國(guó)務(wù)院辦公廳日前轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部、中國(guó)人民銀行等9部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》規(guī)定，從2006年6月1日起，個(gè)人住房首付款比例不得低于30％。但考慮到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。

　　提高首付的政策對(duì)住房需求究竟有多大的調(diào)節(jié)作用呢？需求結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生什么樣的變化呢？下面我們一起分析一下。

　　一、提高個(gè)人住房首付款比例對(duì)需求總體性影響分析

　　“提高首付比例有利于抑制不合理的購(gòu)房需求�！敝袊�(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人今天以?xún)r(jià)格為100萬(wàn)元的房屋為例說(shuō)，若有100萬(wàn)元資金，在首付20％的情況下，可以支付5套房屋的首付；若為30％，就只能滿(mǎn)足3.3套房屋的首付，在一定程度上減少了購(gòu)房需求，而在供給結(jié)構(gòu)調(diào)整中，需求的減少有利于緩解房?jī)r(jià)上升的壓力。

　　一般分析認(rèn)為，提高首付比例可以壓制部分住房貸款需求，抑制個(gè)人住房貸款的增長(zhǎng)，從總體上調(diào)節(jié)住房需求的過(guò)快增長(zhǎng)，環(huán)節(jié)住房供需矛盾，包括總體性矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾，從而穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。

　　二、提高個(gè)人住房首付款比例對(duì)需求結(jié)構(gòu)性影響分析

　　為分析方便起見(jiàn)，我們不妨把個(gè)人住房需求大致分為三部分，即自住需求，投資需求和投機(jī)需求，其中各個(gè)需求中大致區(qū)分普通住房和非普通住房?jī)煞N。

　�。ㄒ唬┨岣呤赘侗壤龑�(duì)于自住住房需求影響

　　對(duì)于個(gè)人普通住房自住需求，包括普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，提高首付比例會(huì)影響相當(dāng)部分中下層次消費(fèi)者的購(gòu)房計(jì)劃，部分需求會(huì)流向租房市場(chǎng)，推動(dòng)租房?jī)r(jià)格的上漲。而對(duì)于中上層次的消費(fèi)者，提高首付影響不是很大，他們的住房需求比較剛性，在房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲的預(yù)期下，他們中一部分會(huì)選擇早點(diǎn)購(gòu)房；對(duì)于另外一部分則會(huì)選擇觀望，等待九部委意見(jiàn)的實(shí)施效果�？傮w來(lái)講，筆者認(rèn)為中上層次的消費(fèi)者對(duì)于首付比例的提高不太敏感，需求不會(huì)有大的變化。

　　對(duì)于個(gè)人非普通住房的自住需求，包括一些大戶(hù)型住房和高檔商品房，這部分需求也存在相當(dāng)程度的剛性，需求對(duì)首付比例的提高彈性很小，這部分購(gòu)房者需求不會(huì)發(fā)生大的變化。

　　總體上講，提高首付對(duì)于自住需求的影響主要在于對(duì)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房需求的影響，但相比之下，自主住房需求剛性較大，需求短期內(nèi)可能存在波動(dòng)，長(zhǎng)期內(nèi)是增加的，也就是說(shuō)，提高首付的政策長(zhǎng)期內(nèi)是基本無(wú)效的。

　　（二）提高首付對(duì)于投資住房需求的影響

　　提高首付比例會(huì)影響相當(dāng)部分的短線(xiàn)投資者，他們的資金大部分來(lái)自銀行貸款，提高首付比例對(duì)這部分需求影響較大，相當(dāng)部分投資需求會(huì)分流到租房市場(chǎng)，成為真正的長(zhǎng)線(xiàn)投資者；而對(duì)于另外部分長(zhǎng)線(xiàn)投資者，提高首付的政策對(duì)他們來(lái)講影響不大，這部分投資者彈性比較小，他們趨向于選擇更高的長(zhǎng)期收益，普遍對(duì)房地產(chǎn)存在價(jià)格上漲的預(yù)期，在政府普遍重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況下，長(zhǎng)期投資不會(huì)受到泡沫的影響，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)主要受自然因素的影響，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看是趨向上漲的，因此這部分投資者不會(huì)受首付提高的影響。

　　（三）提高首付對(duì)投機(jī)住房需求的影響

　　對(duì)于投機(jī)住房需求，這部分購(gòu)房者主要為短線(xiàn)投機(jī)者，交易流動(dòng)性比較快，資金一般比較充足，提高首付的政策對(duì)其殺傷力不是很大，需求不會(huì)有太大的變化，在九部委政策實(shí)行結(jié)構(gòu)不是很明朗的情況下，這部分炒房需求不會(huì)發(fā)生大的變化。筆者認(rèn)為對(duì)于這部分需求的調(diào)節(jié)應(yīng)該采用力度較大的稅收政策。

　　三、首付比例政策存在的問(wèn)題對(duì)需求調(diào)節(jié)作用發(fā)揮的影響

　　（一） 政策自身存在問(wèn)題

　　再看一下政策：從2006年6月1日起，個(gè)人住房首付款比例不得低于30％。但考慮到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。

　　從中不難看出，90平米是個(gè)界限，但這樣的界限不是太具有操作性，炒房者或者投資者完全可以選擇90平米以下的房子進(jìn)行投機(jī)和投資活動(dòng)，這樣的情況下，首付提高到30%的政策便失去了調(diào)節(jié)作用，相反90平米仍然執(zhí)行20%的政策留下了隱患，成為投機(jī)者利用的手段。

　�。ǘ�）政策實(shí)行中存在問(wèn)題

　　由于我國(guó)購(gòu)房實(shí)名制沒(méi)有得到很好的落實(shí)，銀行在確定購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的房屋是自用住房還是自用以外的投資投機(jī)住房上存在很大的困難，正因?yàn)槿绱�，央行的信貸政策總體上處于一刀切狀態(tài)，而且90平米的界限也就失去了實(shí)際的意義。這樣的政策帶來(lái)的后果可能是部分投資者和投機(jī)者會(huì)轉(zhuǎn)向90平米以下的普通房源，從而造成更大的供需矛盾。

　　從理論上講，我們應(yīng)該考慮針對(duì)購(gòu)房者不同的購(gòu)房用途制定相應(yīng)的首付比例。關(guān)于這一點(diǎn)，易憲容認(rèn)為，只要是居民第一套自住房，無(wú)論面積大小，都應(yīng)該實(shí)行20％的最低首付比例。對(duì)第二套房首付比例提高到40％至50％，第三套房首付比例提到50％或更高，套數(shù)越多首付比例越高，以此遏制炒房行為。

　�。ㄈ�）從央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告看首付比例的調(diào)控作用

　　央行今天公布的《2006年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，對(duì)10大城市的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，居民全部住房貸款平均期限為17年，平均首付比例為37％。10大城市貸款居民債務(wù)率處于正常水平，貸款購(gòu)房群體支付及償債能力較強(qiáng)。這樣的政策似乎對(duì)央行首付政策的效果發(fā)揮是個(gè)不利因素。如果數(shù)據(jù)很有參考價(jià)值的話(huà)，央行首付政策將會(huì)大打折扣。

　　通過(guò)以上各方面的分析，筆者認(rèn)為，首付政策存在一定的缺陷，加之在實(shí)行中的鑒別困難和購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)情況分析，首付比例的調(diào)控效果前景不是很明朗，有太多的干擾因素和不利因素。可能正是出于這樣的考慮，九部委《意見(jiàn)》首付比例這一政策沒(méi)有得到很好的完善。