12月16日，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰在“中國(guó)創(chuàng)新90‘中小套型住宅設(shè)計(jì)競(jìng)賽”頒獎(jiǎng)典禮上表示透露，目前建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局等正在研究增加住房保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，對(duì)戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用。 據(jù)搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，到目前為止，共有7萬(wàn)網(wǎng)友參加投票，過(guò)半網(wǎng)友對(duì)大戶型征收保有稅持反對(duì)態(tài)度，對(duì)此政策能降樓市房?jī)r(jià)產(chǎn)生質(zhì)疑。
劉志峰此前表示，“就像買(mǎi)車(chē)一樣，雖然買(mǎi)的時(shí)候掏了10萬(wàn)、20萬(wàn)，但要用車(chē)，各種費(fèi)用包括養(yǎng)路費(fèi)等也不便宜，有的時(shí)候買(mǎi)得起用不起。將來(lái)大戶型住宅也會(huì)采取相似措施�！钡芏嗑W(wǎng)友在發(fā)表評(píng)論時(shí)并不贊同這個(gè)觀點(diǎn)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，房子是生活的必需品，而非像汽車(chē)一樣屬于奢侈品。所以對(duì)普通大戶型征收保有稅會(huì)加重購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，而且當(dāng)前征收保有稅的很多條件都不具備。
據(jù)建設(shè)部今年四月的調(diào)研，中國(guó)四十個(gè)重點(diǎn)城市住宅平均套型面積為113平米，其中十六個(gè)城市超過(guò)120平米，而北京待售住宅的平均套型面積已達(dá)143.9平米。對(duì)此，劉志峰嚴(yán)厲批評(píng)了住宅貪大求闊的現(xiàn)象，并表示中小套型為主是符合我國(guó)國(guó)情的，相關(guān)部門(mén)將利用稅收、金融和土地政策等多種手段，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)中小戶型住宅，保障中低價(jià)位、中小套型住宅的有效供應(yīng)，并積極引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)小套型、功能良好的住宅。
提高大戶型持有成本 助推中小戶型
在前不久舉行的泛珠房博會(huì)專業(yè)論壇上，建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹表示，目前房地產(chǎn)稅的特點(diǎn)就是重流通輕持有，而交易環(huán)節(jié)過(guò)重的稅負(fù)顯然對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)不利。因?yàn)閺亩惙ǖ慕嵌瓤�，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的稅收過(guò)多、稅負(fù)過(guò)重。“不售不稅、不租不稅，一旦租售、數(shù)稅并苛�！�
樓市戶型分析專家李小寧同意秦虹的看法，在他看來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅，提升待售大戶型購(gòu)買(mǎi)后的持有成本是合理的。因?yàn)橥恋叵衩禾�、石油一樣是資源型資產(chǎn)，在國(guó)外，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都很重視在房地產(chǎn)持有階段的征稅，這有助于降低房屋空置率和較少資源浪費(fèi)。
“正因?yàn)槲覈?guó)當(dāng)前存在很多一家多戶、戶型超大的現(xiàn)象，這樣就可以限制人們買(mǎi)大戶型的房子。從消費(fèi)角度限制某種事物比從產(chǎn)品上來(lái)限制要好。征收大戶型持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)將有利于推動(dòng)90平方米以下的中小套型住宅成為社會(huì)主流產(chǎn)品�！苯ㄔO(shè)部住房產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心總工程師孫克放對(duì)搜房網(wǎng)記者表示。
建設(shè)部劉志峰部長(zhǎng)表示，“我國(guó)目前的住宅主導(dǎo)戶型應(yīng)該是90平方米以下。90平方米以下的中小套型住宅要成為社會(huì)主流產(chǎn)品。這是符合我國(guó)國(guó)情和發(fā)展水平的�！�
“如果購(gòu)買(mǎi)小戶型，不征稅，甚至可能有補(bǔ)貼，買(mǎi)大戶型的話，要征稅，戶型越大，征稅的比重越高，這樣每個(gè)消費(fèi)者他除了要考慮一次性的購(gòu)買(mǎi)成本外，還不得不考慮終生的持有成本，就會(huì)回到相對(duì)理性的決策上來(lái)。” 北京房地產(chǎn)師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩在接受記者采訪時(shí)表示，這是引導(dǎo)住房合理消費(fèi)、鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)小戶型住房的科學(xué)和有利的經(jīng)濟(jì)手段。
大戶型標(biāo)準(zhǔn)有待進(jìn)一步細(xì)化
