近年來(lái)，韓國(guó)房價(jià)不斷走高，出現(xiàn)了明顯的泡沫化跡象。去年8月31日，韓國(guó)推出《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》，從實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明化、抑制投機(jī)欲望和擴(kuò)大供給三個(gè)方面，給韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。據(jù)統(tǒng)計(jì)，首都首爾的公寓住宅價(jià)格較3年前平均上漲24%，在高檔住宅云集的首爾江南地區(qū)，房?jī)r(jià)比5年前高出121.8%.政策推出后效果顯著。
韓國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》主要內(nèi)容概括如下
第一，為抑制對(duì)大型住宅和高價(jià)高檔住宅的需求，特別是打擊囤積房產(chǎn)的炒房者，韓國(guó)每年都公布個(gè)人擁有的地產(chǎn)和房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，并據(jù)此對(duì)其分別征收地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》加強(qiáng)了對(duì)房屋綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的征收，即擁有房地產(chǎn)越多的家庭，每年繳納的不動(dòng)產(chǎn)稅也越多。
例如，擁有住宅總價(jià)值在60萬(wàn)至90萬(wàn)美元之間的家庭，每年要繳納房產(chǎn)總價(jià)值1%的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，即6000至9000美元；擁有住宅價(jià)值1000萬(wàn)美元的家庭，每年要繳納3%的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，即30萬(wàn)美元。由于綜合不動(dòng)產(chǎn)稅每年都要定期繳納，因此囤積的房地產(chǎn)將給擁有者帶來(lái)沉重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
第二，《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》規(guī)定，對(duì)于擁有兩套以上住宅的家庭，當(dāng)其房產(chǎn)交易價(jià)格超過(guò)政府制定的各地房產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格10萬(wàn)美元以上時(shí)，轉(zhuǎn)讓所得稅稅率由以往的9%至36%提高到50%，而高檔住宅的轉(zhuǎn)讓所得稅率會(huì)更高。
第三，為防止隱匿或以他人名義倒賣房地產(chǎn)，《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》規(guī)定，在進(jìn)行土地交易時(shí)，必須向地方政府的國(guó)稅廳和警察局等機(jī)關(guān)申報(bào)購(gòu)房資金來(lái)源。這種方式使房產(chǎn)買賣得以透明化，并且杜絕逃稅漏稅和鉆政策空子的行為。
解讀韓國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》對(duì)我們的啟示
韓國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》措施推出后，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。據(jù)韓國(guó)建設(shè)交通部統(tǒng)計(jì)，韓國(guó)土地價(jià)格漲幅從今年4月開始放緩，土地成交量迅速萎縮。全國(guó)房?jī)r(jià)最高的首爾江南地區(qū)房?jī)r(jià)也有所回落，一些熱點(diǎn)住宅區(qū)房?jī)r(jià)更是在一個(gè)月內(nèi)降幅達(dá)到2萬(wàn)美元
這對(duì)我們應(yīng)該有一定的啟示，盡管同樣的政策在我國(guó)不一定有效，原因在于政策要求的政策，體制，征管水平等的基礎(chǔ)存在差別，但這樣的政策，筆者認(rèn)為借鑒為我們的發(fā)展方向是很不錯(cuò)的，也可以進(jìn)一步完善九部委《關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》。
首先關(guān)于上面第一點(diǎn)中綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的規(guī)定。地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅是房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，地產(chǎn)稅大體相當(dāng)于我國(guó)目前的土地使用稅，土地使用費(fèi)即土地租金，房產(chǎn)稅相當(dāng)于我們即將開征的物業(yè)稅。在健全的財(cái)產(chǎn)稅制中，保有環(huán)節(jié)的不動(dòng)產(chǎn)稅制是很重要的方面，也是促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)流通的重要稅收工具，實(shí)踐證明，稅收手段在促進(jìn)房產(chǎn)流通方面是很重要的。
