5月29日，國辦轉發(fā)了建設部、發(fā)展改革委等九部委《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》（以下簡稱《意見》），其中關于二手房的稅收新政頗受市場關注，調控結果也備受市場期待。
經常關注新聞我們會發(fā)現，《意見》從出臺到正式實施再到現在，市場經歷了很大的波動。29號《意見》正式出臺，30日和31日兩天各地房地產交易中心人滿為患，交易人數比平時多出兩三倍，6月1號《意見》正式實施以后的幾天中，各地的房地產交易中心門可羅雀。
之所以出現這樣的情況，原因就是《意見》中稅收新政只注重對房產需求的調節(jié)，忽視了對房產供給的調節(jié)，而《意見》中關于改善住房供應結構，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應的政策重在長遠調節(jié)，可以說"遠水救不了近火"。
未來樓市變局中你會怎樣選擇？（圖片：中國經濟網）
稅收新政抑制需求成效不大，房價難以穩(wěn)定
《意見》規(guī)定："為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。"
從意見中我們可以看到稅收新政重在調控投機和投資性購房需求，而對投機和投資性需求進行分析我們可以看到，投資性需求中短線需求者受影響較大，一部分會改變計劃，轉變?yōu)殚L線投資者，另一部分則可能會處于觀望的階段，等待房價的變化。
對于投機者來講，稅收新政雖然增加了交易成本，但一方面營業(yè)稅調控力度小，不足以對投機利潤造成大的影響，另一方面，就當前的商品房供需情況和相關的報道看，增加的稅收通過房價很容易的轉嫁到購房者身上。
而對于真正的正常房產交易，房產供給一方有相當部分退出交易，購房者一部分因價格上漲和房貸首負的增加而暫時放棄計劃，另一部分表現為剛性需求，處于觀望狀態(tài)中�？傮w來講，這部分正常自住需求具有相當的剛性，會在短期內回調，遠期將推動住房價格上揚。
稅收新政影響房產供給，供需矛盾加劇
通過以上對稅收新政的需求影響分析，我們同時看到，稅收新政的實施很大程度上影響了普通商品房的供給。對于正常房產交易，稅收對其影響較大，一部分房產退出了交易；而對于投資者，隨著部分短線投資者轉變?yōu)殚L線投資者，這部分供給無法及時轉變?yōu)橛行Ч┙o，綜合需求供給分析可以看出，供需矛盾有加劇的趨勢。
房產供給稅收調控缺位
根據我國統(tǒng)計部門和土地房產相關部門的數據，我國商品房空置面積在1.3億平方米左右，這部分供給為什么形不成有效供給呢？
原因是我國房地產稅制存在缺陷，"輕保有，重交易".在我國目前針對房地產的稅收中，房產取得環(huán)節(jié)耕地占用誰，城鎮(zhèn)土地使用稅，土地出讓金等，交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，契稅，土地增值稅等，稅負相對較重，而在房產保有環(huán)節(jié)，稅負騙輕，房產稅和城市房地產稅起不到多大的作用。根據國外健全的房地產稅制，交易環(huán)節(jié)稅負要小于保有環(huán)節(jié)的稅負，這樣可以加強房地產市場的流通。對于我國來講，加強保有環(huán)節(jié)稅負可以使空置商品房形成有效供給，解決目前存在的供需矛盾。
筆者認為，對于房產的調控應該同時注重需求和供給的調控，這樣才能在打擊投資投機性需求的同時，滿足正常交易的實現。
出臺房產保有環(huán)節(jié)稅收，調節(jié)供需矛盾
5月29日，北京召開物業(yè)稅改革國際研討會，國務院發(fā)展研究中心（以下簡稱國研中心）發(fā)布了第二期物業(yè)稅改革研究成果，首次提出了中國實行物業(yè)稅改革的三個備選方案，并建議中國政府在2008年左右開征"物業(yè)稅".此前國家稅務總局局長謝旭人表示，在"十一五"期間，中國將逐步推行物業(yè)稅。
應該說這對我們是一個利好的消息。根據物業(yè)稅的設計理念，通過對房產保有環(huán)節(jié)的課稅，可以推動空置房產進入市場形成有效供給，緩解目前的供需矛盾，房價究竟會不會下降及會下降多少，不管理論界和實務界有多少爭論，有一點我們知道的是，從一般經濟學意義上講，供給的增加會在一定程度上緩解供需矛盾，給高企的房價多一點穩(wěn)定的支撐。
我們希望物業(yè)稅能夠盡快出臺，在目前保有環(huán)節(jié)稅收缺位的情況下，其他稅收的調節(jié)作用的發(fā)揮都是缺乏有力支撐的。其他供給的調節(jié)手段雖然是根本性的，但對目前來講并不是有效的措施，至少在五年內作用不會大。相比于國研中心2008年左右開征"物業(yè)稅"的預期，我們更期待著物業(yè)稅的作用。
