根據(jù)國家稅務總局的規(guī)定，自8月1日起，國內居民在進行個人二手房轉讓交易時，所得收益須按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目繳納個人所得稅，該稅率為固定的20％。截至今日，該項政策已經(jīng)正式實施4天時間，東莞二手房交易市場對此作出了怎樣的反應呢？據(jù)記者對東莞市二手中介公司的走訪，東莞二手房市場反應比較平靜，沒有出現(xiàn)其他城市那樣的集中過戶、擁堵交易所的情況。
受到新政的影響，廣州、深圳等城市在8月1日前夕都出現(xiàn)了集中過戶的高潮，房屋賣家紛紛打出“限時優(yōu)惠”，購房者們則想抓住最后的時機，搶在政策正式實施前辦理好過戶手續(xù)，以規(guī)避20％的個人所得稅。
沒有出現(xiàn)集中過戶情況
但據(jù)記者對東莞市二手中介公司的走訪，東莞二手房市場反應比較平靜，沒有出現(xiàn)其他城市那樣的集中過戶、擁堵交易所的情況。
據(jù)同步地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理藍文亮介紹，東莞與廣州、深圳等地相比，房屋過戶周期較長，即使市民想搶在新政出臺前過戶，在時間上也來不及，所以市場對國家稅務總局強征20％個稅的反應較為平靜。據(jù)東莞市地稅局介紹，東莞市關于二手交易個人所得稅的征收標準與現(xiàn)行標準基本相同。由于早期有些中介機構做假，有幫助買賣交易雙方避稅的行為，所以，地稅局和財政局還設置了相應的繳稅底限，如果成交價與底限偏離過多，征收機關依法有權根據(jù)有關信息核定其轉讓收入，一般說來按照從高原則認證。此次，稅務總局強征個稅實行后，市民買賣房屋如實申報便可。
市場不變心態(tài)變
據(jù)東莞市二手房交易熱點東城片區(qū)一些中介公司反映，自今年六月以來，新政接二連三出臺，市場對政策的反應已經(jīng)凸顯，交易量受到一定影響之后已經(jīng)開始適應新政，加上此次個稅征收政策，市場對政策已經(jīng)有了接受心理，所以市場銷售狀況也看不出變化。由深圳進駐東莞的華人天廈地產(chǎn)總經(jīng)理毛緒斌說，他當時進駐東莞，看好的就是東莞健康的稅收政策，個人所得稅一直以來都有征收。所以此次國家稅務總局8月1日強制征收個稅，對于東莞二手房市場影響不大，而且一些諸如裝修費用剔出個稅征收范圍的細則規(guī)定，對于征稅反而有促進作用，市民心態(tài)也有所變化。
東莞市金信聯(lián)行置業(yè)有限公司分行經(jīng)理謝本寧也表示，由于東莞市的個稅政策一直都有實施，所以這次國家稅務總局的新規(guī)定對于東莞市的消費者來說并不算突然，不會造成較為明顯的影響，就目前的情況來看，市場反應比較平靜。
交易量放緩但不會持續(xù)
同步地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理藍文亮告訴記者，新政的出臺，將使東莞二手房交易市場近期的交易量放緩，但這種負面影響不會持久。藍文亮說，新個稅政策增加了稅收額度，為了避免損失，業(yè)主可能會選擇將原定出售的房子轉為租賃，從而導致二手房房源稀缺；或者提高房價，將稅費負擔轉嫁給購房者，這些舉動都會導致二手房交易量放緩。他同時也稱新的個稅政策不會對東莞二手房市場造成長期影響，消費者都具有一定的心理承受能力，在持幣觀望一段時間后自然會恢復購房熱情。
個稅一般都轉嫁給購房者
21世紀不動產(chǎn)廣安加盟店銷售經(jīng)理高霞告訴記者，東莞一直以來都是按照兩種方式征收個稅，如果房屋賣家手頭持有最初購房時的購房發(fā)票的，那么，個稅征收則按照評估價和發(fā)票價差額的20%來征收；如果賣房者沒有發(fā)票，那么按照賣房款全額的2％來征收。不過高霞說，無論是按照哪種征稅標準，個稅通常都是轉嫁到購房者的頭上，這已然成為業(yè)內不成文的規(guī)定。
匯誠地產(chǎn)分行經(jīng)理雷陽認為，雖然東莞市以前對于二手房交易征收過個稅，消費者具有一定的承受能力，但仍然不能忽視國稅總局此次出臺新政對東莞樓市造成的沖擊。在未來的一段時間內，東莞市二手房房價將會上漲，從而影響到整個二手房交易市場的運行。他以東莞市東城區(qū)為例，這部分地區(qū)的消費群體購房水平一般為三房，價格在30萬至50萬不等，交易的平均收益在5萬至7萬之間。實行新的個稅政策后，每套房屋交易要多交1萬至1.5萬元的個人所得稅。
對于業(yè)主來說，這是一筆不小的費用，賣房者必然要將這筆費用轉嫁到購房者身上，從而導致房價上漲。
而對于消費者來說，面對高額房價，只會促使他們持幣觀望，從而出現(xiàn)房價升高、交易量放緩的局面。對于高收入群體來說，這種情況沒有什么影響，但對于經(jīng)濟能力有限，真正需要二手房的消費者來說，這種做法無疑是將二手房的大門向他們關閉了。
稅費計算公式
應繳個稅=應納稅所得金額×20％
應納稅所得金額=轉讓房屋所得－房屋原值－合理費用（裝修、手續(xù)費等）
例如：如果王女士在購買了一所80萬元的房屋后，將這所房屋以100萬元的價格售出。假如相關合理費用總共為5萬元，那么李先生需要繳納的個人所得稅為：（100－80－5）×20％=3萬元。
房屋原值的計算辦法
1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。
2.自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權時實際交納的相關稅費。
3.經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。
4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權單位）交納的所得收益及相關稅費。
5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：
（1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；
�。�2）房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關稅費；
�。�3）房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)模{換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；
合理費用的計算辦法
1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產(chǎn)權人一致的，經(jīng)稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內扣除：
（1）已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15％；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10％。如果納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。
2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。
3.納稅人按照有關規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據(jù)實扣除。
