從5月29日，國(guó)辦轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》到現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)一周的時(shí)間了，各個(gè)銀行關(guān)于房貸的操作細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，但從總體來(lái)講，都存在難以解決的問(wèn)題。

　　九部委《意見(jiàn)》房貸規(guī)定可操作性不大

　　《意見(jiàn)》規(guī)定：有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％�？紤]到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。

　　《意見(jiàn)》的規(guī)定是總體要求，屬于指導(dǎo)性原則，可操作性不大，具體的操作細(xì)則還有待于進(jìn)一步完善。各商業(yè)銀行可以根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估在《意見(jiàn)》規(guī)定的基礎(chǔ)上作出相應(yīng)的調(diào)整，體現(xiàn)出充分的自主性。

　　各銀行房貸操作細(xì)則存在關(guān)鍵難題

　　各銀行出臺(tái)的操作細(xì)則在總體上比較相似。首先可以肯定的是"建筑面積超過(guò)90平方米的住房按揭首付成數(shù)最低3成"；然后"用于自住且套型建筑面積90平方米以下的住房按揭首付成數(shù)最低2成"；再次，對(duì)購(gòu)買(mǎi)兩套以上住房的個(gè)人，多數(shù)銀行將按照套數(shù)增加成數(shù)增加的原則，實(shí)行4成以上的首付規(guī)定。各個(gè)銀行對(duì)于累進(jìn)首付的規(guī)定不盡相同。

　　如果房貸政策真正得到了落實(shí)，對(duì)于利用銀行按揭投資、投機(jī)性購(gòu)房的人是個(gè)比較大的打擊，而各銀行在鑒別購(gòu)房人所購(gòu)房產(chǎn)是否為自住住房這一關(guān)鍵性問(wèn)題上并沒(méi)有很好的辦法解決。

　　如果這一問(wèn)題得不到解決，利用90平米以下進(jìn)行投資、投機(jī)的購(gòu)房者將逃脫政策的調(diào)控，按照套數(shù)增加首付成數(shù)增加的操作細(xì)則也將失去意義，"用于自住且套型建筑面積90平方米以下的住房按揭首付成數(shù)最低2成"的優(yōu)惠規(guī)定也難以真正惠及大眾。

　　各銀行關(guān)于判斷自主性房產(chǎn)的問(wèn)題標(biāo)準(zhǔn)存在漏洞

　　央行有關(guān)負(fù)責(zé)人日前曾表示，甄別自住房有兩個(gè)途徑：一是銀行通過(guò)央行"個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)"獲取借款人的貸款信息，只要購(gòu)房者以前曾貸款買(mǎi)房就可以查詢(xún)到；另一個(gè)途徑是通過(guò)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)獲取借款人的房屋交易、登記信息。

　　"在現(xiàn)有條件下，銀行只有通過(guò)個(gè)人購(gòu)房數(shù)量來(lái)判斷房屋的具體用途。購(gòu)房套數(shù)越多，首付比例越高。"一家股份制銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人說(shuō)。雖然央行籌建的個(gè)人信息數(shù)據(jù)庫(kù)已收錄近100%的個(gè)人消費(fèi)信貸記錄，但數(shù)據(jù)庫(kù)籌建尚處起步階段，所以很難排除個(gè)人以假身份證購(gòu)買(mǎi)多套住房的可能。筆者認(rèn)為這樣的問(wèn)題存在的原因就是我國(guó)購(gòu)房制度中一個(gè)很重要的規(guī)定沒(méi)有建立，那就是關(guān)于購(gòu)房實(shí)名制的規(guī)定。購(gòu)房者可以借用別人的身份證購(gòu)買(mǎi)多處房產(chǎn)，另外在房產(chǎn)的查實(shí)問(wèn)題上，也存在很多的問(wèn)題。

　　關(guān)于央行提供的第二條途徑，一位國(guó)有商業(yè)銀行人士向記者表示，自住房在甄別判斷上操作性較差。一方面，目前絕大多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)主管部門(mén)與銀行還未聯(lián)網(wǎng)。另一方面，"個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)"里只能查到貸過(guò)款的購(gòu)房信息，如果購(gòu)房人采取全額付款方式購(gòu)房之后，再申請(qǐng)按揭購(gòu)買(mǎi)投資房，銀行則無(wú)法獲取相關(guān)信息，也就無(wú)法甄別。

　　從上面的分析中我們可以看出，銀行在鑒別房產(chǎn)是否為自住的關(guān)鍵性問(wèn)題上存在很多的困難，個(gè)人信息很難得到落實(shí)，這極大的制約可《意見(jiàn)》關(guān)于房貸新政規(guī)定的約束性。

　　如何解決操作細(xì)則關(guān)鍵性難題

　　筆者認(rèn)為對(duì)于購(gòu)房者房產(chǎn)用途的確認(rèn)和購(gòu)房者以前的交易信息，需要稅務(wù)，房地產(chǎn)主管部門(mén)和街道辦事處等社區(qū)權(quán)利機(jī)構(gòu)的信息共享。具體意見(jiàn)如下，想法還不成熟，僅供參考。

　　首先，在購(gòu)房者申請(qǐng)房貸時(shí)，銀行應(yīng)該要求購(gòu)房者出具營(yíng)業(yè)稅完稅證明，重點(diǎn)是5年或者10年之內(nèi)的房產(chǎn)交易完稅證明和稅務(wù)部門(mén)出具的房產(chǎn)交易信息的完整性證明文件，了解房產(chǎn)交易情況，來(lái)判斷購(gòu)房者購(gòu)房用途，對(duì)于有投機(jī)、投資嫌疑的銀行應(yīng)要求申請(qǐng)者提供適當(dāng)?shù)睦碛�，�?duì)于不能提供正當(dāng)理由的一律按照30%以上的相關(guān)規(guī)定辦理。

　　其次，在購(gòu)房者申請(qǐng)房貸時(shí)，銀行還應(yīng)要求申請(qǐng)者出具由社區(qū)權(quán)力部門(mén)出具的住所證明和近期有無(wú)搬遷的可能的證明，并責(zé)令申請(qǐng)者在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后出具過(guò)戶(hù)證明和入住證明等，并記入申請(qǐng)者信用記錄，并將信息與稅務(wù)部門(mén)共享。

　　再次，為了防止購(gòu)房者冒用他人的身份證進(jìn)行申請(qǐng)房貸，銀行要求出具單位，社區(qū)居委會(huì)等出具的收入證明，一并稅務(wù)局出具的個(gè)人所得稅完稅證明，確認(rèn)申請(qǐng)者的還款能力等信息，加強(qiáng)信用管理。

　　第四，房產(chǎn)交易部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)和稅務(wù)部門(mén)，房產(chǎn)主管部門(mén)，銀行的信息共享，全方位鎖定購(gòu)房者的信息。