一、稅
房地產(chǎn)業(yè)的整個行業(yè)鏈中到底涉及了多少稅費，不是一個普通人可以說清的，就是一個房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的專業(yè)人士也很難說清楚，整個行業(yè)中的稅費僅從稅而言就多不勝數(shù)。
(1)涉及土地使用的稅收：包括農(nóng)地占用、土地使用、契約、土地增值等稅收。
(2)涉及建設中的稅收：包括每一單項產(chǎn)品生產(chǎn)和施工企業(yè)的營業(yè)稅、營業(yè)稅附加，及提前預做的營業(yè)稅利息。
(3)涉及企業(yè)所得的：所得稅和提前預繳的所得稅利息、預繳的土地增值稅及利息。
(4)涉及房產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓交易的營業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、所得稅。
(5)涉及房屋出租的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅、契約稅。
(6)涉及物業(yè)管理的營業(yè)稅、所得稅等各種稅收。
(7)其它產(chǎn)生合約的印花稅等稅收。
納稅是每個公民和企業(yè)的義務。但稅目繁多、項目重復納稅及稅基的不合理性確實到了應進行改革的地步了。房地產(chǎn)開發(fā)中僅從消費者取得房屋所有權(quán)之前算起其支付的費用中約有20%的部分轉(zhuǎn)換成了各種稅收。
二、地租
最初的經(jīng)濟學理論首先起源于地租，歷代中國王朝中都將地租與稅賦聯(lián)系在一起，尤其是農(nóng)業(yè)社會地租就是最主要的稅賦。當城市開始出現(xiàn)之后，地租仍是重要的國家稅賦之一。馬克思的資本論也離不開地租的特定經(jīng)濟基礎。中國的房地產(chǎn)開發(fā)與建設中地租是一個非稅收科目的重要稅賦之一。
政府所收取的地租分為貨幣地租與實物地租兩類。
貨幣地租包括：土地出讓金、大市政配套費、四源費、防洪費、集資費或由實物轉(zhuǎn)化的費用等各種各地名目不同的建設收費。
實物地租包括：按政府文件規(guī)定由開發(fā)企業(yè)強制性要求配套建設并無償或低于成本價格上交給政府或政府下屬行政管理部門的實物。有規(guī)劃條件中的強制性要求，有政府立法或文件規(guī)定必須建設和上繳的條件等等。如北京按千人指標確定的各種配套設施(含教育與商業(yè)等)，如人防法、抗震法、綠化法等所規(guī)定的設施，如居委會、社區(qū)活動站、物業(yè)管理用房等，又如調(diào)壓站、變電室、模塊局、公交車站等各種設施，也包括各種市政管線的建設。
這些建設費用全部攤?cè)敕课莩杀局�，由消費者承但并不歸消費者所有，消費者既無產(chǎn)權(quán)、又無收益權(quán)的上交物業(yè)或建筑，都是政府因土地使用的建筑行為而產(chǎn)生的歸政府的公共產(chǎn)品的收益，或由政府轉(zhuǎn)移給相關管理部分或企業(yè)的收益，應該被認定為都是實物地租。
其實取得城市建設用地的成本中還包括了征地、拆遷、勞動力安置、菜田或農(nóng)田開發(fā)基金、地上及地下物拆遷補償?shù)雀鞣N費用，其中部分費用也是實物地租的一部分。
在沒有實行土地有償出讓制度之前，土地名義上是劃撥土地使用權(quán)的，但政府并不等于沒有收取貨幣地租與實物地租(土地出讓制度之前另有相當于房價10%的建筑稅費及固定資產(chǎn)投資方向稅等)。實行土地有償出讓制度之后，政府只是在原來收取了大量貨幣地租與實物地租的基礎上增加了另外的用以明確在一段年限內(nèi)業(yè)主擁有土地使用權(quán)的額外地租，或者說是將建筑稅固定資產(chǎn)投資方向稅等轉(zhuǎn)換成了部分土地出讓金。
