近年來，韓國房價(jià)不斷走高，出現(xiàn)了明顯的泡沫化跡象。去年8月31日，韓國推出《不動(dòng)產(chǎn)綜合對策》，從實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場透明化、抑制投機(jī)欲望和擴(kuò)大供給三個(gè)方面，給韓國房地產(chǎn)市場降溫。據(jù)統(tǒng)計(jì)，首都首爾的公寓住宅價(jià)格較3年前平均上漲24%，在高檔住宅云集的首爾江南地區(qū)，房價(jià)比5年前高出121.8%.政策推出后效果顯著。
韓國《不動(dòng)產(chǎn)綜合對策》主要內(nèi)容概括如下
第一，為抑制對大型住宅和高價(jià)高檔住宅的需求，特別是打擊囤積房產(chǎn)的炒房者，韓國每年都公布個(gè)人擁有的地產(chǎn)和房產(chǎn)評估價(jià)格，并據(jù)此對其分別征收地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅�！恫粍�(dòng)產(chǎn)綜合對策》加強(qiáng)了對房屋綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的征收，即擁有房地產(chǎn)越多的家庭，每年繳納的不動(dòng)產(chǎn)稅也越多。
例如，擁有住宅總價(jià)值在60萬至90萬美元之間的家庭，每年要繳納房產(chǎn)總價(jià)值1%的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，即6000至9000美元；擁有住宅價(jià)值1000萬美元的家庭，每年要繳納3%的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，即30萬美元。由于綜合不動(dòng)產(chǎn)稅每年都要定期繳納，因此囤積的房地產(chǎn)將給擁有者帶來沉重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
第二，《不動(dòng)產(chǎn)綜合對策》規(guī)定，對于擁有兩套以上住宅的家庭，當(dāng)其房產(chǎn)交易價(jià)格超過政府制定的各地房產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格10萬美元以上時(shí)，轉(zhuǎn)讓所得稅稅率由以往的9%至36%提高到50%，而高檔住宅的轉(zhuǎn)讓所得稅率會(huì)更高。
第三，為防止隱匿或以他人名義倒賣房地產(chǎn)，《不動(dòng)產(chǎn)綜合對策》規(guī)定，在進(jìn)行土地交易時(shí)，必須向地方政府的國稅廳和警察局等機(jī)關(guān)申報(bào)購房資金來源。這種方式使房產(chǎn)買賣得以透明化，并且杜絕逃稅漏稅和鉆政策空子的行為。
解讀韓國《不動(dòng)產(chǎn)綜合對策》對我們的啟示
韓國《不動(dòng)產(chǎn)綜合對策》措施推出后，韓國房地產(chǎn)市場明顯降溫。據(jù)韓國建設(shè)交通部統(tǒng)計(jì)，韓國土地價(jià)格漲幅從今年4月開始放緩，土地成交量迅速萎縮。全國房價(jià)最高的首爾江南地區(qū)房價(jià)也有所回落，一些熱點(diǎn)住宅區(qū)房價(jià)更是在一個(gè)月內(nèi)降幅達(dá)到2萬美元
這對我們應(yīng)該有一定的啟示，盡管同樣的政策在我國不一定有效，原因在于政策要求的政策，體制，征管水平等的基礎(chǔ)存在差別，但這樣的政策，筆者認(rèn)為借鑒為我們的發(fā)展方向是很不錯(cuò)的，也可以進(jìn)一步完善九部委《關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》。
首先關(guān)于上面第一點(diǎn)中綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的規(guī)定。地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅是房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，地產(chǎn)稅大體相當(dāng)于我國目前的土地使用稅，土地使用費(fèi)即土地租金，房產(chǎn)稅相當(dāng)于我們即將開征的物業(yè)稅。在健全的財(cái)產(chǎn)稅制中，保有環(huán)節(jié)的不動(dòng)產(chǎn)稅制是很重要的方面，也是促進(jìn)房產(chǎn)市場流通的重要稅收工具，實(shí)踐證明，稅收手段在促進(jìn)房產(chǎn)流通方面是很重要的。
對于我國來講，借鑒韓國經(jīng)驗(yàn)，首先就是要健全我國的不動(dòng)產(chǎn)稅制。在目前我國土地所有權(quán)屬于國家的情況下，土地和房產(chǎn)放在一起征收存在產(chǎn)權(quán)混亂的問題，筆者認(rèn)為可以參考韓國，香港的做法，地產(chǎn)和房產(chǎn)分開征收相應(yīng)的稅費(fèi)。
