6月21日，北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)率先開始對二手房交易強(qiáng)制征收個(gè)人收入所得稅，據(jù)傳，7月1日起，北京市城八區(qū)將全面對二手房征收個(gè)稅。
據(jù)了解，目前對二手房交易個(gè)人所得稅，僅亦莊強(qiáng)制征收，即“在辦理過戶手續(xù)時(shí)，將先核查過戶人的繳稅證明，然后才能辦理過戶”。北京市其他城區(qū)仍維持“自主申報(bào)”，并沒有對繳納個(gè)稅提出明確要求。選擇亦莊是因?yàn)槠涠址渴袌霎a(chǎn)品的相對單一，政策的執(zhí)行環(huán)境相對簡單，個(gè)稅政策在亦莊執(zhí)行可以為以后積累經(jīng)驗(yàn)。
系列稅收新政劍指房產(chǎn)需求，供給和市場，房價(jià)將何去何從（圖：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）
強(qiáng)制征收房產(chǎn)交易個(gè)稅，試點(diǎn)將獲成功
在2003年頒布的《北京市關(guān)于個(gè)人出售住房征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（京財(cái)稅[2003]732號文）中，對與房產(chǎn)交易征收20%的個(gè)人所得稅早就作出了規(guī)定，但沒有強(qiáng)制征收，實(shí)行的是納稅人主動申報(bào)的方式，但效果不是很明顯。2005年北京市東城區(qū)、朝陽區(qū)等地曾實(shí)行過強(qiáng)制征收，但實(shí)施一兩周后就改為自主申報(bào)，同樣，該政策曾先后在杭州、南京、青島等地試行，結(jié)果都不了了之。很重要的原因是納稅人不主動申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)無法掌握房產(chǎn)交易的信息。
此次亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在房產(chǎn)交易中要求在辦理過戶時(shí)出具個(gè)稅繳稅證明，應(yīng)該說這樣的工作機(jī)制能夠保證稅源不流失，保證政策的順利執(zhí)行。
業(yè)內(nèi)普遍對強(qiáng)制征收個(gè)稅表示擔(dān)憂，筆者以為不然
“征收個(gè)稅對北京市房地產(chǎn)市場將帶來沉重的打擊，這與國六條鼓勵(lì)發(fā)展二手房市場的政策是相背離的。”胡景暉的話語中充滿深深的憂慮。
鏈家地產(chǎn)市場總監(jiān)金育松回憶2005年北京市在朝陽、海淀等區(qū)強(qiáng)制征收二手房交易的個(gè)人所得稅時(shí)表示，“政策出臺之后，2005年6月份的交易量相比5月份下降27％，其中二手商品房的交易更是萎縮了31％，而通常六七月是交易的旺季�！�
千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)總經(jīng)理華國強(qiáng)認(rèn)為，“二手房個(gè)稅征收政策過去就一直因各種原因而從未得到過有效的執(zhí)行，去年的強(qiáng)制征收最后也因市場的強(qiáng)烈反對而最后不了了之，這次亦莊征收個(gè)稅同樣不可能在北京普及�！�
筆者認(rèn)為強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅是完善我國稅收征管的必然舉動。長久以來，房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅的征收一直處于幾乎空白的狀態(tài)，在這樣的稅收征管條件下，房產(chǎn)交易嚴(yán)格來講是不規(guī)范的。稅收對于交易者來講是一種成本追加，在以前個(gè)稅征管不完善的情況下，這部分成本成為了交易者的利潤，相對于其他的交易，房產(chǎn)交易虛增了利潤，那么根據(jù)資本逐利的本性，外部資本進(jìn)入房產(chǎn)領(lǐng)域就不可避免了。那么強(qiáng)制征收房產(chǎn)交易個(gè)稅就是通過追加交易者成本，調(diào)節(jié)房產(chǎn)交易的成本，消除虛增的利潤，能夠消除投機(jī)資本進(jìn)入的積極性。所以，規(guī)范的稅收環(huán)境能夠保證交易的規(guī)范性。
以上業(yè)內(nèi)人士主要擔(dān)心的是強(qiáng)制征收個(gè)稅出臺不太合時(shí)機(jī)，原因是九部委意見對市場造成了一定的沖擊，現(xiàn)在出臺會增加更多的不穩(wěn)定因素。筆者也贊同這樣的擔(dān)憂，但是更重要的方面是，完善稅收征管，能夠?qū)ν稒C(jī)資本起到震懾的作用，房產(chǎn)市場穩(wěn)定因素將大大增加。