這些地租的總量在房價中占有極大的比例，其中貨幣地租約占房價的20%，實物地租(不含征地、拆遷等費用)約占房價的20%。稅和地租大約占房價的60%或以上(尚未含各種非稅和非地租的其它收費等)。
三、地租與稅的關系
憲法上規(guī)定土地歸國家所有，因此任何企業(yè)和個人使用國家所有的土地都應理所當然的繳納地租，且不論各城市政府所規(guī)定的貨幣地租或?qū)嵨锏刈饫U納標準是否合理，都成為使用土地的前提和必須的條件。人們能做出的選擇是生活在這個國家就必須按這個國家的制度而使用土地，或生活在某個地區(qū)或城市就必須按這個地區(qū)或城市的規(guī)定使用土地并繳納地租。
但政府所收取的各種地租是否還應交納地租稅呢？中國的法律上并沒有規(guī)定向政府繳納的地租還要上稅。但實際政府的地租在作為房價中的重要稅基組成在重復的、不斷的、滾動著的征收著營業(yè)稅、營業(yè)稅附加和契稅等相關稅收。
土地出讓金是可以明確從房價中剝離的貨幣地租部分，現(xiàn)行法規(guī)中采取一次性收取四十至七十年的土地使用費用，其本身就提高了初次建設與購買時的門檻，其地租中尚包括了消費者提前支付地租的利息部分。如果按70年的利率貼現(xiàn)計算，實際出讓金的水平會是名義出讓金的37.4倍以上的價格，本身就有其不合理性。同時出讓金成為土地價格和房屋價格中的一部分，轉(zhuǎn)換成計稅基數(shù)，當土地進行一次交易時出讓金作為基數(shù)將繳納5.5%的營業(yè)稅和4%的契約稅，當房屋建成銷售時出讓金再次作為基數(shù)再行繳納5.5%的營業(yè)稅和相應的契稅，那么政府實際利用地租所收取的稅收就成為額外的地租，就開發(fā)商而言地租是一種代收代繳的支付關系，但卻必須在承擔代收代繳義務的同時為這種義務繳納營業(yè)稅和契稅。消費者在向政府支付地租的同時也同樣為繳納地租的行為承擔營業(yè)稅和契稅，為稅賦行為的再納稅是否可以變得更為合理呢？
如果進行稅收制度的改革，應首先解決代收代繳或解決向政府繳納地租的重復性收稅問題，是否可以將向政府支付的土地出讓金從稅基中扣除，不管是土地或房屋的轉(zhuǎn)移與交易中，政府所收取的出讓金都不應作為納稅的基數(shù)。如果進行物業(yè)稅的改革也應該首先解決出讓金作為基數(shù)的重復征稅問題。
除營業(yè)稅和契稅之外，土地出讓金同時在房產(chǎn)稅中起到基數(shù)擴大的作用。如果在工業(yè)的生產(chǎn)中有增值稅的抵扣政策(稅務部門也認為生產(chǎn)行業(yè)中的固定資產(chǎn)投資額不能扣除是稅收的變相增加)，為什么不能在房地產(chǎn)交易中將出讓金基數(shù)用抵扣的方式從稅基中扣除呢？
土地出讓金在現(xiàn)行稅收政策中不但是一種稅賦，并且在起著加大稅賦的作用。
當房地產(chǎn)市場在1992、1993年出現(xiàn)特殊政策原因的高漲后，中央政府曾不合時宜的出臺了土地增值稅條例，用以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)交易中的過高利潤，改變了投資者的市場預期并使投資與市場下滑，于是不得不將剛出臺的增值稅條例暫緩五年執(zhí)行。在實施土地出讓金貨幣地租之后，政府應收取的土地價值實際已被提前收取了。在中國土地出讓后必須兩年之內(nèi)動工的配套政策之下，并不會產(chǎn)生因土地本身而形成的過高升值，而只會產(chǎn)生因市場和開發(fā)商能力的房價升值。一個經(jīng)濟學中的基本原理在于不是因為土地價值的提高而創(chuàng)造了土地上的產(chǎn)出提高，相反是因為土地上的產(chǎn)出價值的提高拉動了土地價值的提高。因此產(chǎn)品收益的提高所形成的土地的價格是因使用土地的人所創(chuàng)造的，而并非土地本身所創(chuàng)造(當然包括因政府投入而形成的土地周邊效率的提升，如交通的改善等，但土地的地租評估中通常政府已將這種因素作為評估基礎而收取了)。那么土地增值稅只能是對最能挖掘產(chǎn)品價值行為的一種打擊，而不利于對經(jīng)營者創(chuàng)造產(chǎn)品價值而提升土地利用價值的激勵。尤其是招、拍、掛的土地出讓中，市場資源公開和競爭配置的過程中，已回避了因協(xié)議出使國有土地資源被低估的可能，如果過去的土地增值稅是為彌補政府首次出讓時的漏洞，那么土地出讓制度改變之后，政府再收取經(jīng)營者創(chuàng)造產(chǎn)品而帶來收益增加的稅收就沒有任何道理了。
