房地產(chǎn)業(yè)整個行業(yè)鏈到底涉及了多少稅費，不是一個普通人可以說清的，就是一個房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的專業(yè)人士也很難說清楚，整個行業(yè)中的稅費僅從稅而言就多不勝數(shù)。近日，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會輪值主席、華遠集團總裁任志強就物業(yè)稅改革的問題發(fā)表了自己的看法。
任志強認為，納稅是每個公民和企業(yè)的義務(wù)。但物業(yè)稅稅目繁多，房地產(chǎn)開發(fā)中僅從消費者取得房屋所有權(quán)之前算起，其支付的費用中約有20％的部分轉(zhuǎn)換成了各種稅收。項目重復(fù)納稅及稅基不合理，確實到了應(yīng)進行改革的地步了。
地租占商品房價格40％
中國的房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)中地租是一個非稅收科目的重要稅賦之一。任志強將政府所收取的地租分為貨幣地租與實物地租兩類。
貨幣地租包括：土地出讓金、大市政配套費、四源費、防洪費、集資費或由實物轉(zhuǎn)化的費用等各種各地名目不同的建設(shè)收費；實物地租包括：按政府文件規(guī)定由開發(fā)企業(yè)強制性要求配套建設(shè)并無償或低于成本價格上交給政府或政府下屬行政管理部門的實物。有規(guī)劃條件中的強制性要求，有政府立法或文件規(guī)定必須建設(shè)和上繳的條件等等。如北京按千人指標確定的各種配套設(shè)施（含教育與商業(yè)等），如人防法、抗震法、綠化法等所規(guī)定的設(shè)施，如居委會、社區(qū)活動站、物業(yè)管理用房等，又如調(diào)壓站、變電室、模塊局、公交車站等各種設(shè)施，也包括各種市政管線的建設(shè)。這些建設(shè)費用全部攤?cè)敕课莩杀局校上M者承擔并不歸消費者所有。
在任志強看來，消費者既無產(chǎn)權(quán)、又無收益權(quán)的這些上交物業(yè)或建筑，都是政府因土地使用的建筑行為而產(chǎn)生的歸政府的公共產(chǎn)品的收益，或由政府轉(zhuǎn)移給相關(guān)管理部門或企業(yè)的收益，都應(yīng)該被認定為是實物地租。另外，取得城市建設(shè)用地的成本中還包括了征地、拆遷、勞動力安置、菜田或農(nóng)田開發(fā)基金、地上及地下物拆遷補償?shù)雀鞣N費用，其中部分費用也是實物地租的一部分。
任志強認為，實行土地有償出讓制度之后，政府只是在原來收取了大量貨幣地租與實物地租的基礎(chǔ)上增加了另外的用以明確在一段年限內(nèi)業(yè)主擁有土地使用權(quán)的地租，將沒有實行土地有償出讓制度之前收取的建筑稅固定資產(chǎn)投資方向稅等，轉(zhuǎn)換成了部分土地出讓金。這些地租的總量在房價中占有極大的比例，其中貨幣地租約占房價的20％，實物地租（不含征地、拆遷等費用）約占房價的20％。稅和地租大約占房價的60％。
稅制改革應(yīng)免除重復(fù)計稅
任志強認為，憲法規(guī)定土地歸國家所有，因此任何企業(yè)和個人使用國家所有的土地都應(yīng)理所當然的繳納地租，但中國的法律上并沒有規(guī)定向政府繳納的地租要上稅。而實際上，地租作為房價中的重要稅基組成，在重復(fù)不斷的征收著營業(yè)稅、營業(yè)稅附加和契稅等相關(guān)稅收。
土地出讓金是可以明確從房價中剝離的貨幣地租部分�，F(xiàn)行法規(guī)中采取一次性收取40至70年的土地使用費用，其本身就提高了初次建設(shè)與購買的門檻，而且，地租中還包括了消費者提前支付地租的利息部分。任志強以70年的利率貼現(xiàn)計算，實際出讓金的水平是名義出讓金的37．4倍以上的價格，他認為這種方式本身不合理。同時出讓金成為土地價格和房屋價格中的一部分，轉(zhuǎn)換成計稅基數(shù)，當土地進行一次交易時出讓金作為基數(shù)將繳納5．5％的營業(yè)稅和4％的契約稅，當房屋建成銷售時出讓金再次作為基數(shù)再行繳納5．5％的營業(yè)稅和相應(yīng)的契稅，實際利用地租所收取的稅收就成為額外的地租。
