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內(nèi)容提要: 根據(jù)下月開(kāi)征的土地增值稅征收細(xì)則，非普宅如無(wú)原值憑證可按交易額1%交稅；普通住宅免稅. |
盡管土地增值稅一般按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算，但房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)普遍認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)中大部分交易者為少交稅，都會(huì)選擇無(wú)法提供房屋原值憑證的第三種稅收方式，交納房產(chǎn)成交額1%的土地增值稅。至此，從營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅到土地增值稅，二手房交易環(huán)節(jié)的各個(gè)稅種都已建立。
9月15日，北京國(guó)貿(mào)秋季房展會(huì)，有中介推出免稅房。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，今后居住5年以上的可免營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的普通住宅將越來(lái)越吃香。新京報(bào)報(bào)記者周曉東攝
11月14日晚，北京市地稅局出臺(tái)了《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京通知”），北京市從12月1日起對(duì)二手房交易征收土地增值稅。
這是繼今年6月征收營(yíng)業(yè)稅、8月起征收個(gè)人所得稅以后，稅務(wù)部門(mén)第三次出臺(tái)二手房交易的稅收細(xì)則。
然而此次“北京通知”并沒(méi)有明確征收范圍，如果按照此前對(duì)土地增值稅征收范圍的規(guī)定：普通住宅免征土地增值稅；則此次征稅對(duì)普通住宅的買(mǎi)家沒(méi)有影響。
“為抑制房產(chǎn)投機(jī)，在稅收方面的調(diào)控手段已基本落實(shí)。”
一位業(yè)內(nèi)人士這樣看待此次征稅。鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，土地增值稅的實(shí)施已經(jīng)“圓滿(mǎn)”地封鎖了二手房交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及到的各項(xiàng)稅費(fèi)，可以說(shuō)是轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)已經(jīng)“面面俱到”。
土地增值稅開(kāi)始征收了
2004年北京市地方稅務(wù)局出臺(tái)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅減免稅申報(bào)資料問(wèn)題的通知》，有關(guān)條款公布了北京市土地增值稅的具體計(jì)算方法以及減免政策。
按此規(guī)定，非普通住宅居住滿(mǎn)5年以上再轉(zhuǎn)讓可以免交土地增值稅；居住滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的，減半征收土地增值稅；居住3年以下轉(zhuǎn)讓?zhuān)~增稅。
然而土地增值稅并沒(méi)有在非普通住宅的二手房交易中落實(shí)征收。一位經(jīng)紀(jì)公司人員告訴記者，在北京僅僅在個(gè)別區(qū)縣征收過(guò)土地增值稅。
今年3月2日《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》出臺(tái)。而日前出臺(tái)的“北京通知”則是落實(shí)這一文件的精神�！耙郧笆怯形募�，無(wú)細(xì)則，沒(méi)有實(shí)際征收，這次是出細(xì)則開(kāi)始實(shí)際征收了。”這位經(jīng)紀(jì)公司人員說(shuō)。
實(shí)際可能增收成交價(jià)1%的稅
此次征稅分類(lèi)情況有三，其一是“凡能提供購(gòu)房發(fā)票的”；其二是“凡不能夠提供購(gòu)房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法，評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的”。前二種征稅情況按照均增值額的四級(jí)超率累進(jìn)稅率執(zhí)行。其三，既不能提供購(gòu)房發(fā)票，也不能提供相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)的房屋價(jià)格評(píng)估報(bào)告，那就按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收。
“通知沒(méi)有明確何種房產(chǎn)一定要提供發(fā)票，何種房產(chǎn)一定要提供評(píng)估，給業(yè)主留下選擇空間。由于實(shí)際計(jì)算中不提供相關(guān)證件要優(yōu)惠，業(yè)主會(huì)傾向于選擇不提供發(fā)票和評(píng)估，按交易價(jià)格全額的1%交稅。”一位經(jīng)紀(jì)公司人員篤定地告訴記者。
據(jù)記者了解，北京房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)普遍認(rèn)為，此次征稅意味著非普通住宅購(gòu)買(mǎi)后3年內(nèi)轉(zhuǎn)讓又增加了1%的稅收。
對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控作用有限
中原地產(chǎn)的分析人士認(rèn)為，土地增值稅的征收能夠體現(xiàn)出政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，同時(shí)也只是針對(duì)一些高檔住宅即投資客比較關(guān)注的房屋類(lèi)型采取了征稅的措施，這也表明政府沒(méi)有增加老百姓的自住消費(fèi)成本。然而對(duì)于北京以自住需求為主要支撐的房屋市場(chǎng)，如此稅收對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的影響能有多大，還需要市場(chǎng)進(jìn)一步考證。
