房地產(chǎn)成稅務(wù)稽查重點(diǎn) 地產(chǎn)納稅巨人仍很遙遠(yuǎn)？

    恐怕連潘石屹自己都沒有想到，他的紅石建外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（他更愿意別人知道SOHO中國有限公司）納稅額會(huì)位居全國第二。雖然他對(duì)本報(bào)記者并未表示出太多的驚訝，“我沒少交一分錢的稅，也不會(huì)多交一分錢的稅”。

    在由國家稅務(wù)總局日前公布的2003年度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)納稅十強(qiáng)榜中，潘及其夫人張欣領(lǐng)導(dǎo)的紅石建外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.7788億元領(lǐng)先萬科，位居第二。潘去年的銷售項(xiàng)目只有一個(gè)：建外SOHO.深圳萬科以1.227億元列第五位。房地產(chǎn)納稅冠軍是深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司，1.99億元。

    遺憾的是，房地產(chǎn)業(yè)雖然被看作是財(cái)富大量聚集的行業(yè)，但在國家稅務(wù)總局近期公布的“2003年度中國納稅百強(qiáng)排行榜”中，不曾有一家房地產(chǎn)企業(yè)入圍，即便是房地產(chǎn)行業(yè)中的納稅狀元深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司，納稅額也僅為19900萬元，與全國百強(qiáng)中的最后一名（87323萬元）尚有數(shù)倍的差距。為此，地產(chǎn)商們還要付出艱苦努力。

    財(cái)富巨人與納稅巨人的距離

    作為2003年度中國房地產(chǎn)行業(yè)納稅十強(qiáng)的榜眼，北京紅石建外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司老總、SOHO中國有限公司聯(lián)席董事長潘石屹表示，房地產(chǎn)業(yè)是分散性行業(yè)，財(cái)富巨人不是納稅巨人是很正常的事。

    地產(chǎn)業(yè)雖然是資金密集型行業(yè)，但這一行業(yè)卻在全國擁有4萬多家大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)，并且在這些企業(yè)中，沒有哪幾家甚至哪一家的實(shí)力異常強(qiáng)大，最大的地產(chǎn)企業(yè)萬科占全國的市場(chǎng)份額也不過1%，因此比起電信、石油、煙草等壟斷性較強(qiáng)的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的有限資金被分散到龐大的隊(duì)伍中，其密度無疑是極低的，相應(yīng)的每一家企業(yè)所繳納的稅款數(shù)額也并不能達(dá)到人們料想中的水平。

    地方政府的優(yōu)惠政策也使得一些房地產(chǎn)企業(yè)可以減少納稅。“比如在北京的一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣注冊(cè)公司，就可以少繳納35%的稅，而這些公司的開發(fā)區(qū)域卻沒有任何限制�！迸耸�屹認(rèn)為地方政府的種種優(yōu)惠政策的確能夠起到吸引投資的作用，但同時(shí)也使國家的應(yīng)收稅款產(chǎn)生了一定程度的流失。

    房地產(chǎn)成稅務(wù)稽查重點(diǎn)

    理由雖然充分，但房地產(chǎn)企業(yè)的資金量與納稅程度失衡的現(xiàn)象屢見不鮮。同時(shí)從網(wǎng)絡(luò)上眾多的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研修班火熱招生的狀況也不難看出，為了實(shí)現(xiàn)利潤最大化，不少企業(yè)把不應(yīng)花費(fèi)的力氣用在了研究納稅籌劃空間、規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)上。

    樹大招風(fēng)，財(cái)富巨人不是納稅巨人的現(xiàn)象還是逐漸引起了有關(guān)部門的重視。

    去年以來，國家稅務(wù)總局先后下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號(hào)文件）和針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅和土地使用稅征管的國稅發(fā)[2003]89號(hào)文件。而今年，國家稅務(wù)總局把房地產(chǎn)行業(yè)列為本年度專項(xiàng)納稅檢查工作重點(diǎn)，一些省市也紛紛出臺(tái)專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅新規(guī)。

    盡管如此，身在此山中的潘石屹還是認(rèn)為，其實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)想要逃稅也是不太容易的�！耙�?yàn)槎际遣粍?dòng)產(chǎn)，跑的了房子跑不了地�！贝送�，銀行貸款也要實(shí)報(bào)實(shí)銷，如果虛報(bào)計(jì)稅價(jià)格，開發(fā)企業(yè)得到的貸款也會(huì)相應(yīng)不足。

