建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰12月16日透露：今后，將通過(guò)鼓勵(lì)小戶(hù)型設(shè)計(jì)、保有環(huán)節(jié)征稅等手段，提高大戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)使用成本，引導(dǎo)消費(fèi)者合理住房消費(fèi)，鼓勵(lì)推廣中小套型。此前，北京在住房建設(shè)規(guī)劃中亦曾提出對(duì)大戶(hù)型收稅。相關(guān)人士表示，上海的戶(hù)型結(jié)構(gòu)調(diào)控還需時(shí)間。當(dāng)務(wù)之急是改善小戶(hù)型的質(zhì)量，逐步提高小戶(hù)型的市場(chǎng)供應(yīng)比例。
房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的缺失導(dǎo)致房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)非理性化
根據(jù)來(lái)自建設(shè)部門(mén)的數(shù)據(jù)，我國(guó)人均住宅面積去年底達(dá)到26.1平方米。據(jù)建設(shè)部今年4月的調(diào)研，中國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市住宅平均套型面積為113平方米，其中16個(gè)城市超過(guò)120平方米，而北京待售住宅的平均套型面積已達(dá)143.9平方米。從結(jié)構(gòu)上可以看出，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重高端化的現(xiàn)象，造成的結(jié)果是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的苦樂(lè)不均，占房產(chǎn)需求主體的中小戶(hù)型需求嚴(yán)重不能滿(mǎn)足需求，一個(gè)數(shù)據(jù)就是關(guān)于北京的經(jīng)濟(jì)適用房的供求比例為1比13，而大戶(hù)型等住宅和商用房產(chǎn)處于空置的狀態(tài)，可謂幾家歡樂(lè)幾家愁。
造成大戶(hù)型供應(yīng)失衡的原因在于需求的旺盛。由于住房保有環(huán)節(jié)稅收的缺失，財(cái)產(chǎn)持有成本遠(yuǎn)小于交易成本，而我國(guó)目前財(cái)產(chǎn)交易稅費(fèi)嚴(yán)重集中的狀況，房產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出來(lái)的景象是房產(chǎn)交易并不活躍，房產(chǎn)的有效供應(yīng)難以調(diào)動(dòng)起來(lái)，大量房產(chǎn)處于囤積居奇的階段，資金等待進(jìn)一步的增值，房產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出虛假繁榮的景象，房?jī)r(jià)似乎有著很堅(jiān)實(shí)的支撐，錯(cuò)誤的信息引導(dǎo)供給向大戶(hù)型聚攏，房產(chǎn)供應(yīng)的進(jìn)一步增加不僅增加了小戶(hù)型的供應(yīng)矛盾，拉高了房?jī)r(jià)，也增加了房產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)的危險(xiǎn)。劉志峰公開(kāi)表示，“目前建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局等正在研究增加住房保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，對(duì)戶(hù)型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用，以增加大房型住宅的各方面使用成本�！� 使用成本增加將調(diào)節(jié)市場(chǎng)的投機(jī)性和投資性交易需求，需求趨于理性化，房產(chǎn)供應(yīng)也會(huì)逐漸回歸正常。
房產(chǎn)保有稅意在調(diào)節(jié)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
保有稅，或者稱(chēng)為物業(yè)稅，基本設(shè)計(jì)理念是把我國(guó)現(xiàn)在關(guān)于房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)的土地出讓金，契稅，房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收合并到房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收，一定程度上降低了購(gòu)買(mǎi)的門(mén)檻，降低房?jī)r(jià)。據(jù)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%.購(gòu)房者買(mǎi)一套房子的錢(qián)中，有30%-40%是繳了各種稅費(fèi)。如果改用許多國(guó)家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。下降程度如何，意見(jiàn)在理論界和實(shí)務(wù)界觀點(diǎn)不一。暫且不管房?jī)r(jià)是否會(huì)降，物業(yè)稅的推出，將很大程度上解決目前房產(chǎn)保有和交易階段稅負(fù)嚴(yán)重差異的情況，交易階段稅費(fèi)的相對(duì)減少能夠有效的促進(jìn)房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，而保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的增加，能夠促進(jìn)房產(chǎn)有效供應(yīng)的增加，那么房產(chǎn)投資和投機(jī)的成本將加大，相應(yīng)的需求會(huì)回歸理性。
