8月1日起二手房交易個(gè)稅政策執(zhí)行之際，京、滬等城市的地方細(xì)則相繼出臺(tái)，北京、上海、杭州等地從8月1日起，在二手房交易中可以選擇兩種方案：一是如果您能提供完整、準(zhǔn)確資料的，按應(yīng)繳個(gè)稅額的20%計(jì)算；二是如果您不能提供完整資料的，普通住房將按轉(zhuǎn)讓收入的1%比例繳納個(gè)人所得稅。一位幾天前為了盡快達(dá)成交易而做出了讓步的售房者后悔道：早知道有這個(gè)1%，就不著急出手了，自己被那20%“忽悠”了。果真如此么？
操作中強(qiáng)制政策遭遇對(duì)策——
質(zhì)疑：“核定征稅”沒準(zhǔn)譜兒？
北京、上海等城市公布的細(xì)則，叫不少房地產(chǎn)炒家都放下了心�！耙粋�(gè)看似嚴(yán)格的政策，很可能在操作中最終流于虛設(shè)�！庇袠I(yè)內(nèi)人士對(duì)按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%比例繳納個(gè)人所得稅的細(xì)則表示擔(dān)憂。
例一一位房產(chǎn)中介人員向記者介紹了他手中的一單交易：這套60萬元的房，80萬元準(zhǔn)備賣掉。
房屋原值——60萬元
出售價(jià)——80萬元
80萬元成交價(jià)-60萬元原房?jī)r(jià)＋轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金（9000元契稅＋300元印花稅＋5元產(chǎn)權(quán)證印花）總共是609305元，再減去約為44400元稅金（80萬×0.05的印花稅＋80萬×5.5%的營業(yè)稅）＝146295元。
●方案一：提供完整憑證，按照凈收益20%繳納個(gè)稅
應(yīng)付個(gè)稅：146295元×20%＝29259元
●方案二：沒有完整憑證，按轉(zhuǎn)讓收入1%繳納個(gè)稅
應(yīng)付個(gè)稅：800000×1%＝8000元
結(jié)論按照凈收益20%繳納個(gè)稅29259元，按轉(zhuǎn)讓收入1%繳納個(gè)稅8000元。
很顯然，在這種情況下，就算原始購房憑證還在，誰還會(huì)去提供呢？
但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，這似乎只看到了事情的一面。因?yàn)楦鞯囟�、各時(shí)期房屋升值空間不同，計(jì)算結(jié)果也相差甚遠(yuǎn)。
例二另外一套建筑面積100平方米的商品房，總價(jià)67萬元，3年后出售，預(yù)期房產(chǎn)增值額10萬元，此套房屋裝修費(fèi)用2萬元。
房屋原值——67萬元
出售價(jià)——77萬元
轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金——合計(jì)53120元（購房契稅10050元＋購房印花稅335元＋營業(yè)稅42350元＋印花稅385元）
合理費(fèi)用——裝修費(fèi)用：2萬元
●方案一：提供完整憑證，按照凈收益20%繳納個(gè)稅
應(yīng)付個(gè)稅：（770000-670000-53120-20000）×20%＝5376元
●方案二：沒有完整憑證，按轉(zhuǎn)讓收入1%繳納個(gè)稅
應(yīng)付個(gè)稅：770000×1%＝7700元結(jié)論按照凈收益20%繳納個(gè)稅5376元，按轉(zhuǎn)讓收入1%繳納個(gè)稅7700元。
這個(gè)二手房?jī)商桌U稅方案案例分析，得出的結(jié)論與前一個(gè)例子截然相反——“賣二手房資料不全，得多繳稅”。
很顯然，根據(jù)獲利空間的大小不同，賣房人會(huì)為謀取最大利潤而各取所需。
個(gè)稅征收在操作上困難多——
觀望：“核定征收”便于認(rèn)定？
就在8月1日個(gè)稅開征的首日，北京、上海等地出具的實(shí)施細(xì)則，都提到了普通商品房按照住房轉(zhuǎn)讓全額的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅。杭州等房地產(chǎn)“熱點(diǎn)”地區(qū)，也都不約而同選擇了“1%”這個(gè)下限。
對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士表示，“核定征收”的本意是不給逃稅者可乘之機(jī)，但在具體操作中，由于“法定征收”和“核定征收”兩者應(yīng)稅收入與稅率存在巨大差別，而像北京、上海等這些熱點(diǎn)城市并沒有按“核定征收”的最高點(diǎn)3%來執(zhí)行，而是按最低點(diǎn)1%來操作，無疑為“合理避稅”留下巨大空間。
