5月29日，國務(wù)院辦公室轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（以下簡稱《意見》），強調(diào)進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，很大的亮點是調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，規(guī)定從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，而備受市場矚目的房地產(chǎn)交易20%個人所得稅出人意料地沒有出現(xiàn)，多少讓公眾感到失望。冷靜下來我們不禁要問，其中的原由是什么？為什么只推行營業(yè)稅的調(diào)控？
一、稅收政策調(diào)控在穩(wěn)定房價系列工作中調(diào)控環(huán)節(jié)
九部委《意見》從切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度；進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；有步驟地解決低收入家庭的住房困難；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度等六方面出臺了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的措施與意見，稅收政策的調(diào)節(jié)只是其中一個方面。
事實上根本的穩(wěn)定住房價格的手段是加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，宏觀調(diào)整土地供應(yīng)改善住房結(jié)構(gòu)供應(yīng)，解決供需矛盾。稅收政策的調(diào)控的環(huán)節(jié)是房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，調(diào)整過度膨脹的房產(chǎn)需求，是短時治標的方法。從相關(guān)媒體報道，稅收新政的市場調(diào)控反應(yīng)挺強烈，說明稅收政策的調(diào)控還是有一定效果的。
二、20%個人所得稅和營業(yè)稅在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)調(diào)控比較
�。ㄒ唬⿵睦碚撋现v，個人所得稅的調(diào)控力度大于營業(yè)稅
以100萬元交易額為例，如果賣方持有房產(chǎn)的時間不足5年，賣方將支付交易額5.55%的全額營業(yè)稅，共計5.55萬元。而如果賣方在買房時的購入價是不足50萬元，除去交易費用成本，他將獲利近50萬元。一旦強制征收個人所得稅，稅率為收益部分的20%，賣方需要另外支付近10萬元。如果賣方另外還有一部分的貸款利息成本、裝修成本，這些稅負將使他的實際收益大幅降低。
因此個人所得稅在計稅依據(jù)上可以直接針對投機者的投機所得征稅，可以直接減少投機收益；另外從稅率上來講，20%的稅率對于投機者來講調(diào)控力度是相當大的，大大增加了投機者的投機成本。而相比之下，營業(yè)稅5.5%的稅率相對于投機者高額的利潤來說，調(diào)控作用不很明顯，主要的作用筆者認為在于調(diào)控一些短線投資者和正常交易上。正因為個稅的這種直接打擊投資作用，市場人士稱其可能成為此輪調(diào)控的重拳。
�。ǘ⿵膶嵭猩现v，營業(yè)稅的調(diào)控作用大于個人所得稅
因為我國稅收征管水平不高，不足以支持房產(chǎn)交易征收個人所得稅的需要，從1994年以來，此項規(guī)定實施效果一直不十分理想，原因是納稅人不向稅務(wù)部門主動申報，稅務(wù)部門也沒有相應(yīng)有效措施進行監(jiān)管。
據(jù)有關(guān)消息報道，去年6月，北京朝陽區(qū)和東城區(qū)房地產(chǎn)交易中心聯(lián)手以“先稅后證”規(guī)定征收二手房交易個稅，但半個月之后草草收場，當月征收的二手房交易所得稅僅40多萬元；從2004年1月開始試征的杭州也在試行8個月后中止；南京的試行僅維持了4天。
所以，當局在考慮個人所得稅和營業(yè)睡的選擇上一定下了不少工夫。營業(yè)稅調(diào)控力度小，但調(diào)節(jié)作用明顯，實行起來相對成熟；個人所的稅調(diào)節(jié)力度大，但實行效果不理想，草草推出只能是重蹈覆轍，“有心殺賊，無力回天”。
�。ㄈ⿵奈磥戆l(fā)展來看，個人所得稅會與營業(yè)稅并行
國稅總局近期已經(jīng)宣布，對房產(chǎn)交易增值收入征收20％的個人所得稅，并將強制在部分地方執(zhí)行。國稅總局將與其他部門聯(lián)合對自住年限不到兩年的住房轉(zhuǎn)讓收入的增值部分強制征收20%的個人所得稅；如房產(chǎn)原值不便確定，則按全部轉(zhuǎn)讓收入的一定比例征收———該比例大概在2%至5%之間，將由各地根據(jù)情況自行確定。