劉志峰明確表示，改善住房供應(yīng)機(jī)構(gòu)，增加中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房供給，不僅僅是中低收入家庭的住房需求問(wèn)題、是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要任務(wù)，也是我國(guó)人多地少，資源相對(duì)短缺的必然選擇�！拔覈�(guó)目前的住宅主導(dǎo)戶(hù)型應(yīng)該是90平方米以下。90平方米以下的中小套型住宅要成為社會(huì)主流產(chǎn)品�！� 筆者認(rèn)為，房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變還要依靠保有環(huán)節(jié)差別化政策，比如對(duì)大戶(hù)型的房產(chǎn)征收高額的稅費(fèi)，而對(duì)小戶(hù)型應(yīng)適當(dāng)?shù)慕o予補(bǔ)貼，尤其是居民唯一住房。根據(jù)保有稅即財(cái)產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)理念，首先應(yīng)該做到普遍征收，就是不管小戶(hù)型還是大戶(hù)型都要征收物業(yè)稅，做到縱向公平；進(jìn)一步層次的公平還在于量能課征，對(duì)于大戶(hù)形要提高稅率檔次，而不能依靠大戶(hù)型面積的增加而導(dǎo)致的稅收的增加，這不是所謂的公平，真正的公平在于不僅稅負(fù)要隨著面積的增加而增加，更要體現(xiàn)人性化的因素，稅率也要體現(xiàn)不同的檔次，充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)功能。這樣才能真正體現(xiàn)公平性。
因此，物業(yè)稅如果能夠針對(duì)不同的戶(hù)型制定不同的稅率檔次，并對(duì)起征點(diǎn)做出規(guī)定，就能很好的發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)功能，引導(dǎo)消費(fèi)的意圖非常明顯。在相應(yīng)的交易階段，對(duì)于大戶(hù)型和多套住房的擁有者征收不同檔次的營(yíng)業(yè)稅和所得稅，對(duì)于引導(dǎo)合理的投機(jī)和投資性需求也有相當(dāng)重要的作用。健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資性和投資機(jī)性交易是必不可少的，因此稅收政策上體現(xiàn)出引導(dǎo)的方向，也將最終改變房產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
保有稅推出是否將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)面影響
劉志峰表示，相關(guān)部門(mén)將利用稅收、金融和土地政策等多種手段，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)中小戶(hù)型住宅，保障中低價(jià)位、中小套型住宅的有效供應(yīng)，并積極引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)小套型、功能良好的住宅。筆者擔(dān)心單對(duì)大戶(hù)型征收保有稅，目前房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾和總體供應(yīng)矛盾的情況下，房?jī)r(jià)未必會(huì)有明顯的降幅，而大戶(hù)型保有成本的增加將刺激交易需求向中小戶(hù)型轉(zhuǎn)化，由此形成的局面將會(huì)是中小戶(hù)型供求的進(jìn)一步失衡。因?yàn)槟壳胺慨a(chǎn)供應(yīng)矛盾還不在結(jié)構(gòu)性矛盾，關(guān)鍵是在總量供應(yīng)存在問(wèn)題，住宅供應(yīng)增長(zhǎng)小于商用房產(chǎn)增長(zhǎng)，中小戶(hù)型的增長(zhǎng)小于大戶(hù)型的增長(zhǎng)，總體的形勢(shì)是在總量供求存在矛盾的情況下，結(jié)構(gòu)性的供求矛盾更支撐了房?jī)r(jià)的上漲。因此對(duì)于大戶(hù)型的征稅，將很明顯的引導(dǎo)需求到中小戶(hù)型的需求上去，讓現(xiàn)在已經(jīng)很?chē)?yán)峻的供求矛盾更加的激烈化，那么我們今年推出的各項(xiàng)稅費(fèi)向購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)嫁將形成百分之百的轉(zhuǎn)嫁，房?jī)r(jià)進(jìn)一步提升是肯定的。
就像前面說(shuō)到的，財(cái)產(chǎn)稅應(yīng)該做到普遍征收，而對(duì)某個(gè)領(lǐng)域的征稅將違反稅負(fù)公平的原則。對(duì)大戶(hù)型的征稅更像是消費(fèi)稅，但由于在保有環(huán)節(jié)征收，則具有財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)，筆者認(rèn)為還是應(yīng)該整體推出物業(yè)稅，對(duì)于不同戶(hù)型的房產(chǎn)設(shè)定不同的稅率檔次，對(duì)于擁有的住房以外的投資型和投機(jī)性房產(chǎn)也應(yīng)該規(guī)定比較高的稅率，做到橫向公平和縱向公平。這樣的稅制設(shè)計(jì)才是比較合理的。筆者認(rèn)為房?jī)r(jià)的上漲才是比較理性的上漲，就是說(shuō)房?jī)r(jià)的上漲更多的體現(xiàn)為房產(chǎn)供求現(xiàn)實(shí)決定的上漲，少了很多投資性和投機(jī)性的因素，房產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)度會(huì)在合理的范圍內(nèi)。
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知識(shí)小貼士
物業(yè)稅，又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。
