為改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房供給，國(guó)家正在醞釀對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。
業(yè)內(nèi)人士介紹，目前該稅收的制定尚處于調(diào)研階段，正式實(shí)施起來(lái)還缺乏諸多配套制度的支撐，但相關(guān)部門利用稅收杠桿來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)的政策意圖卻十分明顯。建設(shè)部官員在接受采訪時(shí)表示，逐步開(kāi)征“房產(chǎn)保有稅”將是今后調(diào)控的一種有效手段。
鼓勵(lì)持有中小戶型
建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰指出，相關(guān)部門擬對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，目的是提高大戶型購(gòu)買使用成本，引導(dǎo)消費(fèi)者合理住房消費(fèi)，鼓勵(lì)推廣中小套型。
而建設(shè)部今年4月的調(diào)研表明，中國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市住宅平均套型面積為113平方米，其中16個(gè)城市超過(guò)120平方米，而北京待售住宅的平均套型面積已達(dá)143.9平方米。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，建設(shè)部表態(tài)醞釀開(kāi)征房產(chǎn)保有稅，顯然是在配合“國(guó)六條”提出的“90平米/70%”這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的。如果該稅制實(shí)施，意味著住大房子可能要繳更多的稅。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授徐孟洲指出，稅收作為調(diào)節(jié)一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和引導(dǎo)消費(fèi)的手段，應(yīng)該是行之有效的辦法。他認(rèn)為，住房是生活必需品，同時(shí)也是投資品，占有著公共資源。因此對(duì)持有它的人征稅，在成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家是通行的做法。
而在目前，戶型偏大確實(shí)是一個(gè)突出的問(wèn)題。這在土地日益稀缺、房?jī)r(jià)日益高漲的大城市中，無(wú)益于改善房地產(chǎn)偏緊的供給結(jié)構(gòu)。
業(yè)內(nèi)人士坦言，如果說(shuō)房子作為生活必需品，應(yīng)是對(duì)面積適度的房子而言，而不能說(shuō)面積超大的房子是必需品。在中國(guó)有很多富人購(gòu)買第二套第三套房子，為的就是投資升值，這也在無(wú)形中抬高了房產(chǎn)的市場(chǎng)需求。
徐孟洲認(rèn)為，通過(guò)稅收這一手段提高房屋的持有成本，可以均衡稅負(fù)，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和消費(fèi)的方向，進(jìn)而改善中等收入者住房的機(jī)會(huì)和能力。
建設(shè)部對(duì)大戶型住宅保有環(huán)節(jié)征稅的意向，顯然還指向“炒房熱”。中大恒基研究中心認(rèn)為，在目前大戶型居多的市場(chǎng)中，建設(shè)部這一表態(tài)，很可能促使購(gòu)房資金流向中小戶型，從而加劇近期這一市場(chǎng)的供求緊張。
不能“一刀切”
對(duì)持有大戶型住房或者多套住房的人征收相關(guān)稅收，這無(wú)可厚非，但是業(yè)內(nèi)專家擔(dān)心住房“保有稅”有可能會(huì)傷及無(wú)辜。
一位業(yè)內(nèi)人士舉例指出，一個(gè)3口之家購(gòu)買一套150平米的商住房與一個(gè)7口之家購(gòu)買一套150平米的商品房性質(zhì)是不一樣的，前者人均面積高達(dá)50平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)我國(guó)的平均水平，對(duì)其征收“保有稅”一點(diǎn)也不為過(guò)；可后者人均面積只有20多平米，若不加區(qū)分，對(duì)他們也同樣征收“保有稅”，顯然不公平。
對(duì)此，建設(shè)部政策法規(guī)司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，有關(guān)部門在出臺(tái)住房“保有稅”方面肯定不會(huì)一刀切。在這之前，一定會(huì)對(duì)全國(guó)城鎮(zhèn)居民的房產(chǎn)擁有狀況進(jìn)行調(diào)研，征稅的對(duì)象也將主要是人均面積超標(biāo)的群體。
發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院王小廣主任也認(rèn)為，作為長(zhǎng)期的房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的制度安排，持有環(huán)節(jié)的稅收應(yīng)當(dāng)確定免征的臨界點(diǎn)。他指出，合理的征稅，不能以戶型面積作為考量標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以人均占有面積作為征稅標(biāo)準(zhǔn)或許更為恰切。
“每人20平米，一個(gè)家庭假如3個(gè)人的話60平米免費(fèi)，我覺(jué)得可以照顧大多數(shù)人。”王小廣稱。
啟征之路尚遠(yuǎn)
業(yè)內(nèi)專家指出，目前開(kāi)征房產(chǎn)保有稅還有許多制度性難題沒(méi)有解決。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院教授劉桓指出，如何確定房屋和土地的權(quán)屬是首要問(wèn)題。土地是國(guó)家的，土地上面的住房是私人的，到底如何確定私人對(duì)該土地的權(quán)屬是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授朱大旗也坦言，現(xiàn)在人們買到的房子只有70年土地使用權(quán)，并沒(méi)有土地所有權(quán)。但已經(jīng)一次性提前預(yù)交了70年的使用費(fèi)，由于《物權(quán)法》還沒(méi)有出臺(tái)，這些問(wèn)題的解決還有制度缺陷。
其次，評(píng)估方法也還沒(méi)有完善。劉桓指出，評(píng)估該房產(chǎn)的價(jià)值，如果按照房屋目前的售價(jià)來(lái)評(píng)估，并不科學(xué)，因?yàn)楹芏嗉彝ガF(xiàn)在的支付能力很可能交不起這一價(jià)值下的持有稅；但也不能通過(guò)當(dāng)初的購(gòu)買價(jià)格來(lái)評(píng)估其價(jià)值，因?yàn)榉课菘赡軙?huì)因?yàn)楦鞣N因素增值和貶值。此外，稅基和稅率的確定也有很大問(wèn)題。
一位業(yè)內(nèi)人士還坦言，目前，我國(guó)的收入登記和納稅申報(bào)還剛起步，對(duì)房產(chǎn)保有征稅就更缺乏計(jì)稅依據(jù)和懲戒措施，因此實(shí)施難度很大。