有人經(jīng)過仔細(xì)研究之后發(fā)現(xiàn)，規(guī)定中還有更多的可乘之機(jī)。
比如，有購房者到裝修公司開一張發(fā)票，可以從個(gè)稅上省下一大筆錢。至于原來“陰陽合同”之類的舊避稅方法也仍然存在。據(jù)說，深圳在這次二手房交易的“地震”中沒有受到太大影響，就是由于當(dāng)?shù)亍瓣庩柡贤钡膹V泛存在。
真是“上有政策，下有對(duì)策”——已經(jīng)有業(yè)主向記者表示了這樣的心跡。
“我愛我家”副總裁胡景暉說，從“差額的20%”到“全額的1%”的明顯轉(zhuǎn)變是由于實(shí)際征繳過程中個(gè)稅征收操作的困難所導(dǎo)致的。他說，征收個(gè)稅取證難、出售價(jià)核準(zhǔn)計(jì)算復(fù)雜和合理費(fèi)用認(rèn)定環(huán)節(jié)繁多等三點(diǎn)導(dǎo)致了目前個(gè)稅征收在操作上困難較多。
胡景暉認(rèn)為，如果能順利解決以上幾個(gè)問題，日后普遍征收“差額20%”的個(gè)稅方式較為容易實(shí)現(xiàn)；而如果短期內(nèi)無法解決，則在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都會(huì)執(zhí)行“全額1%”的計(jì)稅方式。
供需關(guān)系決定市場(chǎng)走向——
求解：百姓該喜該憂？
從8月1日開始，二手房地產(chǎn)交易幾乎陷入了停頓，一些中介公司甚至干脆給自己的員工放起了長(zhǎng)假。雖然生意清淡，但問及對(duì)未來市場(chǎng)的估計(jì)，幾乎所有中介都認(rèn)為市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁。
“核定征收”與“法定征收”之間雖然有一個(gè)巨大的避稅空間，但接二連三的調(diào)控政策會(huì)使房屋交易者看問題更深，觀大局更廣，望前途更遠(yuǎn)。正是礙于這種需求，二手房個(gè)稅開征，貌似矯枉過正的一劑“猛藥”，其實(shí)不過是虛晃一下，然后在各方壓力下大步后撤的“溫柔一刀”。
“我愛我家”在7月30日的一個(gè)客戶購房意向調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，雖然有51.2%的被調(diào)查客戶表示近期打消了購房念頭，但對(duì)于“一年后是否購房”的選擇中，47.5%的客戶選擇了“是”。
而“中原地產(chǎn)”近日實(shí)施的一個(gè)對(duì)客戶調(diào)查回訪中，也有60%的客戶依舊表示有強(qiáng)勁購房需求�！霸Ｅd房產(chǎn)”總經(jīng)理鄭瑛則表示有近91%的賣家表示要繼續(xù)賣房。“裕興房產(chǎn)”、“我愛我家”等中介甚至有逆勢(shì)擴(kuò)張的設(shè)想。
近幾天，以二手房買賣為生存第一要?jiǎng)?wù)的星羅棋布的房產(chǎn)中介，為了提高成交額都會(huì)提醒賣主，如果房屋升值較多，就以“我沒發(fā)票”來避開20%的個(gè)調(diào)稅。而且理論上，全國各地都有這種情形存在的可能和理由。這是一個(gè)不需多少“智商”即可給出準(zhǔn)確答案的算術(shù)題。
有律師告訴記者，關(guān)鍵在于“我沒發(fā)票”或叫“我沒有憑據(jù)”等理由，有關(guān)部門（如交易中心、稅務(wù)部門）根本無法洞悉賣主的真?zhèn)�。怎么查？誰來查？拿什么法律依據(jù)查？都似乎還沒有合適的應(yīng)對(duì)辦法。針對(duì)一些售房者瞞報(bào)實(shí)際交易金額，達(dá)到避稅、逃稅目的的情況，地稅部門有關(guān)人士表示，二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)對(duì)增值部分的認(rèn)定的確有難度，稅務(wù)部門單方面很難準(zhǔn)確掌握實(shí)際成交價(jià)。
有人認(rèn)為，也許是地方政府對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓強(qiáng)制征收20%的個(gè)人調(diào)節(jié)稅，熱情不是太高；我國眾多百姓的納稅意識(shí)欠強(qiáng)，倘若二手房市場(chǎng)就此走向寂寞，后果肯定是非�？膳碌�。但有專家樂觀預(yù)測(cè)，經(jīng)過一陣觀望后，二手房交易終將理性回升。
