征收保有環(huán)節(jié)稅將讓你“養(yǎng)不起房子”？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這將進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)上漲市民購(gòu)買大戶型應(yīng)注意自己的承受能力
從今年年中國(guó)家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策以來，關(guān)于大戶型的議論就一直沒停。很多評(píng)論認(rèn)為，面臨收縮壓力的大戶型價(jià)格很可能上漲。
最近，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰關(guān)于將對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)征稅的言論讓大戶型再次熱起來，一些媒體警告說，“當(dāng)心買得起卻養(yǎng)不起大房子”。但很多媒體也預(yù)測(cè)，國(guó)家的這一政策，很可能進(jìn)一步刺激大戶型價(jià)格上漲。
針對(duì)島城市民來說，大戶型房屋目前供應(yīng)情況如何？哪些人適合購(gòu)買大戶型？到哪里選購(gòu)大戶型最容易增值保值？針對(duì)這些問題，記者采訪了島城相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，請(qǐng)他們?yōu)槭忻?a href="http://odtgfuq.cn/web/licai/" target="_blank" class="bule">投資置業(yè)支招。
大戶型供應(yīng)量將逐步減少
兩三年后小戶型房屋將成市場(chǎng)主流
連續(xù)兩年的新政明顯指向了推行小戶型。今年“國(guó)六條”明確提出：切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。對(duì)島城來說，今年的土地拍賣中，大多數(shù)土地都被用于限價(jià)商品房的供應(yīng)。在這一背景下，大戶型未來幾年必然成為市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品，“物以稀為貴”。而即將征收的保有環(huán)節(jié)稅收，則更讓大戶型具有了變幻莫測(cè)的神秘色彩。
大戶型目前占六成
記者從有關(guān)部門了解到，2005年批準(zhǔn)預(yù)售的商品房中，80平方米以上的住房最少占總量的近六成。今年上半年，套型在80-100平方米的住房占總批準(zhǔn)預(yù)售面積的近四成，而100-120平方米的住房占總批準(zhǔn)預(yù)售面積的近三成，120平方米以上的住房占總批準(zhǔn)預(yù)售面積的近兩成，80平方米以下的住房占總批準(zhǔn)預(yù)售面積的不到兩成。
簡(jiǎn)單地說，從2005年到今年新政前，批準(zhǔn)預(yù)售的房屋總量中，套型建筑面積在80平方米以上住房占到了總批準(zhǔn)預(yù)售面積的至少六成，而80平方米以下的住房大致能占到總量的不到兩成。
小戶型兩年后成主力
隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的逐步落實(shí)，兩到三年后，小戶型將成市場(chǎng)主流，大戶型應(yīng)該能占到整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量的三成左右，那時(shí)，大戶型真的就成了稀缺產(chǎn)品。
據(jù)介紹，一個(gè)項(xiàng)目從開發(fā)到上市交易，大約需要一至兩年的時(shí)間，而從現(xiàn)在開始，政府審批項(xiàng)目時(shí)已考慮小戶型所占比重的限制，新政后的第一批小戶型應(yīng)該在一年以后開始上市，在兩到三年后現(xiàn)存大戶型會(huì)基本消耗掉。對(duì)于已經(jīng)滿足國(guó)家平均住房水平的消費(fèi)者來說，市場(chǎng)上大戶型總量的減少，也使這部分需求更為旺盛，到那時(shí)，“大戶型將成為稀缺資源，一旦供不應(yīng)求，其的價(jià)格上漲速度是迅速的�！碑吘�，隨著人們生活水平的不斷提高，二次、三次置業(yè)者和需求較大居住空間的購(gòu)房者會(huì)越來越多。
當(dāng)心養(yǎng)不起房子
近日在京舉行的90平方米住宅設(shè)計(jì)頒獎(jiǎng)會(huì)上，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰透露：今后，將通過鼓勵(lì)小戶型設(shè)計(jì)、保有環(huán)節(jié)征稅等手段，提高大戶型購(gòu)買使用成本，引導(dǎo)消費(fèi)者合理住房消費(fèi)，鼓勵(lì)推廣中小套型。劉志峰表示：“我國(guó)目前的住宅主導(dǎo)戶型應(yīng)該是90平方米以下�！倍鴵�(jù)建設(shè)部今年4月的調(diào)研，中國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市住宅平均套型面積為113平方米，其中16個(gè)城市超過120平方米。
劉志峰介紹，目前建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局等正在研究增加住房保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，對(duì)戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用�！霸蹅冏》渴且淮涡越灰�，保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)很低或者基本沒有”，劉志峰解釋了保有環(huán)節(jié)的稅收：就像買車一樣，雖然買的時(shí)候掏了十萬(wàn)二十萬(wàn)塊錢，但要用車，各種費(fèi)用包括養(yǎng)路費(fèi)等也不便宜，有的時(shí)候買得起用不起。將來大戶型住宅也會(huì)采取相似措施。
針對(duì)劉志峰的言論一些媒體評(píng)論認(rèn)為，這樣的做法恐怕不但不會(huì)降低房?jī)r(jià)，反而可能進(jìn)一步促動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。