今年6月1日和8月1日北京市分別實(shí)行了營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整和個(gè)稅的征收，其稅收出臺(tái)后的一個(gè)月交易量受到了一些影響，且從房屋成交結(jié)構(gòu)上看，公房占比會(huì)增加，二手商品房出現(xiàn)小幅下降，由于公房的價(jià)格相對(duì)二手商品房偏低，因此平均價(jià)格漲幅會(huì)出現(xiàn)放緩的趨勢(shì)。
但針對(duì)每個(gè)個(gè)案來(lái)看，房?jī)r(jià)仍上漲較快，因此中原地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為此次土地增值稅的征收性質(zhì)與前兩個(gè)稅種相似，且針對(duì)的房屋類(lèi)型也有局限（部分非普通商品房），因此對(duì)于房?jī)r(jià)的影響有多大尚待考證，且稅收的出臺(tái)對(duì)于北京市場(chǎng)的剛性需求來(lái)講，不會(huì)起到很大作用。中原地產(chǎn)的分析人士認(rèn)為，如果政策不能夠?qū)κ袌?chǎng)的供給和需求造成直接的影響，切實(shí)緩解兩者的矛盾，其對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控作用將十分有限。
■名詞解釋
四級(jí)超率累進(jìn)稅率
四級(jí)超率累進(jìn)稅率是土地增值稅的計(jì)算方法，具體如下：1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％：土地增值稅稅額＝增值額×30％2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％：土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％：土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％：土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％（公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。）
■市場(chǎng)預(yù)測(cè)
非普宅成交價(jià)將上漲
鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，從房產(chǎn)的價(jià)格來(lái)看，由于目前北京依然處于賣(mài)方市場(chǎng)，而土地增值稅依然是交易環(huán)節(jié)的一種稅費(fèi)，那么賣(mài)方可能會(huì)將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)當(dāng)中，或者直接由買(mǎi)方承擔(dān)，亦或者買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔(dān)，但是，不管哪種方式，均會(huì)在一定程度上拉高非普宅的成交價(jià)。
集中過(guò)戶(hù)將熱潮再起
每次稅收政策公布后，稅務(wù)部門(mén)集中過(guò)戶(hù)的長(zhǎng)隊(duì)成為每一次政策變動(dòng)的典型景象，被各大媒體關(guān)注，此次業(yè)界亦認(rèn)為不能例外，由于土地增值稅將于12月1日起正式實(shí)施，現(xiàn)在距離征收時(shí)間只有半個(gè)月的時(shí)間，那么，在此時(shí)間段內(nèi)，對(duì)于那些已經(jīng)成交的客戶(hù)，為了避免交易稅費(fèi)的增加，必然會(huì)出現(xiàn)提前集中過(guò)戶(hù)的現(xiàn)象。
由于3-5年的非普通住宅執(zhí)行減半征收的優(yōu)惠政策，因此必然導(dǎo)致房齡較小的非普通住宅需求量有所增加，為了避免交納占總房?jī)r(jià)1%左右的土地增值稅，業(yè)內(nèi)預(yù)期，該類(lèi)需求者將會(huì)趕在北京通知12月1日前集中過(guò)戶(hù)，引起短期特殊類(lèi)別房產(chǎn)的交易量上漲。
12月交易量會(huì)略有波動(dòng)
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，由于非普通住宅的數(shù)量?jī)H占到北京市總交易量的8%左右，因此對(duì)于北京市總交易量的影響較為有限，從這個(gè)層面上來(lái)說(shuō)，11月下半月的二手房交易會(huì)相對(duì)比較活躍，而12月的二手房交易量將會(huì)出現(xiàn)一定的下滑，但不會(huì)太明顯。
■政策觀(guān)察
土地增值稅是在試探市場(chǎng)底線(xiàn)
中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為，繼2006年出臺(tái)二手房“營(yíng)業(yè)稅”和“個(gè)稅”之后，國(guó)家再次出臺(tái)“土地增值稅”，使得二手房交易中所有涉稅項(xiàng)目都已征收。二手房稅改起著打壓需求、擠壓利潤(rùn)空間、控制投資的目的，它關(guān)系到供需雙方最直接的經(jīng)濟(jì)利益。
土地增值稅的出臺(tái)既是一種基本面的回歸，也是一種信號(hào)的釋放，從國(guó)家循序漸進(jìn)出臺(tái)宏觀(guān)調(diào)控措施的趨勢(shì)來(lái)看，土地增值稅也是一種試探市場(chǎng)底線(xiàn)的過(guò)程，這種做法既能避免給市場(chǎng)造成巨大沖擊，給整個(gè)經(jīng)濟(jì)鏈條帶來(lái)影響，也能以小步加快跑的方式給予市場(chǎng)層面驗(yàn)證空間，視其效果逐步發(fā)力。直至市場(chǎng)健康發(fā)展，房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)定為止。
二手房交易按物業(yè)分類(lèi)征稅分析
對(duì)于已購(gòu)公房、二手商品房、二手經(jīng)濟(jì)適用房而言影響較大的稅種是個(gè)人所得稅，其次是營(yíng)業(yè)稅，第三才是土地增值稅。根據(jù)目前的政策規(guī)定，按照房產(chǎn)類(lèi)型可以明確：只有二手商品房中未住滿(mǎn)五年的非普通住宅需要交納土地增值稅。
12月1日起二手房稅收明細(xì)一覽表
以下為12月1日起的稅收交納明細(xì)表格，很明顯，在條件允許的情況下，許多消費(fèi)者會(huì)選擇更省錢(qián)的“核定征收”方式交納。
