《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號）即市場上所說的國稅總局108號文在8月1日正式實施已經(jīng)過去一周的時間了，市場對此前呼聲一直很高的房產(chǎn)交易個人所得稅政策的實行有什么反應呢？政策效果是否達到了人民所期待的目標呢？下面我們具體分析一下。
二手房交易個稅政策對市場造成大的影響,政策效應差強人意(圖:房地產(chǎn)門戶－搜房網(wǎng))
房產(chǎn)交易個稅新政8月1日實行前后市場不同反應
首先看三則相關報道：
財經(jīng)時報：在8月1日之前，上海二手房市場交易異�；鸨�，平均成交量增長了30%-40%，其中虹口區(qū)交易量增長幅度最大，達到100%，浦東的交易量增幅在50%左右，普陀區(qū)在20%左右。經(jīng)紀公司業(yè)務普遍比平時上升30%左右。值得一提的是，那幾日一次性現(xiàn)金付款的購房者占據(jù)成交總量約7成。據(jù)調查，虹口區(qū)、浦東新區(qū)、普陀區(qū)的成交價格均下降10%左右。
北京現(xiàn)代商報：僅在7月28日一天，北京西城區(qū)房屋交易辦稅服務大廳就接待了二手房納稅人900人次，受理業(yè)務120筆，辦理業(yè)務69筆，發(fā)票開具金額2977萬元，征收稅款131萬元，接待人數(shù)比平常辦理量增加6倍。其他各區(qū)地稅局房屋交易辦稅大廳也出現(xiàn)了類似的“井噴”狀況。
上海證券報（8月3日）：上海二手房市場與前幾天相比，也宛如“冰火兩重天”�！伴T店里只有幾個電話打過來，客戶幾乎沒有，和前兩天完全不能比擬�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)虹口區(qū)區(qū)域副總監(jiān)瞿玲說。
從上面的報道中我們可以看出，個稅新政對人們造成的心理影響是相當大的。經(jīng)過此前“國八條”、“國六條”和九部委《意見》的調控，市場投機因素和投資因素對市場短期影響不大，大體趨向于中長期市場影響。從市場8月1號前后的反映來看，大部分的交易屬于正常的交易需求，消費者心理存在不成熟因素，因此表現(xiàn)在市場上就是交易的大起大落，這從相關專家的分析中也可以得到證明。
房產(chǎn)交易個稅新政的真正影響力有多大
政策在出臺后，各地都出臺了自己的政策操作細則，根據(jù)國稅總局關于房產(chǎn)交易個稅的操作意見，無法出具原值憑證的房產(chǎn)，房產(chǎn)交易個人所得稅按照房產(chǎn)交易收入總額的1%——3%的比例征收，其他符合108號文件規(guī)定的個稅繳納類型的交易，按差額的20%征收。各地在出臺自己的征收細則的時候，普遍選擇了1%的低稅率。
北京市地稅在其下發(fā)的通知中稱，如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額；能提供完整資料的，按應繳個稅額的20%計算。同樣，在上海地稅出具的最終的實施細則中，也提到了普通商品房按照住房轉讓全額的1%核定應納個人所得稅，非普通商品房按全額的2%代收。
業(yè)界對此普遍表示擔憂，如果房產(chǎn)交易能夠貫徹差額按照20%的稅率征收，對投機和投資需求的影響是比較大的，加上此前的營業(yè)稅新政的影響，稅收新政對市場投資和投機需求幾乎下了封殺令。
鏈家地產(chǎn)市場企劃部經(jīng)理張曉蓓說：“契稅，普通住宅是總房價的1.5%，還有兩次的印花稅是0.1%，而購房不足5年出售，要按總房價交5.5%的營業(yè)稅，這加起來就是7.1%了，現(xiàn)在還有個稅。此外，裝修費用一般要總房價的10%，還有如果貸款買房要還利息，如果加上通過中介交易，還有1%-2%的交易傭金，這些費用加起來大概是總房價的17%-20%.”這就意味著，要想像過去那樣，在購房一兩年甚至更短時間內就把房產(chǎn)售出并獲得利潤，房價的年平均漲幅至少要達到17%-20%才有這種可能性。
