物業(yè)稅改變不合理房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)
據(jù)專家介紹，所謂物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，“主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高”。物業(yè)稅改革的基本框架是“將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅”。
不過(guò)，此事非同小可，到目前為止，物業(yè)稅的稅賦水平尚未確定。雖然開征物業(yè)稅將對(duì)樓市產(chǎn)生重大影響，但有關(guān)它的種種分析與猜測(cè)，也僅僅是尚在業(yè)界敏感人士中談?wù)摗?nbsp;
一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)，由于目前購(gòu)房人的房?jī)r(jià)里包含著50年到70年的土地出讓金，購(gòu)房時(shí)一次性繳納是不合理的，因?yàn)檫@幾十年中，土地可能會(huì)有很大的升值空間，開發(fā)商將幾十年的土地出讓金糅進(jìn)房?jī)r(jià)，但到底糅進(jìn)去多少，買房人拿到的產(chǎn)權(quán)證上并未說(shuō)明，這對(duì)買房人顯然不公平；另外，這對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)也是一大損失，等于提前透支了未來(lái)的土地升值的稅金。而征收物業(yè)稅，將幾十年的土地出讓金等稅費(fèi)按年繳納，并由專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)每年評(píng)估土地市值，這樣每年繳納的物業(yè)稅都是合理而透明的，開發(fā)商、買房人以及國(guó)家稅務(wù)部門互不虧欠。
物業(yè)稅能平抑房?jī)r(jià)嗎？
總是說(shuō)房?jī)r(jià)高，可就是降不下來(lái)，因?yàn)橥恋爻杀驹谀莾簲[著呢。目前，我國(guó)實(shí)行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購(gòu)買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)，而其中大部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。據(jù)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%。如果改用許多國(guó)家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。據(jù)某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士分析，由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先繳納七十分之一，其余在剩余的69年中分別繳納，下降了(70-1)／70＝98.57%，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。考慮到需求提高導(dǎo)致發(fā)展商在經(jīng)營(yíng)中的其他因素，將其中的10%份額據(jù)為己有，也有39%以上的降低幅度。
房產(chǎn)炒家投資利潤(rùn)縮水
房地產(chǎn)是近年來(lái)投資的重要手段之一，為越來(lái)越多的人認(rèn)可。有關(guān)人士指出，物業(yè)稅改革的目的不是要專門打擊炒樓行為，但物業(yè)稅也會(huì)帶來(lái)好處，一方面樓價(jià)下降后，房地產(chǎn)投資利潤(rùn)空間減小，炒樓的風(fēng)險(xiǎn)也將增大。另外，“初始房?jī)r(jià)下降后，老百姓購(gòu)房的能力將增大，令房地產(chǎn)炒家知難而退”。
一位開發(fā)商擔(dān)心地說(shuō)：以“買房出租”作為投資的購(gòu)房形式將會(huì)受到打擊，因?yàn)樵谶@種新的稅收制度下，“買房出租”的利潤(rùn)會(huì)大大縮水，投資者會(huì)把資金轉(zhuǎn)移到其他投資項(xiàng)目中，從而影響投資型物業(yè)的市場(chǎng)前景。而由此最受打擊的是原本投資前景看好的那些項(xiàng)目，投資型買家本來(lái)可能會(huì)一下子買幾套甚至十幾套房，開征物業(yè)稅，將讓開發(fā)商痛失這部分“強(qiáng)勁買家”可能帶來(lái)的大筆利潤(rùn)。
�。D已購(gòu)房該不該繳物業(yè)稅？
已經(jīng)買了的房子要不要繳物業(yè)稅？怎么個(gè)繳法？這個(gè)問(wèn)題是人們爭(zhēng)議最大的焦點(diǎn)。中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)理事楊衛(wèi)華認(rèn)為，作為對(duì)社會(huì)貧富差距的重要調(diào)節(jié)手段，物業(yè)稅已經(jīng)到了應(yīng)該開征的時(shí)候。對(duì)于自用房屋，他建議采取一家人擁有第一套房屋免稅、第二套房屋交稅的方式征收。隆安律師事務(wù)所的秦兵律師認(rèn)為，應(yīng)該從每個(gè)家庭的第三套房開始征物業(yè)稅，即夫妻倆各買一套免稅房，再買房時(shí)就該交物業(yè)稅了。他還認(rèn)為，國(guó)家在制訂新的稅收政策時(shí)會(huì)充分考慮已購(gòu)房屋人的利益，在新稅法實(shí)施的5年內(nèi)，會(huì)對(duì)舊有物業(yè)采取過(guò)渡措施。目前財(cái)稅專家提出了幾種解決方案，其中之一是對(duì)新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。新房稅額的調(diào)整考慮土地出讓金的因素，而舊房的稅率暫時(shí)不含有土地出讓金并入的因素。據(jù)某些業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，每年應(yīng)繳物業(yè)稅的稅率大約在總房款的0.5%到1.2%之間。
開征物業(yè)稅利弊存爭(zhēng)論
也有不少業(yè)內(nèi)人士提出疑問(wèn)：《物業(yè)法》還未出臺(tái)，收取物業(yè)稅的條件尚不具備，時(shí)機(jī)有待成熟。有的專家則進(jìn)一步認(rèn)為開征物業(yè)稅可能會(huì)治標(biāo)不治本，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉維新就提出，房地產(chǎn)稅制的改革，應(yīng)該從稅率、稅金、稅種、免稅等范圍全面考慮，而不僅是開征物業(yè)稅，物業(yè)稅解決不了房地產(chǎn)稅制中存在的根本問(wèn)題。
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