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「本文摘要」 據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料顯示，目前亦莊區(qū)域的二手房供需比基本維持在1：4.5左右，相對而言略低于全市二手房1：5的供需比例。80%以上的二手房都是5年以內(nèi)的次新房；同時，在掛牌二手房源中，面積在90平米以上的大中戶型房產(chǎn)占比達(dá)到7成左右，90平米以下的占比為3成左右，這也表明該區(qū)域的房產(chǎn)存量基本偏向于大中戶型；另外，從亦莊區(qū)域的房源掛牌價格來看，8成左右的房源單價都在6000元/平方米以上，這個價格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊區(qū)域的房產(chǎn)價格，從中也說明了亦莊區(qū)域作為京城五環(huán)外東南部區(qū)域的中高檔住房集中地的一個特性，吸引了一大批中高端收入人群的置業(yè)目標(biāo)。 |
亦莊二手房供需比在1：4左右
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料顯示，目前亦莊區(qū)域的二手房供需比基本維持在1：4.5左右，相對而言略低于全市二手房1：5的供需比例。80%以上的二手房都是5年以內(nèi)的次新房；同時，在掛牌二手房源中，面積在90平米以上的大中戶型房產(chǎn)占比達(dá)到7成左右，90平米以下的占比為3成左右，這也表明該區(qū)域的房產(chǎn)存量基本偏向于大中戶型；另外，從亦莊區(qū)域的房源掛牌價格來看，8成左右的房源單價都在6000元/平方米以上，這個價格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊區(qū)域的房產(chǎn)價格，從中也說明了亦莊區(qū)域作為京城五環(huán)外東南部區(qū)域的中高檔住房集中地的一個特性，吸引了一大批中高端收入人群的置業(yè)目標(biāo)。為此，從亦莊區(qū)域二手房的購房需求人群來看，主要集中于35-50歲之間的中年人為主，占比應(yīng)該在7成左右，這些購房者的主要目的是為父母或者孩子買房，其中80-110平方米之間的2居室是消費(fèi)者需求的主力房產(chǎn)，總價控制在55-65萬元之間。
個稅征收四種形式
中大恒基專業(yè)人士分析，二手房交易中個人所得稅的具體計算方法有以下幾種：
1、個人出售已購公有住房的計算公式為：
應(yīng)納稅所得額=售房款-住房建筑面積×4000元/平方米-合理費(fèi)用
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×20％
合理費(fèi)用包括已購公有住房購買、出售過程中按規(guī)定繳納的稅費(fèi)
2、已購公有住房產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)交土地出讓金后變?yōu)槭凵唐贩慷愵~的計算公式為：
應(yīng)納稅所得額=銷售額-住房建筑面積×4000元/平方米-補(bǔ)交的土地出讓金-合理費(fèi)用
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×20％
3、個人從市場上購買已購公有住房，按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金后變?yōu)槭凵唐贩慷愵~的計算公式為：
應(yīng)納稅所得額=銷售額-購買價款-補(bǔ)交的土地出讓金-合理費(fèi)用
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×20％
4、個人從市場上購買的其他商品房應(yīng)納個人所得稅稅額的計算公式為：
應(yīng)納稅所得額=銷售額-購買價款-合理費(fèi)用
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×20％
亦莊低調(diào)試點(diǎn)
本周三，記者獲悉，亦莊地稅局從2006年6月15日開始強(qiáng)征個稅，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照買賣二手房的交易價差額的20%征收。次日，記者在亦莊地稅局證實此消息，該工作人員確認(rèn)目前亦莊的二手房交易中個稅征收已由自愿申報變?yōu)閺?qiáng)制征收，成為2006年北京市第一個強(qiáng)征個稅的區(qū)域。
亦莊“破冰”個稅，理由幾何？
為什么單單從亦莊開始征收個稅，而不是全市統(tǒng)一開始呢？“信一天”副總經(jīng)理陳劍飛分析了三點(diǎn)原因：
1、亦莊作為北京市郊典型熱點(diǎn)區(qū)域，號稱京郊“城外城”，其個稅征收極具代表性；
2、亦莊地理位置不毗鄰主城區(qū)，因此個稅征收后的可能市場影響更容易控制在一定范圍內(nèi)；
3、亦莊以商品房為主，個稅征收簡單便捷，同時也具有較強(qiáng)代表性。
強(qiáng)征個稅，京城影響多大？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦全面起征個人所得稅，北京市二手房市場可能會受到幾方面的影響：
1、在正式起征個稅前30日，北京二手房市場重新進(jìn)入觀望狀態(tài)，買賣資源放量大幅減少，成交量呈下降趨勢，但對大型經(jīng)紀(jì)公司影響不大；
2、個稅正式起征后，二手房市場剛性需求隨政策落實而重新釋放，市場熱度重新上漲，由于消費(fèi)者心態(tài)的更加理性及冷靜，只會出現(xiàn)短期觀望；
3、由于個稅引起的售房成本增加，房主將有可能將這部分的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給購房人；同時，由于購房成本的增加，一些房產(chǎn)投資者會減緩入市的步伐。
“鏈家地產(chǎn)”市場總監(jiān)金育松認(rèn)為，亦莊的房子以次新房為主，強(qiáng)制征收個稅后亦莊會有80％以上的上市房源屬征收個稅之列，可以說影響的范圍很大，但也不排除一些做低合同價等避稅方式，因此市場受個稅影響如何也與一個地方的市場是否規(guī)范操作有關(guān)。