    同時(shí)他還認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)不斷出臺(tái)新政策規(guī)范市場(chǎng)，開發(fā)商想要非法避稅將會(huì)越來越難。例如：近期房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的大動(dòng)作、被業(yè)界形象地稱為“8.31大限”的國土資源部71號(hào)令為協(xié)議出讓土地時(shí)代的終結(jié)劃定了最后期限，如今隨著招標(biāo)、拍賣、掛牌這扇大門的逐步打開，全國的土地交易開始走向全面的公開透明。

    開發(fā)商原來的收益主要為土地收益和銷售收益兩大部分，協(xié)議出讓使土地收益成為開發(fā)商收益的主要來源，有些甚至不需要很好的銷售收益也能取得不錯(cuò)的整體效益，由此導(dǎo)致業(yè)界存在一些“大公司”，人們卻不知道他們開發(fā)了哪些產(chǎn)品。相應(yīng)的，暗箱操作的增多和銷售收益的減少使得這些公司能夠最大限度的規(guī)避稅負(fù)。

    而土地交易的公開透明無疑使開發(fā)商們?nèi)〉猛恋氐某杀局鸩脚c市場(chǎng)接軌，隨之而來的土地收益變得極為有限，企業(yè)要想盈利，更多地是依靠于銷售產(chǎn)品以及服務(wù)的收益。因此，潘石屹分析認(rèn)為：“土地交易的公開透明，也增加了開發(fā)商納稅的透明度。”

    地產(chǎn)納稅巨人仍很遙遠(yuǎn)？

    對(duì)于納稅取之于民用之于民的責(zé)任，在商言商的潘石屹表示“我沒少交一分錢的稅，也不會(huì)多交一分錢的稅�！笨磥�，有“商人中更為純粹的商人”之稱的房地產(chǎn)開發(fā)商，追求利潤最大化是他們的終極目標(biāo)。而作為納稅人應(yīng)盡的義務(wù)及責(zé)任，可能更多地需要國家制定稅務(wù)制度來保證。

    為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅行為，使每一位納稅人更好地履行應(yīng)盡的義務(wù)，稅務(wù)制度的不斷完善是非常必要的。

    潘石屹從納稅人的角度表示，今后稅務(wù)制度的改革應(yīng)該本著便于納稅人納稅的原則，例如納稅的稅種及計(jì)稅方法等較為專業(yè)的規(guī)定應(yīng)該更加簡(jiǎn)單明了，便于理解。

    納稅制度也應(yīng)該更加公開透明，“如果那些享受納稅優(yōu)惠政策的公司與正常注冊(cè)的公司競(jìng)爭(zhēng)同一地塊，顯然大家不在相同的起跑線上，競(jìng)爭(zhēng)起來難免會(huì)使這些正常納稅的開發(fā)商感覺心理不平衡�！币虼�，潘石屹認(rèn)為不適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠就應(yīng)當(dāng)取消，這樣才能保證納稅過程中應(yīng)有的公平，同時(shí)也為企業(yè)之間的公平競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造了良好的環(huán)境。

    但是即使各方面政策的不斷完善并聯(lián)合產(chǎn)生作用，潘石屹認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)照章納稅的額度也很難達(dá)到目前納稅百強(qiáng)的前列水平�！艾F(xiàn)在的政策會(huì)使小企業(yè)逐漸滅亡，但即使將目前的數(shù)量減少四分之三，全國僅剩一萬家房地產(chǎn)企業(yè)，單個(gè)企業(yè)的納稅額度也不可能名列前茅”，雖然萬科只占全國房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的1%，但也并非很多企業(yè)能輕易追上萬科。

    曾有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)占市場(chǎng)份額10%的企業(yè)都不是短時(shí)間內(nèi)輕而易舉的事。因此今后即使開發(fā)商之間大舉合縱連橫，催生出地產(chǎn)界航母級(jí)企業(yè)，也不會(huì)出現(xiàn)像如今的石油、電信等行業(yè)那樣近乎壟斷的情況。

    也許，地產(chǎn)界的財(cái)富巨人們永遠(yuǎn)不能成為納稅巨人，但納稅巨人或許也并不應(yīng)只是簡(jiǎn)單地以單個(gè)企業(yè)的絕對(duì)數(shù)量來衡量。