《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號）在引起市場一定的變化外，還給市場另一個更為關鍵的“心理暗示”，所有關于房地產調控的政策傳言都可能成真。
對外資設限政策的硝煙還未散盡，國稅總局又悄然投出二手房個稅調整的重彈，市場嘩然。
二手房市場的一波行情
6.1大限的情景8.1再次上演。在8月1日前幾天里，上海各區(qū)的房地產交易中心人滿為患，在閘北房地產交易中心，前來納稅過戶的市民沿街排起了幾十米的長隊。
在個稅政策公布后的幾天內，上海的中介幾乎全軍出動，為有希望在8月1日前辦完納稅過戶手續(xù)的客戶奔走，甚至有部分中介人員“登門拜訪”尚未知曉政策的客戶，催促辦理過戶。
無獨有偶，自7月26日開始，北京市各區(qū)地稅局房屋交易辦稅大廳同樣熱鬧非凡。
除了交易量短期激增外，交易價格也出現波動。據美聯物業(yè)的數據顯示，8月1日前個稅政策通知公布后的幾天，有超過二成的有稅房業(yè)主明確表示愿意協商降價，但降價幅度控制在被征所得稅的3-5成左右。然而，愿意“割肉”大幅降價的客戶基本沒有。
8月2日，二手房過戶人數銳減，地稅局門前也冷清了許多。
地方實施力度是關鍵
“美聯掛牌房源中約有12%的盤源被直接封盤，業(yè)主選擇等到細則出臺、市場穩(wěn)定之后再做打算；約有15%的有稅房業(yè)主已在第一時間”轉售為租“；另有15%左右的有稅房業(yè)主表示，如果無法避開個稅，將考慮部分轉移給下家。”美聯物業(yè)上海區(qū)總經理馮泓睿介紹。
顯然，對于新政有稅房業(yè)主可以采取封盤等待、轉售為租以及轉嫁稅收。
“由此很有可能致使短期內上海二手房市場上房源總量有所減少，而部分次新的無稅房可能占據房源市場主力地位�！�
與馮所說的這些應對措施相比，一些很難拿上“臺面”但又是圈內人熟知的逃稅招數亦層出不窮。
據深圳業(yè)內人士介紹，關于征收二手房個人所得稅的政策，深圳一直都在執(zhí)行，但長期沒有效果。“比如交易雙方打低二手房轉讓的合同價格，合同與實際交易價格的差額私下解決，從而逃掉所得稅。近期還有人開始嘗試利用產權轉讓來抬高房產的原價，從而逃稅�！�
另外，國稅總局通知公布后，到地方政府根據當地情況補充細節(jié)后轉發(fā)，往往存在一個時間差，更有甚者，根據地方政府的執(zhí)行決心不同，不排除其間會出現更大的政策回旋空間。
108號文規(guī)定，在不能確定房屋原值情況下，“稅務機關可按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例在住房轉讓收入1%至3%的幅度內確定�！睂Υ�，有分析人士直言，“這里就存在較大的地方政府的操作空間�！�
地方政府可以利用這個空間“輕松化解”投資者的憂慮。
8月1日，上海市個稅的“操作意見”出臺，該意見就使用了108號文留下的操作空間，對于轉讓不能提供完整票據、無法確認房屋原值的二手房，稅務部門核定征稅的標準為“普通住房為轉讓收入的1%、非普通住房為轉讓收入的2%”。
而杭州市財稅局8月1日發(fā)布通知顯示該操作空間被利用為“普通和非普通二手房均按1%核定其應納個人所得稅額”。
一位不愿透露姓名的分析人士坦言，“這個看似殺招的調控措施，其實被輕松化解，威力已大減�！�
另一值得注意的關鍵是，國家稅務總局明確表示“這不是出臺新政策，而是對1994年原有規(guī)定的完善和細化”，問題是，既然1994年就已經出臺了相關法規(guī)，包括前兩年杭州、南京、北京等地試點執(zhí)行都以失敗告終，遲遲不能得到有力執(zhí)行的原因在哪里？
“在征收個人所得稅和辦理房產證這兩個環(huán)節(jié)中，地方政府有關部門有較大的主動空間�！鄙虾Ｖ腥鹗袌鲅芯坑邢薰痉治鰩熞h介紹，“要求個稅與其他稅種一并征收，但辦不辦房產證的權利掌握在地方房地部門，并不排除個別地區(qū)單純從地方市場考慮，即使沒有交完個稅房地部門照樣發(fā)證的情況存在，關鍵還在于稅務和房地等部門能不能一條心。”
108號文的心理攻勢
臺灣投資者朱先生，在7月初與本報記者的閑聊中對上海地產市場還信心十足，此時卻已經不太愿意再聊這個話題。
從去年3月實行限制轉按揭政策開始，調控政策在打擊樓市投資、投機的過程中，“在二手房轉讓階段通過征收更多稅費來增加投資成本，從而抑制投資”的思路日漸清晰。
北京“鏈家地產”市場總監(jiān)金育松認為，此次新政策實施后，二手房源的供給和需求客戶均會出現一定幅度的下降，導致交易量在短期內的下降；不過，交易量的下降主要是那些涉及個稅的房產，房產的交易價格在短期交易量下降時間段并不會出現明顯的變化；隨著二手房交易量的回升，由于稅費轉嫁的原因會使得二手房的價格出現一定的上漲。
108號文在引起市場一定的變化外，還給市場另一個更為關鍵的“心理暗示”：從限制轉按揭、延長營業(yè)稅征收年限，到限制外資政策，幾乎所有曾經在傳言中的政策最終都成真，即使傳言時間最多、最長的個稅政策也兌現了，所有關于房地產調控的政策傳言都可能成真。
因此，正是受到這種心理暗示，臺灣不動產研究所所長蔡為民也一改往日“上海樓市值得投資”的態(tài)度，情愿相信是“狼真的來了”，他認為“這是國家對房地產進行調控以來，最為嚴厲的調控措施，部分區(qū)域樓市可能將面臨‘準崩盤’的處境�！�
更多的市場人士不得不相信，利空政策遠未出盡，征收房產轉讓個人所得稅未必就是最后的“殺手锏”，房產投資或投機所要冒的政策風險和市場風險已到了不可測的地步。蔡為民坦言，出于這種政策預期，傳說中的物業(yè)稅或許也將兌現，“但對整個行業(yè)而言，肯定是好的”。