在任志強看來，對開發(fā)商而言，地租是一種代收代繳的支付關(guān)系，但卻必須在承擔代收代繳義務(wù)的同時為這種義務(wù)繳納營業(yè)稅和契稅；消費者在向政府支付地租的同時也同樣為繳納地租的行為承擔營業(yè)稅和契稅，這種做法不盡合理。除營業(yè)稅和契稅之外，土地出讓金在房產(chǎn)稅中起到基數(shù)擴大的作用。稅收制度改革，應(yīng)首先解決代收代繳或解決向政府繳納地租的重復(fù)性收稅問題。
任志強建議，在工業(yè)生產(chǎn)中有增值稅的抵扣政策，在房地產(chǎn)交易中，也應(yīng)該將向政府支付的土地出讓金從稅基中扣除，不管是土地或房屋的轉(zhuǎn)移與交易，政府所收取的出讓金都不應(yīng)作為納稅的基數(shù)。任志強提出，由于在實施土地出讓金貨幣地租之后，政府應(yīng)收取的土地價值實際已被提前收取了。在土地出讓后必須兩年之內(nèi)動工的配套政策之下，并不會產(chǎn)生因土地本身而形成的過高升值，而只會因市場和開發(fā)商能力產(chǎn)生房價升值。即不是因為土地價值的提高而創(chuàng)造了土地上的產(chǎn)出提高，相反是因為土地上的產(chǎn)出價值的提高拉動了土地價值的提高。因此產(chǎn)品收益的提高所形成的土地的價格是因使用土地的人所創(chuàng)造的，而并非土地本身所創(chuàng)造。因政府投入而形成的土地周邊效率的提升因素，政府在地租評估中已將其作為評估基礎(chǔ)而收費了。這樣，土地增值稅只能是對最能挖掘產(chǎn)品價值行為的一種打擊，而不利于對經(jīng)營者創(chuàng)造產(chǎn)品價值而提升土地利用價值的激勵。尤其是招、拍、掛的土地出讓中，市場資源公開和競爭配置的過程中，已回避了因協(xié)議出讓國有土地資源被低估的可能，如果過去的土地增值稅是為彌補政府首次出讓時的漏洞，那么土地出讓制度改變之后，政府再收取經(jīng)營者創(chuàng)造產(chǎn)品而帶來收益增加的稅收就沒有道理了。另外，土地增值稅的收取會使城市的建設(shè)者滿足于生產(chǎn)一般產(chǎn)品，無法提高產(chǎn)品的質(zhì)量，不利于創(chuàng)造城市的生活環(huán)境的改善與進步。
應(yīng)按比例減免個人所得稅
任志強概括分析，中國的分配制度經(jīng)歷過實物配給、實物分配、計劃分配、貨幣與實物結(jié)合分配至完全貨幣化分配的過程。目前尚未形成完全的貨幣化分配。1998年之前在住房分配上基本延續(xù)了憲法中所明確的由國家決定居民的積累與消費的政策，但調(diào)節(jié)個人收入貧富差別的個人所得稅卻經(jīng)兩次調(diào)整在房屋貨幣化分配之前就出臺了。在終止實物分配，住房貨幣化政策出臺時，住房補貼作為貨幣化收入的這部分基數(shù)并未列入個稅征收基數(shù)內(nèi)。但在整個住房貨幣化分配的過程中，只有在政府或國家機關(guān)中供職的城鎮(zhèn)居民家庭才能享受這一貨幣化住房補貼和補貼免征個稅的優(yōu)惠，而大多數(shù)家庭并沒有機會享受專門作為住房貨幣化分配并免征個稅的特別優(yōu)惠。不得不將全部收入在繳納了個稅之后，才能用稅后收入解決住房問題。這部分人在整個城市人口比例和就業(yè)比例中占有絕大多數(shù)。個稅因住房貨幣化分配的不均衡性，使多數(shù)人在貨幣化分配之后成為利益被損害者。
任志強提出，在世界多數(shù)國家的住房政策中都有住房購買與個稅的繳納結(jié)合的做法。我國處于住房從實物向貨幣化分配的過渡轉(zhuǎn)化的過程中，今后多數(shù)人不會享受實物分配與補貼的權(quán)利與機會。最好的解決辦法是用個稅減免的方式解決居民住房問題。我國已開始建立低收入或最低收入家庭的住房社會保障體系，那么個稅在購房之中的減免并不會影響收入調(diào)節(jié)和低收入家庭的利益，同時給所有不同收入家庭共同的減免機會。
