■去年年底召開(kāi)的十六屆三中全會(huì)，公布《中共中央關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》，其中明確提到：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)�！�
■本月中，廣東省財(cái)政廳負(fù)責(zé)人在全省財(cái)政工作會(huì)議上透露：廣東有可能在今年對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。
今年年初，“廣東年內(nèi)可能開(kāi)征物業(yè)稅”經(jīng)傳媒披露后，引起廣泛關(guān)注。物業(yè)稅是什么東西？是不是所有商品房業(yè)主都要繳交？對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響？記者為此走訪了有關(guān)各方人士。
房產(chǎn)升值物業(yè)稅提高
專家介紹，物業(yè)稅又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產(chǎn)的升值而提高。比如公路、地鐵開(kāi)通后，沿線的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也要提高。
中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川最近分析，從物業(yè)稅的角度看，實(shí)際上涉及兩種不同的管理方式：一種是城市土地采用批租形式，在這種形式下，政府必然希望土地能夠賣出較高的初始價(jià)錢，以便改善交通等基礎(chǔ)設(shè)施；另外一種是，土地的初始交易基本不作限制，但是土地開(kāi)發(fā)后，要定期進(jìn)行評(píng)估，并征收財(cái)產(chǎn)稅，即初始地價(jià)比較低，但每年都要承擔(dān)一定的物業(yè)稅。
建議第一套房屋免稅
各方專家均認(rèn)為，試行物業(yè)稅改革，將對(duì)城市土地管理產(chǎn)生重大影響。
中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)理事、中山大學(xué)稅收與理財(cái)研究中心主任楊衛(wèi)華教授告訴記者，早在20世紀(jì)90年代初，就有學(xué)者提出“開(kāi)征物業(yè)稅”的嘗試性建議。十年來(lái)，學(xué)界和業(yè)界的探討一直不斷。在十六屆三中全會(huì)提出“開(kāi)征物業(yè)稅”后，國(guó)家財(cái)政部長(zhǎng)金人慶和稅務(wù)總局局長(zhǎng)謝旭人在公開(kāi)場(chǎng)合闡述下一步稅改的基本思路，也都包含“物業(yè)稅”的內(nèi)容。
據(jù)分析，物業(yè)稅改革的基本框架，是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。也就是說(shuō)，把現(xiàn)在買房子前已經(jīng)交的稅，放到買房子后，按年繳交。
楊衛(wèi)華認(rèn)為，作為對(duì)社會(huì)貧富差距的重要調(diào)節(jié)手段，物業(yè)稅已經(jīng)到了應(yīng)該開(kāi)征的時(shí)候。
他指出，我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅僅針對(duì)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的房屋，征收面太窄，負(fù)擔(dān)過(guò)重，應(yīng)該加以改革。對(duì)于自用房屋，建議采取一家人擁有第一套房屋免稅、第二套房屋交稅的方式征收。在目前物業(yè)價(jià)值評(píng)估體系還未完善的情況下，可考慮采取房屋原值扣除30%作為“應(yīng)納稅物業(yè)價(jià)值”，稅率不宜高于0.5%。
懸念一：房?jī)r(jià)將降一兩成？
開(kāi)征物業(yè)稅，會(huì)否令房子“平買貴用”？
專家分析，依照我國(guó)現(xiàn)行的土地審批制度，老百姓在買樓時(shí)，房?jī)r(jià)中已包含了幾乎全部的稅費(fèi)。而物業(yè)稅改革，可能要將開(kāi)發(fā)商建房時(shí)繳的一部分稅，改由購(gòu)房者以后每年繳交。從理論上說(shuō)，在購(gòu)買新房這一環(huán)節(jié)，消費(fèi)者至少可降低10％－20％的購(gòu)房成本。如果這樣，根據(jù)美英等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，新房子的價(jià)格有望相應(yīng)降低。
懸念二：征稅助長(zhǎng)炒樓風(fēng)？
由此而來(lái)的一個(gè)問(wèn)題是：初始房?jī)r(jià)降低了，會(huì)不會(huì)助長(zhǎng)“快進(jìn)快出”的炒樓風(fēng)？
有關(guān)人士指出，物業(yè)稅改革，的確要特別注意打擊炒樓行為，但也應(yīng)辯證看待物業(yè)稅帶來(lái)的好處，比如說(shuō)，高高在上的土地出讓金將來(lái)會(huì)大幅下降，從而大幅度擠出土地出讓金的泡沫，我國(guó)的金融系統(tǒng)有望擺脫房產(chǎn)泡沫的沖擊。又比如，初始房?jī)r(jià)下降，老百姓改善住房的機(jī)會(huì)和能力增大，不會(huì)因房?jī)r(jià)高高在上而“望樓興嘆”，房產(chǎn)炒家們也會(huì)知難而退。
懸念三：舊有物業(yè)怎征稅？
“我們這些買了房的業(yè)主，已經(jīng)承擔(dān)了這么高的房?jī)r(jià)，今后如果還要征物業(yè)稅，是否有欠公平？”不少業(yè)主都有這樣的疑問(wèn)。還有人擔(dān)心，開(kāi)征物業(yè)稅后，“買房出租”的利潤(rùn)會(huì)“縮水”，進(jìn)而動(dòng)搖投資類物業(yè)的市場(chǎng)前景。
針對(duì)此，記者了解到，財(cái)政部正在研究在新稅法實(shí)施的一定期限內(nèi)，對(duì)老的房地產(chǎn)采取過(guò)渡措施。目前，財(cái)稅專家也提出了幾種考慮方案。其中之一是對(duì)新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法，新房稅額的調(diào)整考慮土地出讓金的因素，而舊房的稅率暫時(shí)不含土地出讓金并入的因素。
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