備受市場矚目的房地產(chǎn)交易個人所得稅并沒有進(jìn)入5月29日公布的“國六條”細(xì)則。信義、中原、漢宇等多家中介公司的經(jīng)紀(jì)人表示，對于投資者而言，相比于全額營業(yè)稅，他們更關(guān)注個稅的收取。
在投資收益仍然較大的房地產(chǎn)市場，個人所得稅無疑是一柄懸空待降的利劍。以100萬元交易額為例，如果賣方持有房產(chǎn)的時間不足5年，賣方將支付交易額5.55%的全額營業(yè)稅，共計5.55萬元。而如果賣方在買房時的購入價是不足50萬元，除去交易費用成本，他將獲利近50萬元。一旦強(qiáng)制征收個人所得稅，稅率為收益部分的20%，賣方需要另外支付近10萬元。
如果賣方另外還有一部分的貸款利息成本、裝修成本，這些稅負(fù)將使他的實際收益大幅降低。正因為個稅的這種直接打擊投資作用，市場人士稱其可能成為此輪調(diào)控的重拳。
其實，個稅征收的說法由來已久。從2004年開始，杭州、南京、北京等城市先后在存量房交易過程中試行個人所得稅的征收，但均告失敗。試行最長的時間不足8個月。
去年10月，國稅總局再次發(fā)布《關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》，要求存量房交易環(huán)節(jié)各種稅收實行“一窗式”強(qiáng)制征收，稅種包括契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等。但執(zhí)行情況仍不理想。
“執(zhí)行不下去的主要原因是稅負(fù)轉(zhuǎn)移。”戴德梁行某分析人士稱，在賣方市場，賣方的個人所得稅負(fù)擔(dān)很容易轉(zhuǎn)移至購房人身上，并最終導(dǎo)致房價直線上升。上海房地產(chǎn)專家印堃華曾經(jīng)表示，在樓市較為敏感的時期，過重稅收如果消化不當(dāng)，反易引起房價上漲。
據(jù)上海某房地產(chǎn)企業(yè)老總向記者透露，在“國六條”的細(xì)則制定過程中，各部委討論激烈，是否明確征收個人所得稅很可能是爭論的部分之一。
業(yè)內(nèi)人士分析，此次個人所得稅如果強(qiáng)制執(zhí)行，會在至少三個方面體現(xiàn)靈活性：一是只選擇在若干房價上漲幅度較大的城市執(zhí)行；二是效仿全額營業(yè)稅，界定征收個稅的房產(chǎn)持有時間；三是計稅方式可變通，或按增值部分征收20%作為個人所得稅，或按全部轉(zhuǎn)讓收入的一定比例征收——如1%至5%之間等。
正因為個稅出臺涉及繁雜的操作流程，這一政策并沒有在第一時間進(jìn)入執(zhí)行梯隊。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個稅的難產(chǎn)更由于涉及稅務(wù)總局的垂直管理執(zhí)行較難。
“地方稅務(wù)部門受制于地方政府，而地方政府可能對房地產(chǎn)市場給予一定的保護(hù)，這也是國稅總局的政策難以實施的原因之一。”上述戴德梁行分析人士稱。