此次征收保有環(huán)節(jié)稅，從法律上來(lái)說(shuō)應(yīng)該是溯后的，應(yīng)該主要針對(duì)存量和再開(kāi)發(fā)大戶型住宅進(jìn)行征稅，多為專家表示這樣是比較合理的。但我們很多政策往往溯前，此政策出臺(tái)如果對(duì)已購(gòu)買(mǎi)大戶型的購(gòu)房者征收保有稅，再加上我國(guó)住房結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，存在很多120平米以上的公房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)這些房屋征收持有稅，也是不公平的。
李小寧同時(shí)表示了他的疑問(wèn)，“什么是大戶型？這里大戶型的界定標(biāo)準(zhǔn)是什么？”李小寧解釋，通常來(lái)說(shuō)，大戶型有三個(gè)界定標(biāo)準(zhǔn)，一可以從面積大小來(lái)界定，比如120平米或者113平米以上的為大戶型；再者可以從售價(jià)來(lái)界定，比如單價(jià)高、檔次高的豪宅；還有從占地面積、容積率來(lái)界定，占地面積大、容積率低的低密度住宅。
清華大學(xué)建筑學(xué)院副教授周榕也表示，目前很多國(guó)家都對(duì)住房征收物業(yè)稅，因?yàn)閲?guó)外的土地等財(cái)產(chǎn)都是私有的，他們擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，而我國(guó)買(mǎi)的房子只有70年的使用權(quán)，對(duì)只有70年使用權(quán)的征保有稅這是很可笑的。如果真的要征收，至少要保證擁有多套住房的家庭有一套房子免稅，多持有的部門(mén)可以征稅。這個(gè)稅的征收目前還是醞釀階段，有很多細(xì)節(jié)需要制定，比如起征點(diǎn)，起征的面積等。
普通住宅“難逃一劫” 高檔住宅“影響甚微”
目前我國(guó)的房地產(chǎn)契稅都是一次性交的，比如120平以下的征1.5%的契稅，120平以上的征3%的契稅，對(duì)特殊面積有一定的浮動(dòng)比例。而征收保有稅是累進(jìn)式、終生的，大戶型持有環(huán)節(jié)征稅不像契稅是一次性的，而是終身征收的稅費(fèi)，從住房消費(fèi)方面，以后住大房子就得多交稅，不管是物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，面積超過(guò)的越多稅就交的越多，這對(duì)抑制大戶型投資者有很大的作用。對(duì)大戶型征收保有環(huán)節(jié)稅會(huì)對(duì)大戶型市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？大戶型房?jī)r(jià)是漲是跌？大戶型的供應(yīng)和需求量是否會(huì)降低？
對(duì)此，李小寧表示，這個(gè)政策出臺(tái)對(duì)大戶型市場(chǎng)肯定會(huì)有影響，但對(duì)高端住宅市場(chǎng)影響甚微，征收保有環(huán)節(jié)稅在高檔住宅稅收里所占的比例會(huì)很小，幾百元的保有稅可能只是他們所交稅費(fèi)的十分之一，所以這些客戶群就不會(huì)太介意收取這個(gè)費(fèi)用；真正有錢(qián)買(mǎi)大豪宅的富人，不會(huì)在乎另外支出一筆“保有稅”，多收這筆錢(qián)對(duì)于這些人的買(mǎi)房行為不會(huì)產(chǎn)生多大影響。
而普通住宅卻難逃一劫。李小寧認(rèn)為，幾百元的保有稅可能占到他們所交稅費(fèi)的一半，這就超出了他們的心理承受能力。而且在當(dāng)前房屋成本不公開(kāi)的情況下，開(kāi)發(fā)商很容易把這些消費(fèi)環(huán)節(jié)征收的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到流通環(huán)節(jié)，讓實(shí)際的購(gòu)房者買(mǎi)了兩次單。
“如果要對(duì)大戶型保有環(huán)節(jié)征稅，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)不是什么好消息�！毙氯A社北京分社副總編輯宗煥平也表示了相同的看法，他認(rèn)為購(gòu)房者對(duì)大戶型的需求不會(huì)因此而發(fā)生太大轉(zhuǎn)變，如果這項(xiàng)政策出臺(tái)，“一刀切”地要這部分每一分錢(qián)都得算計(jì)著花的大戶型消費(fèi)者，再交納一筆“保有稅”，豈不是在傷口上撒鹽？雖說(shuō)此政策可以抑制一些大戶型的資本投資，但對(duì)于保持著幾代人共同居住傳統(tǒng)，希望三代、四代同堂的普通家庭而言，即便買(mǎi)了130、140平方米以上的大房子，他們的人均面積是小，但付出的代價(jià)卻是大的。
大戶型二手房將供需失衡 房?jī)r(jià)下降
對(duì)大戶型持有環(huán)節(jié)征收稅費(fèi)，對(duì)二手房市場(chǎng)影響有多大，我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉分析，一旦正式征收保有稅后，為避掉這筆額外的稅費(fèi)，將會(huì)有一部分擁有大戶型的業(yè)主出售其房產(chǎn)，尤其是擁有多套或者處于空置期房產(chǎn)的業(yè)主可能產(chǎn)生拋售現(xiàn)象。屆時(shí)，二手房市場(chǎng)中的大戶型房源供給量將會(huì)有一定的增長(zhǎng)。而同時(shí)，大戶型房源的客戶需求量將會(huì)得到抑制。因?yàn)槟壳暗亩址渴袌?chǎng)有70-75％的客戶想要購(gòu)買(mǎi)90平米以下的房源，大戶型的房源需求量并不是很旺，如果日后出臺(tái)征收保有稅的政策，那么高房?jī)r(jià)加上名目繁多的稅費(fèi)，將會(huì)使購(gòu)房者對(duì)大戶型更加望而生畏。
據(jù)此，胡景暉預(yù)測(cè)，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求決定了房?jī)r(jià)，征收保有稅將導(dǎo)致大戶型房源供給量上升，而客戶需求量下降，必然會(huì)使得大戶型房?jī)r(jià)有所調(diào)整而下降。