土地增值稅的收取會使城市的建設者滿足于生產(chǎn)一般產(chǎn)品，無法提高產(chǎn)品的質(zhì)量，不利于創(chuàng)造城市的生活環(huán)境的改善與進步。任何稅收政策都應鼓勵和促進發(fā)展，而不應對創(chuàng)造產(chǎn)品價值提高的行為進行高額征稅的懲罰。
四、貨幣化分配與稅的關系
中國的分配制度經(jīng)歷過實物配給、實物分配、計劃分配、貨幣與實物結(jié)合分配至完全貨幣化分配的過程。目前尚未形成完全的貨幣化分配。1998年之前在住房分配上基本延續(xù)了憲法中所明確的由國家決定居民的積累與消費的政策，但調(diào)節(jié)個人收入貧富差別的個人所得稅卻經(jīng)兩次調(diào)整在房屋貨幣化分配之前就出臺了。那么是否可以理解現(xiàn)行的個人所得稅征收政策的基礎收入中并不包含住房工資的成分，仍是以住房實物分配為背景制約條件的。也因此在終止實物分配，住房貨幣化政策出臺時，住房補貼作為貨幣化收入的這部分基數(shù)并未列入個稅征收基數(shù)內(nèi)。但整個住房貨幣化分配的過程中只有城鎮(zhèn)居民中在政府或國家機關中供職的家庭才部分的享受了這一貨幣化住房補貼和補貼免征個稅的優(yōu)惠條件，而大多數(shù)家庭的收入中并沒有機會享受專門作為住房貨幣化分配并免征個稅的特別收入。不得不將全部收入在繳納了個稅之后才能用稅后收入解決住房問題。
在住房由實物分配向貨幣化分配改革之前就曾開始了將公有實物分配的住房用低價向居住者出售的房改過程。這個低房改價制定的理論基礎與貨幣化分配補貼的理論基礎都在于認為傳統(tǒng)的收入分配中并未包括住房的貨幣工資，因此要對職工的收入給以補償。于是擁有公房分配權(quán)利的人和政府明文發(fā)放貨幣住房補貼的就業(yè)人員從中獲得了傳統(tǒng)分配制度下的補償。但未獲得住房分配和未享受貨幣補貼的大多數(shù)城市居民就無法合理的得到補償，這部分人在整個城市人口比例和就業(yè)比例中占有絕大多數(shù)。因此就使個稅因住房貨幣化分配的不均衡性使多數(shù)人在貨幣化分配之后成為利益被損害者，而全部人卻未因此而受益(貨幣化分配不等于比實物分配更受益)。
在世界多數(shù)國家的住房政策中都有住房購買與個稅的繳納結(jié)合的做法。其一、是鼓勵投資的稅收導向，將房產(chǎn)購置納入投資行為而實施減免稅的政策。其二、解決居民住房是維護社會安定和再生產(chǎn)能力的國家責任，在國家無法對所有人實施全部補貼(如實物分配)的條件下，需要用購房者個稅的減免替代國家義務的支出。其三、個稅在購房行為上的減免補貼標準是以納稅人為基數(shù)而公平和固定的，并不因個稅在購房支出上的減免而影響貧富收入差別的調(diào)整，并使所有居民均有機會平等的條件。
尤其在我國是住房從實物向貨幣化分配的過渡轉(zhuǎn)化，本來就存在實物與貨幣化分配的權(quán)力不均等性。多數(shù)居民沒有享受實物分配與補貼的機會，今后多數(shù)人也不會有這種權(quán)利與機會。那么最好的解決辦法就是公平的用個稅減免的方式解決居民住房問題。我國已開始建立低收入或最低收入家庭的住房社會保障體系(經(jīng)濟適用住房和廉租住房政策)，那么個稅在購房之中的減免并不會影響收入調(diào)節(jié)和低收入家庭的利益，同時給所有不同收入家庭共同的減免機會(今天的低收入家庭會在明天成為高收入家庭)。
