一方面也讓他們有了“由售轉(zhuǎn)租”的打算。
針對(duì)8月2日從“差額的20%”到“全額的1%”執(zhí)行細(xì)則上明顯的轉(zhuǎn)變，我愛我家副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，是由于實(shí)際征繳過程中、“取證難”（包括裝修發(fā)票、購房發(fā)票、稅票、購房合同）、“出售價(jià)”核準(zhǔn)計(jì)算復(fù)雜、“合理費(fèi)用”認(rèn)定環(huán)節(jié)繁多等個(gè)稅征收操作的困難所致。
政策解讀個(gè)稅算法：中介服務(wù)費(fèi)不在“合理費(fèi)用”內(nèi)
鑫尊置地、我愛我家、千萬家在接受記者采訪時(shí)均表示，個(gè)稅的影響遠(yuǎn)不及營業(yè)稅的影響大，20%是指扣除總房款中房屋原值、相關(guān)稅費(fèi)及合理費(fèi)用（住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用）之外的比例部分，但“合理費(fèi)用”還需出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。千萬家市場(chǎng)部經(jīng)理常舒娟說：“我們計(jì)算了二手商品房、已購公房、經(jīng)濟(jì)適用房的個(gè)稅交納金額，如果所有費(fèi)用資料齊全的情況下，需交納的個(gè)稅只是房屋成交總價(jià)的百分之零點(diǎn)幾，不足1%；但賣房人拿不出房屋裝修等合理費(fèi)用的發(fā)票，交納個(gè)稅的金額顯然會(huì)高一些�！庇浾邚谋本┑囟惖玫阶C實(shí)，“合理費(fèi)用”中不包括中介服務(wù)費(fèi)。
大成正嘉分析人士認(rèn)為，北京市對(duì)資料不全的賣房人按其轉(zhuǎn)讓收入的1%收取，是對(duì)國稅局制定的按“納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定”政策的細(xì)化，北京取了一個(gè)最低值，最大限度的縮小了賣房人交納個(gè)稅的比例差別；各省市會(huì)按照自身情況制定比例，但不會(huì)超過總房款的3%.
市場(chǎng)現(xiàn)狀
個(gè)稅細(xì)則：出臺(tái)“迫在眉睫”
7月28日，記者在中關(guān)村地稅所進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多前來排隊(duì)的納稅人并不清楚個(gè)稅交納金額具體是多少，只意識(shí)到“20%”是不少的數(shù)額。而知道怎樣計(jì)算個(gè)稅的買賣雙方，對(duì)“合理費(fèi)用”所包含的范圍卻并不是很清楚。
中原地產(chǎn)第三市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人宮平說：“〈通知〉的相關(guān)細(xì)則還需盡快出臺(tái)。一是納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。但事實(shí)上，如購房合同條款中對(duì)于裝修狀況表述含糊不清的，沒區(qū)分‘按現(xiàn)狀’、‘精裝修’、‘一般裝修’等，其是否適用本條規(guī)定，尚不確定。二是納稅人的合理費(fèi)用和手續(xù)費(fèi)的范疇，如需貸款，律師見證費(fèi)等是否在其范圍內(nèi)？這些都涉及個(gè)稅的交納金額�！�
前景預(yù)測(cè)稅收政策：年內(nèi)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)最后一稅
千萬家總經(jīng)理華國強(qiáng)先生認(rèn)為，目前看來，個(gè)人所得稅的征收應(yīng)是今年宏觀調(diào)控政府打出的最后一張王牌，政策置身囂塵上，將進(jìn)一步攪動(dòng)脆弱的房市。“原因有兩點(diǎn)。第一，個(gè)稅是間接稅，因此不會(huì)像營業(yè)稅那樣較易轉(zhuǎn)嫁買房人；第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)檎叱霈F(xiàn)變動(dòng)是不可避免的，懸而不決更會(huì)增加消費(fèi)者的觀望，使市場(chǎng)走向不明造成停滯，而個(gè)稅征收選擇此時(shí)出世恰恰能夠消除消費(fèi)者已久的觀望心理，從而重新激活二手房市場(chǎng)，加快走出疲軟狀態(tài)的步伐。”他如是說。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的專家認(rèn)為，從目前的現(xiàn)狀看來，個(gè)稅的影響延續(xù)了營業(yè)稅影響的“路子”，從“集中過戶”轉(zhuǎn)向“成交量驟跌”。雖然營業(yè)稅新政讓次新房的交易成本增加了5.5%，但出現(xiàn)僅兩周的觀望期后，市場(chǎng)便趨于平穩(wěn)，預(yù)計(jì)個(gè)稅的執(zhí)行也是如此。常淑娟認(rèn)為，之前曾一度提及的稅收政策一一“落地”，只有土地增值稅（指地價(jià)升值部分，非普通住宅居住滿3年未滿5年的，減半征收；非普通住宅居住未滿3年的，按增值額的30%征收）和新稅種（物業(yè)稅）還在醞釀。參照個(gè)稅從試行到實(shí)行一年的時(shí)間差，本年不會(huì)再有新的房產(chǎn)交易稅種出現(xiàn)。