買大戶型注意什么
業(yè)內(nèi)人士介紹說，大戶型房屋占主流的小區(qū)，人口密度自然要比小戶型要小得多，單位建筑面積上的人口數(shù)顯然不同。因此，大戶型房屋除了居住方便外，小區(qū)配套設(shè)施可使用程度顯然要高許多，因?yàn)樾^(qū)內(nèi)較少的人口數(shù)可以保證業(yè)主能更充分地使用健身設(shè)施等。另外，由于人口密度較低，大戶型也便于塑造小區(qū)內(nèi)幽靜的空間感覺。
市民購(gòu)買大戶型時(shí)，除要注意地角因素，還應(yīng)該對(duì)小區(qū)規(guī)劃格外慎重。國(guó)家針對(duì)戶型設(shè)置的種種政策，必然會(huì)導(dǎo)致住房消費(fèi)越來越明顯的兩極分化趨勢(shì)，市民如果購(gòu)買了景觀設(shè)計(jì)等不夠合理的大戶型，將落在兩極之間，喪失房屋的保值功能，而戶型設(shè)置合理、會(huì)所等公共配套設(shè)施齊全、物業(yè)管理優(yōu)異、景觀設(shè)置幽靜的小區(qū)，能滿足高品質(zhì)生活的需要，會(huì)有很強(qiáng)的保值增值功能。
比如，位于山東路一線的很多項(xiàng)目，由于占據(jù)了優(yōu)越的地理位置而具有了保值功能，比較典型的像魯邦廣場(chǎng)、良辰美景、江山帝景等；位于嶗山區(qū)附近的樓盤，由于周圍環(huán)境等自然資源優(yōu)越，自然具有了增值保值空間，比較典型的緊靠海邊的山水名園，位于浮山后的魯信長(zhǎng)春花園、海爾東城國(guó)際等，則有優(yōu)質(zhì)的小區(qū)規(guī)劃設(shè)置和建設(shè)質(zhì)量。再比如周邊區(qū)市，城陽(yáng)區(qū)的瑞麟公館，位于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的新區(qū)的核心地段，當(dāng)然具備了長(zhǎng)久的增值潛力，另外，該小區(qū)節(jié)能等方面的優(yōu)異設(shè)置，更讓黃金地段的增值潛力得到了保障。可以說，只要仔細(xì)調(diào)查，每個(gè)區(qū)市都有這樣的樓盤。
業(yè)界認(rèn)為，購(gòu)買大戶型主要應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是地角，二是小區(qū)規(guī)劃，這兩點(diǎn)都與房屋的增值保值有關(guān)。在宏觀調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)面臨轉(zhuǎn)型的背景下，房地產(chǎn)增值保值功能應(yīng)該引起市民的足夠重視。
誰(shuí)最適合買大戶型
誰(shuí)最適合買大戶型？有經(jīng)驗(yàn)的銷售人士認(rèn)為，首先是目前具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力、希望擁有優(yōu)質(zhì)居住條件的成功人士，他們具備了比較好的經(jīng)濟(jì)條件能夠承受高檔物業(yè)小區(qū)的高費(fèi)用，這些人可以一步到位地實(shí)現(xiàn)自己的住房愿望。其二，那些收入穩(wěn)定，目前打算二次置業(yè)的市民，由于他們已經(jīng)擁有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，如果希望改善居住條件，他們有能力承受大戶型的高費(fèi)用。第三，希望投資的市民可選擇那些增值保值能力強(qiáng)的項(xiàng)目，盡管投資購(gòu)買小戶型可以通過租金等形式獲得回報(bào)，但相對(duì)于房地產(chǎn)升值獲得的直接收益，顯然后者的吸引力要大得多。
對(duì)購(gòu)房自住的市民來說，可以優(yōu)先考慮小區(qū)規(guī)劃優(yōu)異的樓盤項(xiàng)目，對(duì)于投資意圖比較明顯的市民來說，地角則應(yīng)是第一考慮因素。
征稅將推高房?jī)r(jià)
近日，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰的“保有環(huán)節(jié)征稅”一說剛透露，媒體紛紛評(píng)論認(rèn)為，這一舉措很可能刺激大戶型房屋價(jià)格上漲。央視等媒體的有關(guān)欄目評(píng)論認(rèn)為，要降低房?jī)r(jià)必須在降低房屋建設(shè)成本、增加房屋供應(yīng)量上下功夫，過于依賴增加稅收反而會(huì)增加房屋成本進(jìn)而增加房?jī)r(jià)。
近日，新浪網(wǎng)所做的“大戶型是否該征稅”調(diào)查中，到12月20日中午12時(shí)，共有5378人參加投票，大多數(shù)人認(rèn)為，對(duì)大戶型額外征稅，可能進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。
59.74%的投票者認(rèn)為不應(yīng)對(duì)戶型面積偏大住房收取額外的稅費(fèi)，認(rèn)為應(yīng)該收取的則占34.05%；對(duì)多大的戶型算面積偏大住房方面，56.2%的投票者認(rèn)為建筑面積為200平方米以上的房屋才能算是大戶型，24.66%投票者認(rèn)為應(yīng)該是300平方米以上，認(rèn)為100平方米以上的住房就算是大戶型的僅占13.19%；51.08%的人認(rèn)為對(duì)大戶型征收持有稅會(huì)推高房?jī)r(jià)，認(rèn)為不會(huì)的占32.78%；62.07%的投票者認(rèn)為對(duì)大戶型征稅不能改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；27.54%的人認(rèn)為可以改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；同時(shí)，53.79%的投票人認(rèn)為對(duì)戶型面積偏大住房收取額外的稅費(fèi)，將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；認(rèn)為將導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的僅占16.61%；認(rèn)為“不好說”的占29.6%.