而政策出現(xiàn)了可以選擇的余地，即房產(chǎn)交易者可以選擇按照差額征收還是總額征收時，合理避稅的空間便產(chǎn)生了，由于稅務部門和房產(chǎn)交易部門在信息的共享上存在問題，稅務部門無法判斷房產(chǎn)交易應該適用哪種征收方式，這樣導致政策出現(xiàn)了很大的漏洞，政策效應大打折扣。各地出于本地區(qū)利益的考慮，在稅率的選擇上普遍避重就輕，明著是為了保護房產(chǎn)交易市場，暗地里隱藏著說不清的利益關系。此前呼聲很高的個稅政策已經(jīng)流于形式。
房產(chǎn)交易個稅新政市場影響點評
房產(chǎn)交易個稅新政的市場影響隨市場主體的不同而有差別。我們看到相當多的二手房投資人選擇了觀望，根據(jù)相關資料顯示，選擇觀望的交易需求在40%左右；另外部分投資人采取了以租代售的積極防守策略，轉入中長期投資者的行列；只有少數(shù)投資人選擇了降價拋售。選擇降價拋售的投資人普遍投資規(guī)模偏大，而且自有資金不足，主要靠金融信貸在維持資金鏈，因此對調控政策非常敏感；不急于出售的投資人其投資規(guī)模適中或較小，而且自有資金與金融信貸的配比相對合理，因此對調控政策不太敏感。對于想改善住房條件的正常交易需求，二手房個稅的政策由于有稅收優(yōu)惠的存在，這部分需求受政策影響不大。
在將近一周的時間中，我們看到市場降價銷售的比例不是很大，因為市場需求基本面還是能夠足以支撐供給的突然增加，而稅負轉嫁的可能性也比較小，因為市場需求選擇觀望的比例相當高，我們看到普遍的情況是稅負只有部分發(fā)生轉嫁，市場交易價格有一定程度的上漲。從市場交易的情況變化來看，個稅新政乃至九部委稅收新政對于市場的影響都是基本差不多的，市場交易量在經(jīng)過一個集中放量期后進入比較低迷的狀態(tài)，房價由于稅費的出現(xiàn)而出現(xiàn)了一定程度的上漲。應該說產(chǎn)生這樣的結果是比較正常的，也在預料之中。任何政策在目前市場供需結構和比例的情況下都難以奏效，何況只注重房產(chǎn)需求管理的九部委稅收新政。個稅新政對市場的影響是在營業(yè)稅基礎上的進一步深化，而影響的程度卻因為個稅政策巨大的政策漏洞的存在沒有營業(yè)稅的力度大。
我們所真正期待的個稅新政對于市場的影響要在以后市場逐步成熟化的時候顯現(xiàn)出來。稅收環(huán)境的健全能夠有效的抑制不正常的投機活動的存在，而在目前房產(chǎn)市場市場化程度不高，房產(chǎn)供應結構和總量缺乏市場化調控的情況下，個稅新政只能造成價格的繼續(xù)上漲和市場交易的短暫冷清，未來隨著市場交易的回暖，交易集中釋放的相當時期內，房價上升的壓力會逐漸增大。而真正的投機性和投機性需求并沒有真正得到打壓。沒有其他市場化手段的配合和市場環(huán)境的建設，稅收新政的政策效果在短期內是基本失效的，原本期待很高短期化稅收政策也成了中長期化的政策，那么九部委新睜的影響在短期內不會有令人滿意的結果。
個稅政策在目前的選擇是什么？
筆者認為個稅政策應該遵循誰舉報誰舉證的原則，現(xiàn)在按照總額征收的方法受低征收率的影響而失去了上述意義，國稅總局在總體比例的制定上過于寬泛，為地方政府提供了較大的博弈空間，各地打著保護房產(chǎn)交易市場的旗號普遍采取了低稅率，而房產(chǎn)交易也普遍存在有房產(chǎn)原值憑證而故意不出示的情況，說明總額征稅的辦法適用的稅率過低了。
國稅總局應該本著加以征稅規(guī)范化的原則，鼓勵市場應用按照差額征稅的基本方法，總額征稅的方法很明顯存在不規(guī)范，也不能有效防止避稅的存在。所以應該在總額征收的適用稅率上選擇高稅率原則，然后由房產(chǎn)交易者主動出示相關的憑證資料，只有材料齊全的情況下才能適用按照房產(chǎn)交易差額征收的標準方式。對于確實存在房產(chǎn)原值憑證舉證難度的情況，稅務機關可以根據(jù)同類交易的均價以上的標準進行量度，徹底堵住避稅的產(chǎn)生。
應該說這樣的政策執(zhí)行是比較規(guī)范的，考慮到市場出現(xiàn)高稅率轉嫁的情況，筆者認為政策的規(guī)范要比稅負轉嫁更重要，因為轉嫁問題在目前的情況下是無法避免的，經(jīng)過系列政策的調控和預熱，高稅率的個稅政策不會對市場造成太大的影響。