對(duì)于我國(guó)來(lái)講，借鑒韓國(guó)經(jīng)驗(yàn)，首先就是要健全我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅制。在目前我國(guó)土地所有權(quán)屬于國(guó)家的情況下，土地和房產(chǎn)放在一起征收存在產(chǎn)權(quán)混亂的問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以參考韓國(guó)，香港的做法，地產(chǎn)和房產(chǎn)分開征收相應(yīng)的稅費(fèi)。
在地產(chǎn)方面，可以考慮開征地產(chǎn)稅，即對(duì)于現(xiàn)在的耕地占用稅，土地使用稅，土地出讓金等合并征收，在操作上應(yīng)該分別商業(yè)用地，自用地等，區(qū)別不同的稅率檔次，調(diào)節(jié)土地的使用方向，制定較高的"農(nóng)轉(zhuǎn)非"基本稅率可以起到保護(hù)耕地的作用，彌補(bǔ)現(xiàn)在耕地占用稅等調(diào)節(jié)力度小的問(wèn)題。另外，變土地出讓金為地產(chǎn)稅，一方面國(guó)家能夠?yàn)榈胤秸峁┓�(wěn)定的財(cái)政收入，另一方面，土地出讓金的短期收入轉(zhuǎn)化為稅收的長(zhǎng)期性收入，一定程度上可以規(guī)范地方政府的土地出讓行為，增加長(zhǎng)期性的思考，理性的操作，對(duì)現(xiàn)在土地違規(guī)使用的問(wèn)題會(huì)有一定程度的緩解。
在房產(chǎn)方面，征收物業(yè)稅已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖虑椋皇菚r(shí)機(jī)和條件成熟的問(wèn)題。物業(yè)稅的設(shè)計(jì)思想就是合并目前房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅等稅收，制定合理的稅率水平，完善財(cái)產(chǎn)稅制。在稅率的設(shè)計(jì)上，可以考慮韓國(guó)的做法，針對(duì)房產(chǎn)擁有面積，稅率體現(xiàn)累進(jìn)；區(qū)別高檔住房和普通住房，制定高低不同的稅率；對(duì)于自用住房和投資，投機(jī)住房設(shè)定不同的稅率，可以有效打擊投資投機(jī)行為，保護(hù)正常的住房需求。另外還要在具體細(xì)則上做出規(guī)定，比如免征額的規(guī)定等，盡量體現(xiàn)人性化的理念。
其次關(guān)于上面第二點(diǎn)中關(guān)于轉(zhuǎn)讓所得稅率的問(wèn)題。在5月29號(hào)出臺(tái)的九部委《意見》中，備受市場(chǎng)關(guān)注的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收個(gè)人所得稅的規(guī)定沒(méi)有出臺(tái)，原因是考慮到市場(chǎng)承受力和稅收征管水平和其他體制因素的限制等因素的制約。筆者認(rèn)為，個(gè)人所得稅在對(duì)投資投機(jī)行為的調(diào)節(jié)選取的點(diǎn)上很到為，即投資投機(jī)所得，調(diào)節(jié)粒度也很大，是一個(gè)比較好的稅收工具。
在未來(lái)的適當(dāng)時(shí)候肯定會(huì)出臺(tái)，具體的方向和細(xì)則操作可以參考韓國(guó)的做法，采取稅率跟隨轉(zhuǎn)讓價(jià)格累進(jìn)的做法，加大調(diào)控力度，這一政策讓人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，不得不考慮政府公布的基準(zhǔn)評(píng)估價(jià)格，不敢要價(jià)過(guò)高，從而抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上升。同時(shí)，炒家二次或三次倒賣房地產(chǎn)的利潤(rùn)也會(huì)大大降低，可以從源頭堵住投機(jī)倒賣房產(chǎn)行為，從而可以有效的打擊投機(jī)投資房產(chǎn)行為，保護(hù)正常的房產(chǎn)需求的實(shí)現(xiàn)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。
再次關(guān)于上面第三點(diǎn)中關(guān)于申報(bào)購(gòu)房資金來(lái)源的規(guī)定。投資投機(jī)者往往會(huì)冒用他人的名義出售房屋，隱藏自己擁有很多房產(chǎn)的事實(shí)，躲避國(guó)家稅收對(duì)投資投機(jī)行為的大力度調(diào)控。如果可以實(shí)行購(gòu)房資金申報(bào)制度，可以防止冒用頂替售房的現(xiàn)象。當(dāng)然目前我國(guó)的個(gè)人信用信息系統(tǒng)還不健全，對(duì)于申報(bào)的準(zhǔn)確度的檢查還不是很有效。隨著系統(tǒng)的逐步健全，這一制度的調(diào)節(jié)力度會(huì)逐漸增大。
盡快完善相應(yīng)制度，為稅收新政作用的有效發(fā)揮做準(zhǔn)備
在九部委意見中，很多政策都沒(méi)有出現(xiàn)，比如物業(yè)稅，使得稅收在促進(jìn)房產(chǎn)供給上嚴(yán)重缺位；個(gè)人所得稅，使得稅收在打擊投資投機(jī)房產(chǎn)行為上力度過(guò)小，選擇的打擊點(diǎn)很也不很到位。原因有很多，比如對(duì)房產(chǎn)交易者信息的準(zhǔn)確把握上，房產(chǎn)部門，銀行部門，稅收部門等部門之間的合作和信息共享還不健全，彼此工作程序上對(duì)于其他部門的信息要求，證明等相關(guān)材料的具備要求上很不健全，工作機(jī)制有待完善；另外在個(gè)人信息系統(tǒng)建立上，個(gè)人購(gòu)房實(shí)名制，帳戶實(shí)名制等的建立，稅收征管水平有待加強(qiáng)等，很多的工作還沒(méi)有作好。
時(shí)不我待，在目前房?jī)r(jià)高企，投資投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重的情況下，我們的工作更增添了緊迫性。