個稅在購房中的減免可以用個稅的納稅總額按比例減免的方式；可以按購房利息支付減免的方式，也可以按納稅人為單元限額減免的方式(如按單人納稅購房減免30—50萬元限額，在多次變更住房條件時終生使用減免額度。美國為單人納稅減免額度50萬美元，是平均165平方米一套住房房價的2.5倍)。用購房行為個稅減免的政策補償傳統(tǒng)分配制度中無住房工資成份是合理與公平的，應成為國家無力公平對所有人實施補償中的一項長期住房政策。同時有利于逐步將所有列入個稅納稅收入之外的補貼收入全部并真正從暗補、明補變成勞動收入，也有利于個稅最終以勞動的全部收入為條件的統(tǒng)一征繳方式的改革。
至今為止我國對居民住房的房產(chǎn)稅尚實行免征的政策，但實行物業(yè)稅政策之后就可能對所有的房屋產(chǎn)權(quán)者收取物業(yè)稅，目前這一條件尚不完全具備。
這里還要從我國住房制度從實物分配向貨幣化分配過渡說起。我們的房改房在住房單套數(shù)中尚占有多數(shù)。據(jù)統(tǒng)計全國的城鎮(zhèn)住房私有化率約為73%，全國城鎮(zhèn)住房的成套率約為73%。但根據(jù)全國商品房累計銷售總量計算，我國的住房私有化率中約85%的住房為低房價補償方式將公房轉(zhuǎn)化為私有的。同時各種居住房產(chǎn)中約30%的住房為不具備基本成套條件的低水平住房。用房改方式轉(zhuǎn)換成私有產(chǎn)權(quán)的住房其中大量的住房條件也較差，需要進行拆除和置換，并且這其中大量的家庭雖然表面看已擁有了屬于個人的房產(chǎn)，卻仍屬于較低收入和尚未改變生活質(zhì)量的情況，因此如果對這些房產(chǎn)和家庭征收物業(yè)稅也尚存在如何征收與公平的問題。
因住房從實物向貨幣化分配轉(zhuǎn)移，因此會引起稅收政策的改革，這一改革又會引起其他方面與個稅、低保等問題的關聯(lián)。現(xiàn)有中國的房地產(chǎn)市場雖然活躍并高速增長，但商品房供給的總量仍在全部住房總量的套數(shù)上占有較低的比例。每年的市場商品房供給能力約只占城鎮(zhèn)居民家庭戶數(shù)的5.%以下(尚未計算因城市化新增的人口與家庭)，因此政策的調(diào)整不能僅從一手市場的新增住房的情況考慮，不能僅從地租的收取角度考慮物業(yè)稅的改革。
五、稅收的改革要有利于住房條件的改善
世界各國的住房政策中都沒有要求全部的城鎮(zhèn)居民必須都能購買住房。住房發(fā)展條件最好的美國至今其私有化住房率也不足70%，任何國家都有30—40%的城鎮(zhèn)居民在租房而不是在購房。中國的住房政策應該也是同樣。重要的并不在于是否能讓所有的居民購買和擁有自己的住房，而在于居民是否能居住在不管產(chǎn)權(quán)歸誰、但有較好生活條件、能提高生活居住質(zhì)量的住房之中。
1978年時的住房建設政策首先要解決的是有房住。1992年之后住房生產(chǎn)制度的改革和土地制度的改革是加速住房的生產(chǎn)和多種方式解決有房住問題。1998年的貨幣化分配要解決住房不再依賴于國家和企業(yè)的問題，同時形成了住房增量和住房標準提高的市場。2003年的18號文件則要解決住房制度市場化和建立住房社保體系的問題。至今尚沒有一個完整而長期有效的住宅法或住房制度，但已基本形成了部分人購房、部分人租房、從二手房交易向一手房過渡、從租房向購房過渡的改善住房條件的格局趨勢。因此稅收的改革會從兩個方面考慮：其一、首先解決有房住的低水平過程問題，那么最基礎的就是解決租房的稅收問題。按現(xiàn)行的稅務規(guī)定，房屋出租的綜合稅率高達34%左右，個人住房出租的稅率減半后約為17%，部分城市如上海、北京等單獨將個人住房出租的稅率降為綜合稅率為5%，但國家的稅務規(guī)定并未相應修改。如果增加了物業(yè)稅將可能會大大提高了出租住房的稅收支付，當考慮房屋出租時就必然要考慮出租房屋在保有其間的稅費和成本，其二、要解決購房者的稅收負擔問題：A是力爭降低購房的初始門檻，如七十年的地租分期支付的問題。如果在購房時一次性先行支付和分期在購房后支付兩者之間的差異巨大。B是降低購房者各種交易環(huán)節(jié)中的稅費使因交易產(chǎn)生的各個環(huán)節(jié)中的稅費起到降低初始購置的門檻的作用。C是提高個人購房的支付能力，如減免個稅的政策，使初始購房的壓力降低，并具備多次置換的條件。D是降低物業(yè)管理的服務稅費使房屋使用、運行、維護的費用降低。