個稅在購房中的減免可以用個稅的納稅總額按比例減免的方式；可以按購房利息支付減免的方式，也可以按納稅人為單元限額減免的方式，如按單人納稅購房減免30－50萬元限額，在多次變更住房條件時終生使用減免額度。用購房行為個稅減免的政策補償傳統(tǒng)分配制度中無住房工資成分是合理與公平的，應(yīng)成為國家無力公平對所有人實施補償中的一項長期住房政策。同時有利于逐步將所有列入個稅納稅收入之外的補貼收入全部并真正從暗補、明補變成勞動收入，也有利于個稅最終以勞動的全部收入為條件的統(tǒng)一征繳方式的改革。
物業(yè)稅應(yīng)有利于調(diào)動消費
至今為止，我國對居民住房的房產(chǎn)稅尚實行免征的政策，但實行物業(yè)稅政策之后，就可能對所有的房屋產(chǎn)權(quán)者收取物業(yè)稅。
任志強認為，目前房改房在住房單套數(shù)中尚占有多數(shù)。全國的城鎮(zhèn)住房私有化率已達73％，全國城鎮(zhèn)住房的成套率約為73％。但根據(jù)全國商品房累計銷量計算，我國的住房私有化率中約85％的住房為低房價補償方式將公房轉(zhuǎn)化為私有的。同時各種居住房產(chǎn)中約30％的住房為不具備基本成套條件的低水平住房。用房改方式轉(zhuǎn)換成私有產(chǎn)權(quán)的住房中，大量住房條件較差，需要進行拆除和置換。并且其中大量家庭雖然已擁有個人的房產(chǎn)，卻仍屬于較低收入和尚未改變生活質(zhì)量的情況，對這些房產(chǎn)和家庭征收物業(yè)稅尚存在如何征收與公平的問題�，F(xiàn)在每年市場上商品房供給能力只占城鎮(zhèn)居民家庭戶數(shù)的5％以下（尚未計算因城市化新增的人口與家庭），因此政策的調(diào)整，不能僅從一手市場的新增住房的情況和地租的收取角度考慮。
任何國家都有30％－40％的城鎮(zhèn)居民在租房而不是在購房。目前，我國也已基本形成了部分人購房、部分人租房、從租房向購房過渡的格局趨勢。任志強提出，物業(yè)稅改革首先應(yīng)解決租房的稅收問題。按現(xiàn)行的規(guī)定，房屋出租的綜合稅率高達34％左右，個人住房出租的稅率減半后約為17％，部分城市如上海、北京等單獨將個人住房出租的稅率降為綜合稅率5％，但國家的稅務(wù)規(guī)定并未相應(yīng)修改。其二，要解決購房者的稅收負擔。在購房時一次性先行支付和分期在購房后支付地租，兩者之間的差異巨大。需力爭降低購房的初始門檻，將70年的地租分期支付。還應(yīng)降低購房者各種交易環(huán)節(jié)中的稅費，并減免個稅，以提高個人購房的支付能力，使初始購房的壓力降低，并具備多次置換的條件。另外需降低物業(yè)管理的服務(wù)稅費使房屋使用、運行、維護的費用降低。
任志強認為，當租、購房的稅收政策有利于調(diào)動消費欲望時，稅改的最優(yōu)效果才能被稱為促進了經(jīng)濟的增長與發(fā)展。雖然稅率、稅基都可能減少，但為解決我國城鎮(zhèn)住房問題，提高城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量而采取的稅費優(yōu)惠政策不但不會使總體的稅收水平下降，反而會刺激市場交易的活躍而創(chuàng)造更多的稅收。
·鏈接·
當前物業(yè)稅的征收大致分為七個部分：
涉及土地使用的稅收。包括農(nóng)地占用、土地使用、契約、土地增值等稅收；
涉及建設(shè)中的稅收。包括每一單項產(chǎn)品生產(chǎn)和施工企業(yè)的營業(yè)稅、營業(yè)稅附加及提前預(yù)做的營業(yè)稅利息；
涉及企業(yè)所得的稅收。所得稅和提前預(yù)繳的所得稅利息、預(yù)繳的土地增值稅及利息；
涉及房產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓交易的營業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、所得稅；
涉及房屋出租的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅、契約稅；
涉及物業(yè)管理的營業(yè)稅、所得稅等各種稅收；其它產(chǎn)生合約的印花稅等稅收。
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