中央要求欲強制推行此項政策地區(qū)的稅務(wù)部門與房產(chǎn)部門聯(lián)合，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易達成同時完成征稅，對不繳納所得稅的不予辦理房產(chǎn)證。應(yīng)該說，能夠做到部門間的信息共享與合作，政策推行應(yīng)該不會有太大的問題，再加上最近國家一系列政策出臺，政府以及做出了強有力的姿態(tài)，下大力氣控制房地產(chǎn)市場，筆者相信政策的推行會取得良好的效果。
三、九部委《意見》稅收新政真實目的，意欲擇機強制推行個人所得稅
（一）稅收政策調(diào)控作用實證分析
筆者認為，房產(chǎn)價格的因素由很多的因素共同發(fā)揮作用，根本的因素在于土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擾亂市場，為房地產(chǎn)投機者提供了土壤�，F(xiàn)在控制房地產(chǎn)市場的手段首先要保證土地的結(jié)構(gòu)供應(yīng)合理以及土地開發(fā)的全程監(jiān)控；此外還要整頓開發(fā)商制造虛假信息，散播供應(yīng)緊張的氣氛的行為；最后在房地產(chǎn)交易流通環(huán)節(jié)，綜合利用信貸，稅收，土地行政手段控制炒房，維護房地產(chǎn)市場秩序。
�。ǘ┒愂招抡{(diào)控后房價變化存在爭議
稅收新政的調(diào)控最終效果如何呢？各方觀點不一。中國社科院金融發(fā)展與金融制度研究室主任易憲容表示，如果強制征收20%房產(chǎn)交易個稅，會對房地產(chǎn)炒作有所遏制。而上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任印堃華就對此不以為然，“事實上，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)稅收已經(jīng)很重，對轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)征收過重的稅，會阻礙資源流動，影響整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展�！彼瑫r指出，對健康的樓市來說，正常的梯度消費是必需的，而梯度消費需要通過轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)。他說：“對房地產(chǎn)更應(yīng)加大保有環(huán)節(jié)的稅收，而對目前還處在調(diào)整期的樓市，保有環(huán)節(jié)的稅收也應(yīng)慎用———過重稅收如果消化不當，反易引起房價上漲�！�
筆者認為，兩位專家的擔心都不無道理。稅收手段在我國目前的征管水平下，只能做到“一刀切”，政策在調(diào)控炒房行為的同時，必定會對正常的交易產(chǎn)生影響，必然會對房地產(chǎn)正常的流通產(chǎn)生副作用。具體分析如下：
一方面，我國住房供應(yīng)存在結(jié)構(gòu)性矛盾，市場剛性自住需求得不到滿足。在供需存在矛盾的情況下，在目前處于賣方市場的房地產(chǎn)市場中推行稅收新政，增加的稅收會最終轉(zhuǎn)嫁到買房者的身上
另一方面，短期二手房供應(yīng)不足，遠期將推動房價上漲。《意見》的實行是的相當部分二手房提前交易，而且由于部分二手房退出交易，意味著短期內(nèi)二手房將出現(xiàn)更大程度的供需矛盾，這勢必會在6月后短期內(nèi)將會推動房租價格的上漲，由此帶來的后果是租房和購房兩種經(jīng)濟行為替代性增加，雖然遠期內(nèi)退出交易的二手房會重新回歸市場，面對更大的市場需求，這樣的房價下降的預(yù)期不能抵消供需矛盾帶來的房價上漲。
�。ㄈ⿹駲C推出房產(chǎn)交易個人所得稅
鑒于可能出現(xiàn)的稅收轉(zhuǎn)嫁到購買者一方，引起房價上漲局面的考慮，和個人所得稅短期內(nèi)推出個方面條件不太成熟的情況，筆者認為推出調(diào)節(jié)力度較小的營業(yè)稅可以試探市場的反應(yīng)情況，檢驗市場的承受能力，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)需求各部分的變化情況，為以后推出個人所得稅積累經(jīng)驗。由于營業(yè)稅力度不是很大，市場最后不會產(chǎn)生不可控的局面，在試探當中，稅總可以會同其他部門就房產(chǎn)交易個人所得稅的出臺的相關(guān)信息共享，工作配合問題等基礎(chǔ)性問題進行研究，等時機成熟，擇機推出。