在地產(chǎn)方面，可以考慮開征地產(chǎn)稅，即對于現(xiàn)在的耕地占用稅，土地使用稅，土地出讓金等合并征收，在操作上應(yīng)該分別商業(yè)用地，自用地等，區(qū)別不同的稅率檔次，調(diào)節(jié)土地的使用方向，制定較高的"農(nóng)轉(zhuǎn)非"基本稅率可以起到保護(hù)耕地的作用，彌補(bǔ)現(xiàn)在耕地占用稅等調(diào)節(jié)力度小的問題。另外，變土地出讓金為地產(chǎn)稅，一方面國家能夠?yàn)榈胤秸峁┓�(wěn)定的財(cái)政收入，另一方面，土地出讓金的短期收入轉(zhuǎn)化為稅收的長期性收入，一定程度上可以規(guī)范地方政府的土地出讓行為，增加長期性的思考，理性的操作，對現(xiàn)在土地違規(guī)使用的問題會(huì)有一定程度的緩解。
在房產(chǎn)方面，征收物業(yè)稅已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖虑椋皇菚r(shí)機(jī)和條件成熟的問題。物業(yè)稅的設(shè)計(jì)思想就是合并目前房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅等稅收，制定合理的稅率水平，完善財(cái)產(chǎn)稅制。在稅率的設(shè)計(jì)上，可以考慮韓國的做法，針對房產(chǎn)擁有面積，稅率體現(xiàn)累進(jìn)；區(qū)別高檔住房和普通住房，制定高低不同的稅率；對于自用住房和投資，投機(jī)住房設(shè)定不同的稅率，可以有效打擊投資投機(jī)行為，保護(hù)正常的住房需求。另外還要在具體細(xì)則上做出規(guī)定，比如免征額的規(guī)定等，盡量體現(xiàn)人性化的理念。
其次關(guān)于上面第二點(diǎn)中關(guān)于轉(zhuǎn)讓所得稅率的問題。在5月29號(hào)出臺(tái)的九部委《意見》中，備受市場關(guān)注的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收個(gè)人所得稅的規(guī)定沒有出臺(tái)，原因是考慮到市場承受力和稅收征管水平和其他體制因素的限制等因素的制約。筆者認(rèn)為，個(gè)人所得稅在對投資投機(jī)行為的調(diào)節(jié)選取的點(diǎn)上很到為，即投資投機(jī)所得，調(diào)節(jié)粒度也很大，是一個(gè)比較好的稅收工具。
在未來的適當(dāng)時(shí)候肯定會(huì)出臺(tái)，具體的方向和細(xì)則操作可以參考韓國的做法，采取稅率跟隨轉(zhuǎn)讓價(jià)格累進(jìn)的做法，加大調(diào)控力度，這一政策讓人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，不得不考慮政府公布的基準(zhǔn)評估價(jià)格，不敢要價(jià)過高，從而抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上升。同時(shí)，炒家二次或三次倒賣房地產(chǎn)的利潤也會(huì)大大降低，可以從源頭堵住投機(jī)倒賣房產(chǎn)行為，從而可以有效的打擊投機(jī)投資房產(chǎn)行為，保護(hù)正常的房產(chǎn)需求的實(shí)現(xiàn)，穩(wěn)定住房價(jià)格。
再次關(guān)于上面第三點(diǎn)中關(guān)于申報(bào)購房資金來源的規(guī)定。投資投機(jī)者往往會(huì)冒用他人的名義出售房屋，隱藏自己擁有很多房產(chǎn)的事實(shí)，躲避國家稅收對投資投機(jī)行為的大力度調(diào)控。如果可以實(shí)行購房資金申報(bào)制度，可以防止冒用頂替售房的現(xiàn)象。當(dāng)然目前我國的個(gè)人信用信息系統(tǒng)還不健全，對于申報(bào)的準(zhǔn)確度的檢查還不是很有效。隨著系統(tǒng)的逐步健全，這一制度的調(diào)節(jié)力度會(huì)逐漸增大。
盡快完善相應(yīng)制度，為稅收新政作用的有效發(fā)揮做準(zhǔn)備
在九部委意見中，很多政策都沒有出現(xiàn)，比如物業(yè)稅，使得稅收在促進(jìn)房產(chǎn)供給上嚴(yán)重缺位；個(gè)人所得稅，使得稅收在打擊投資投機(jī)房產(chǎn)行為上力度過小，選擇的打擊點(diǎn)很也不很到位。原因有很多，比如對房產(chǎn)交易者信息的準(zhǔn)確把握上，房產(chǎn)部門，銀行部門，稅收部門等部門之間的合作和信息共享還不健全，彼此工作程序上對于其他部門的信息要求，證明等相關(guān)材料的具備要求上很不健全，工作機(jī)制有待完善；另外在個(gè)人信息系統(tǒng)建立上，個(gè)人購房實(shí)名制，帳戶實(shí)名制等的建立，稅收征管水平有待加強(qiáng)等，很多的工作還沒有作好。
時(shí)不我待，在目前房價(jià)高企，投資投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重的情況下，我們的工作更增添了緊迫性。
