8月1日是全國(guó)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房征收20％個(gè)人所得稅的新政實(shí)施的第一天，按照國(guó)稅總局的《通知》，二手房交易中，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，對(duì)其實(shí)行核定征稅，具體比例由各地稅務(wù)局在住房轉(zhuǎn)讓收入1％－3％的幅度內(nèi)確定。1％與3％的稅收標(biāo)準(zhǔn)成為眼下人們最為關(guān)注的問(wèn)題。
各地細(xì)則相繼出臺(tái)
上海8月1日正式出臺(tái)了二手房交易個(gè)稅實(shí)施細(xì)則，明確規(guī)定，對(duì)于納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，標(biāo)準(zhǔn)為，普通商品房按照住房轉(zhuǎn)讓全額的1％核定應(yīng)納個(gè)人所得稅，非普通商品房按全額的2％代收。
杭州市關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓征收個(gè)人所得稅操作細(xì)則也已確定。其中，“對(duì)納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的”，規(guī)定個(gè)人所得稅應(yīng)繳額為住房轉(zhuǎn)讓收入的1％。
北京市地稅局8月1日也下發(fā)通告規(guī)定，對(duì)個(gè)人出售住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，由稅務(wù)機(jī)關(guān)在代開(kāi)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票時(shí)與應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理。采取核定征稅辦法，鑒于
北京市已調(diào)整了二手房交易計(jì)稅價(jià)格，核定征收率暫按1％執(zhí)行。納稅人認(rèn)為按1％計(jì)稅高于實(shí)際應(yīng)納稅額的，可提供房屋原值憑證等證明資料，按實(shí)際情況依法計(jì)征。
針對(duì)從“差額的20％”到“全額的1％”的執(zhí)行細(xì)則的變化，“我愛(ài)我家”與“鏈家地產(chǎn)”的分析人士一致認(rèn)為，這主要是由于實(shí)際征繳個(gè)稅過(guò)程中操作困難而做出的變通辦法。征收個(gè)稅存在三大障礙，一是“取證難”。購(gòu)房多年以后，部分業(yè)主可能已經(jīng)遺失了相關(guān)的法律文件和憑證，如裝修發(fā)票、購(gòu)房發(fā)票、稅票、購(gòu)房合同等。沒(méi)有相關(guān)的文件，對(duì)于計(jì)稅房屋的原值就變得不好認(rèn)定。另外，“出售價(jià)”核準(zhǔn)計(jì)算復(fù)雜。北京近期出臺(tái)了新版的“最低計(jì)稅價(jià)”，房屋的出售價(jià)計(jì)算相對(duì)復(fù)雜，除在區(qū)域平均交易價(jià)格上進(jìn)行計(jì)算外，對(duì)于有爭(zhēng)議的房屋還需要對(duì)樓層、戶(hù)型等進(jìn)行系數(shù)修正。個(gè)稅征繳過(guò)程中，出售價(jià)格的計(jì)算在有爭(zhēng)議的情況下，進(jìn)行系數(shù)修正的計(jì)算方式也顯得較為復(fù)雜。再就是，“合理費(fèi)用”認(rèn)定環(huán)節(jié)繁多。出售價(jià)格計(jì)算復(fù)雜，房屋原值又因?yàn)閬G失無(wú)法認(rèn)定，再加上中間的抵扣環(huán)節(jié)中的稅費(fèi)、裝修費(fèi)、貸款利息等都需要有相關(guān)憑證或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)出具證明，使得合理費(fèi)用的確認(rèn)變得環(huán)節(jié)繁多。
“我愛(ài)我家”認(rèn)為，如果在市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中能夠順利解決以上幾個(gè)問(wèn)題，日后普遍征收“差額20％”的個(gè)稅較為容易實(shí)現(xiàn)；而如果短期內(nèi)無(wú)法解決，則在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)上都會(huì)執(zhí)行“全額1％”的個(gè)稅稅率。
政策仍需進(jìn)一步細(xì)化
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)總監(jiān)金育松認(rèn)為，北京的政策應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化，上海將住宅分為普通住宅與非普通住宅相比更加合理。
另外，很多中介業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅的規(guī)定存在不確定性，如何認(rèn)定“自住用房”、“家庭惟一生活用房”，產(chǎn)權(quán)人人數(shù)與自用房屋的關(guān)系等需要詳細(xì)細(xì)則加以明確。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)部提出，對(duì)于5年起點(diǎn)、終點(diǎn)是否參照營(yíng)業(yè)稅征收的標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)有具體細(xì)則。另外，納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用的合理界定比較難，應(yīng)對(duì)此有更加詳細(xì)的規(guī)定。對(duì)于出售5年以?xún)?nèi)經(jīng)濟(jì)適用房的征收標(biāo)準(zhǔn)若以原購(gòu)買(mǎi)價(jià)出售，是否需征個(gè)稅，計(jì)算其他稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是以售價(jià)還是以最低計(jì)稅價(jià)格為準(zhǔn)，都還需要進(jìn)一步明確。
個(gè)稅政策抑或推高房?jī)r(jià)
顯然，征收房產(chǎn)交易個(gè)稅是為配合本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)稅制完善政策。其出臺(tái)的目的是要抑制市場(chǎng)投機(jī)，穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格，并通過(guò)在內(nèi)容上進(jìn)一步明確和細(xì)化相關(guān)征收細(xì)節(jié)來(lái)確保“強(qiáng)制征收”能夠得以實(shí)行。然而，征收個(gè)稅對(duì)房?jī)r(jià)到底會(huì)有怎樣的影響？
廈門(mén)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心郭曉武博士認(rèn)為，該政策強(qiáng)化了國(guó)家對(duì)“住房轉(zhuǎn)讓利益”的分配，對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的利益博弈格局產(chǎn)生了很大震動(dòng)，表明無(wú)論此項(xiàng)稅負(fù)是否能夠被納稅人轉(zhuǎn)嫁，國(guó)家都要參與利益分配，原有利潤(rùn)空間被壓縮了。該政策對(duì)市場(chǎng)交易主體的影響不盡相同。多數(shù)二手房投資人選擇了觀望，并不急于出售手中的房產(chǎn)；部分投資人采取了以租代售的積極防守策略，準(zhǔn)備做好中長(zhǎng)期投資的打算；只有少數(shù)投資人選擇了降價(jià)拋售。選擇降價(jià)拋售的投資人普遍投資規(guī)模偏大，而且自有資金不足，主要靠金融信貸在維持資金鏈，因此對(duì)調(diào)控政策非常敏感；不急于出售的投資人其投資規(guī)模適中或較小，而且自有資金與金融信貸的配比相對(duì)合理，因此對(duì)調(diào)控政策不太敏感。
郭曉武認(rèn)為，個(gè)稅政策對(duì)市場(chǎng)交易量的影響非常顯著，由于它破壞了原有的市場(chǎng)秩序，動(dòng)搖了利益分配格局，使市場(chǎng)流動(dòng)性大為降低，加重了市場(chǎng)觀望氣氛，不利于二手房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的正常發(fā)展。但不要過(guò)多指望它能夠抑制房?jī)r(jià)或投機(jī)炒作，由于真正左右房?jī)r(jià)走勢(shì)與市場(chǎng)投機(jī)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況，而不是某一項(xiàng)稅收政策，所以不能過(guò)多指望它能夠抑制房?jī)r(jià)或投機(jī)炒作。該政策客觀上其實(shí)抬高了二手房的交易成本，因此，這項(xiàng)政策有可能會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格的進(jìn)一步走高。