強(qiáng)制征收房產(chǎn)交易個(gè)稅對市場影響分析
筆者認(rèn)為此次強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅很大程度上會對房產(chǎn)需求產(chǎn)生影響，對于供給結(jié)構(gòu)的影響相對較小。
首先對于正常房產(chǎn)交易的影響。在房產(chǎn)需求中，正常交易需求是比較剛性的需求，稅收對于這部分需求的調(diào)節(jié)不是很明顯；對于房產(chǎn)的出售方，他們一般不太愿意承受稅負(fù)的增加，增加的稅收會通過房價(jià)轉(zhuǎn)嫁到購買者一方，專家程度視房產(chǎn)供求狀況而定，而在現(xiàn)在局部供需矛盾突出的情況下，普通商品房交易稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的程度是很高的。短期內(nèi)來看，不排除市場觀望的可能，但不會持續(xù)很久，很快需求便會釋放，因此房價(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)波動，上漲的壓力不會消失。
而在房產(chǎn)供給方面，正常交易的房產(chǎn)可能會出現(xiàn)觀望的狀態(tài)，有價(jià)無市的情況很大程度上會繼續(xù)，那么部分房產(chǎn)會轉(zhuǎn)入租房市場，影響租金的走向，同時(shí)分化部分房產(chǎn)交易需求。
其次對于房產(chǎn)投資者的影響。短線投資者受房價(jià)短期波動影響較大，自從九部委意見出臺后，上場觀望的氣氛很濃厚，很多地方的房產(chǎn)市場處于有價(jià)無市的狀態(tài)，再加上未來政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，市場供求將逐步趨于正�；�，短線投資者在房價(jià)上會作出一定的讓步，也會有部分短線投資者轉(zhuǎn)入租房市場，轉(zhuǎn)變?yōu)殚L線投資者；對于長線投資者來講，影響不是很大，因?yàn)閺南喈?dāng)長期的趨勢來看，房價(jià)基本是處于上行的通道中，短期的價(jià)格波動對其影響很小。而在中長期來看，隨著九部委新政的作用逐漸發(fā)揮，市場供求趨于合理，房價(jià)下行的可能性逐漸增大，投資收益存在很大的不確定性。但在目前的情況下，其他的投資渠道還無法代替投資房產(chǎn)，因此，長線投資者不會發(fā)生大的調(diào)整。
再次對于投資者的影響。投機(jī)資本是在價(jià)格存在明顯波動趨勢的情況下，短期內(nèi)獲取收益，而隨著強(qiáng)制征收個(gè)稅的實(shí)行，稅收環(huán)境逐漸完善，投機(jī)的空間逐漸變小，投機(jī)資本的積極性會減弱。另外市場需求的變化不是很明朗，政策的效應(yīng)短期內(nèi)不會顯現(xiàn)，市場觀望的氣氛不會改變，房價(jià)變化沒有明顯的趨勢，這樣的交易情況對于投機(jī)資本是極為不利的，甚至資金有被套牢的危險(xiǎn)。因此部分投機(jī)資本會選擇降價(jià)銷售的方式收回資本，整體房價(jià)下行的可能性得到了很好的支撐。對于投機(jī)資本，國家出臺很多政策進(jìn)行打擊，投機(jī)的空間越來越小，風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。隨著房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性，投機(jī)資本會慢慢退出市場，那么房產(chǎn)需求將趨于正�；⒑侠砘�。
分析到這里，強(qiáng)制征收房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅到底對房價(jià)產(chǎn)生什么樣的影響呢？筆者認(rèn)為回答這樣的問題沒有簡單的答案。新政的實(shí)施將對房產(chǎn)交易需求產(chǎn)生大的影響，需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，投機(jī)因素變小，正常交易需求占據(jù)主導(dǎo)地位，短期內(nèi)市場供給結(jié)構(gòu)中租房比例相對增加，面對剛性的正常交易需求，供需矛盾有深化的可能，然而由于市場觀望氣氛濃厚，房價(jià)上漲壓力雖然存在，價(jià)格波動不會很大，隨著九部委新政的實(shí)施，短期內(nèi)房價(jià)保持穩(wěn)定的可能性很大。而從中長期來看，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理，價(jià)格下行的支撐越來越大，房價(jià)在短期內(nèi)穩(wěn)定的可能性將獲得有力支撐。
