市場成交量“前升后降”
8月4日，上海市房產(chǎn)交易中心，忙碌了多日的交稅窗口的工作人員終于有了喘息的機會。與一周前二手房擁擠不堪的交易場面相比，交易大廳冷清了許多。所涉房屋則清一色都是一手房或超過5年期限的二手房。
7月下旬，為了能趕在8月1日個稅強征“大限”之前辦完過戶，上海各房產(chǎn)交易中心早上6點就有人在門口排隊，9點上班時間還沒到，辦過戶的人就擠滿了門口的停車場。特別是個稅開征前5日，上海的二手房市場成交相當活躍，很多區(qū)從27日起，業(yè)務(wù)簽約量突增。據(jù)漢宇地產(chǎn)法務(wù)部統(tǒng)計，5天內(nèi)該公司二手住宅成交量超過7月份前26天成交的總和，7月份總成交量環(huán)比增加30％多。繼3月份上海房地產(chǎn)市場回暖之后，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的業(yè)務(wù)量今年第二次出現(xiàn)大幅度增長。
進入8月，二手房交易風光不再。在南京，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，最近一周，全市每天的住宅認購量維持在170套左右，與平日的正常交易量相比，減少了大約兩成，專家分析這些大多是投資買家收手所致。在上海，靜安區(qū)昌平路上的十來家房產(chǎn)中介店內(nèi)冷冷清清，浦東棲霞路上一家中介店“連續(xù)3天連一個客戶都沒有”。
“定點打擊”二手炒家
二手房市場受到個稅新政沖擊已是不爭事實，作為大額投資品，房產(chǎn)在短期內(nèi)實現(xiàn)高額回報已不可能。業(yè)內(nèi)人士認為，二手房過戶征收個稅對于炒房者的影響要遠大于普通市民，炒房者才是個稅強征的主要針對者。
上海佳歆房地產(chǎn)咨詢有限公司江全新先生說：“個稅對市場的影響不會超過營業(yè)稅的影響�！睜I業(yè)稅為全額征收，而個稅為差額征收；個稅征收中還有稅費抵扣項目，包括裝修費、合理費用、交易過程中產(chǎn)生的稅費等。此外，個稅征收有優(yōu)惠政策，如已購公房是住滿5年惟一居所的，出售可以免個稅；出售自有住房后一年內(nèi)購買住房的，可部分或全部退稅。他說，只要你賣房子還要再買房子，而不是為了“套現(xiàn)”，那就不必擔心要繳納個稅。
目前，上海二手房價格普遍與周邊新樓盤相差無幾，如果房主在交易時為轉(zhuǎn)移負擔，將營業(yè)稅、契稅以及20％的個稅加入售房總價中，價格甚至會更高，這可能會迫使更多的購房者將目光轉(zhuǎn)移到一手房市場中。
“個稅強征抑制了二手房需求量，使得拆遷被動需求、城市化進程中購房需求、改善居住條件需求全部涌向一手房市場�！庇袑＜艺J為個稅強征，對遠期一手房市場是個利好消息。
征收細則有待明確
按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項目”繳納個人所得稅，這是《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的規(guī)定。去年6月，樓市新政又有關(guān)于轉(zhuǎn)讓住房征收20％個稅的說法，但杭州等各地方城市分別在施行數(shù)日后尷尬收場。南京也上演了一場個稅4日風波，此后仍施行個稅自行申報原則。
有分析人士認為，此次個稅強征政策重蹈“夭折”覆轍的可能性不大，但各地匆忙出臺的實施細則有一些規(guī)定不到位，如果各地執(zhí)行政策“用力”不一，會影響政策出臺的預期目的。
新政規(guī)定，交納個稅金額有兩種計算方式：其一，轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中交納的稅金及有關(guān)合理費用后，征收20％的所得稅；其二，納稅人未提供完整、準確的原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，以轉(zhuǎn)讓收入的1％到3％核定征稅。有中介說，賣房者可以看哪種方法對自己有利，選擇向不向受理部門提供原值憑證。
此外，在上海市地稅局出臺的《操作意見》中規(guī)定，納稅保證金繳納具體辦法另行制定。至于所售房屋是否是“家庭惟一生活用房”，操作意見則要求納稅人在申報表中如實填寫，但對何為“家庭惟一生活用房”沒有作出任何界定。8月2日，在7月31日出臺的《操作意見》上又添加了一句“對納稅人弄虛作假，騙取減免稅的，一經(jīng)查實，按有關(guān)規(guī)定處理”。諸如此類，說明怎樣實際操作尚有大量工作要做，具體操作方法也需不斷完善。