當租、購房的稅收政策有利于調(diào)動消費欲望時，稅改的最優(yōu)效果才能被稱為促進了經(jīng)濟的增長與發(fā)展。雖然稅率、稅基都可能減少，但如果交易的活躍程度激增時，實際的稅收并不會因減免政策而減少。當我國為刺激和鼓勵出口而采取高額補貼退稅制度時，海關的總稅收不是減少而是增加了。當上海市降低房屋交易、出租、購買稅率和購房減免個稅的各種優(yōu)惠政策時，市場總量的增加并未減少總體的稅收收入。同樣為解決我國城鎮(zhèn)住房問題，提高城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量而采取的稅費優(yōu)惠政策不但不會使總體的稅收水平下降，反而會刺激市場的發(fā)展而創(chuàng)造更多的稅收。美國的減稅政策對市場的刺激和增長的支持作用也必然會帶給美國政府更多的稅收。反之當經(jīng)濟發(fā)展不活躍時稅收一定是下降而非增長的，中國股市中交易稅費的多次調(diào)整也正說明了這個道理。
六、物業(yè)稅的改革應考慮現(xiàn)有各種稅收的綜合情況
現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)的稅收中多種稅收關系均有相關聯(lián)之處，稅收改革的基礎應從我國住房制度的角度出發(fā)，優(yōu)先保證居民不只是有房住，而是要隨著經(jīng)濟的發(fā)展，使居民能有好房住，不斷的改善住房條件提高生活質(zhì)量。
目前的物業(yè)稅收改革重點從土地的地租類收益角度出發(fā)，但由于地租收取方式的改變會同時影響到房地產(chǎn)的開發(fā)、建設、交易、出租、物業(yè)的保有等多個環(huán)節(jié)，包括在這些環(huán)節(jié)中的稅率變化和稅收關系。也將因稅收政策而影響市場的變化。改革的目的首先是要促進經(jīng)濟的發(fā)展，擴大交易而創(chuàng)造稅源和納稅機會，然后才在經(jīng)濟高速發(fā)展的基礎上增加稅收。
稅收對一個國家來講是維持運轉(zhuǎn)發(fā)展經(jīng)濟及調(diào)節(jié)財富的重要來源和手段。稅收總的目標還是要還源于民，國家所產(chǎn)生的公共產(chǎn)品開支恰恰是為還源于民而促進發(fā)展的。那么用減免稅收和改革現(xiàn)有稅制使其更有利于社會發(fā)展是同樣重要并具有同樣意義的。
沒有市場經(jīng)濟的改革開放和稅收的傾斜政策，哪來的稅收增加，沒有非公經(jīng)濟的存在，哪來的貧富差別又何需個稅的調(diào)節(jié)，正是發(fā)展創(chuàng)造了稅收的增加。稅收的改革不在于是否可能與現(xiàn)有稅收的規(guī)模相當而在于能否促進經(jīng)濟的增長，不在于單一稅種的變化而在于綜合稅收的總量上有所提高。尤其是當稅收的優(yōu)惠政策能體現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)，體現(xiàn)在居民生活消費的主要方向，必將帶動更多的相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和擴大內(nèi)需，也一定會產(chǎn)生更大的稅收增長機遇。市場期待著城鎮(zhèn)建設稅費改革的成功。
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