國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（以下簡稱《意見》），在保持宏觀調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性基礎(chǔ)上，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出問題，適當(dāng)加大了調(diào)節(jié)力度。與以往相比，此次出臺(tái)的有關(guān)稅收、信貸、土地政策等8項(xiàng)“硬指標(biāo)”具有更強(qiáng)的強(qiáng)制性和操作性。

　　近期經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)9月底前公布

　　我們身邊到底有多少經(jīng)濟(jì)適用房可供選擇？這是許多中低收入居民的疑問。今年9月底前，包括縣城在內(nèi)的全國各級(jí)城市將向社會(huì)公布當(dāng)?shù)刈》拷ㄔO(shè)規(guī)劃，其中就包括今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)。

　　《意見》規(guī)定，各地要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆�一五”發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。

　　90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上

　　一面是眾多城市居民住房需求長期得不到滿足，另一方面卻是大戶型住房供應(yīng)比重過高。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國24個(gè)大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重不到50％。

　　為了解決這一問題，《意見》規(guī)定，自今年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。

　　一些直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市，因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)上述比例進(jìn)行調(diào)整。

　　購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅

　　目前，個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。為了進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，國家將對(duì)這一優(yōu)惠政策進(jìn)行調(diào)整。

　　《意見》規(guī)定，從今年6月1日起，對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。

　　商品房空置3年以上不得作為貸款抵押物

　　商品房空置正成為我們必須面對(duì)的問題。今年一季度，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8％；其中，空置商品住宅6983萬平方米，增長19.7％。

　　對(duì)于閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，《意見》規(guī)定，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　此外，為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土

　　地和房源，《意見》規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。

　　個(gè)人住房貸款首付比例不得低于三成

　　目前，個(gè)人房貸首付比例約在20％至30％。與此同時(shí)，一些開發(fā)商公開宣傳所謂“零首付”，而個(gè)別媒體也在大膽預(yù)測(cè)“五成按揭”。

　　這回，國家給了一個(gè)明確說法：為了抑制不合理的住房需求過快增長，從而抑制房價(jià)過快上漲，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％。

　　同時(shí)，考慮到中低收入群眾的住房需求，《意見》有區(qū)別地適度調(diào)整了住房消費(fèi)信貸政策，對(duì)購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。

　　居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型

　　為了保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，《意見》規(guī)定，各級(jí)城市人民政府要編制年度用地計(jì)劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。

　　一是要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％；二是土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。

　　此外，《意見》明確規(guī)定，要繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。

　　土地閑置2年將被收回使用權(quán)

　　國土資源部專項(xiàng)調(diào)查表明，我國土地浪費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。到2004年底，全國城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共閑置、空閑、批而未供土地395.61萬畝，相當(dāng)于城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量的7.8％。

　　為了加大對(duì)閑置土地的處置力度，《意見》規(guī)定，土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

　　未建廉租住房制度的城市今年底以前必須建立

　　廉租住房制度是針對(duì)住房困難的最低收入家庭實(shí)施的一種社會(huì)救助，是解決這些家庭住房困難的主要渠道。但是，目前我國廉租住房制度還不完善，有些地方甚至沒有建立這一制度。

　　為加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，《意見》規(guī)定，尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。

　　《意見》同時(shí)要求各地，要落實(shí)廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級(jí)財(cái)政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。