二手房市場(chǎng)率先回暖 個(gè)稅新政再掀樓市波瀾

    進(jìn)入“金九銀十”，北京市二手房市場(chǎng)漸漸走出新政實(shí)施帶來的后續(xù)觀望期，在二手房?jī)r(jià)格保持平穩(wěn)的同時(shí)，成交量上漲幅度較為明顯。二手房市場(chǎng)較之一手樓市率先回暖。

　　此前，剛剛閉幕的軍博房展會(huì)首日3萬多人次中，前往咨詢二手房的消費(fèi)者占總?cè)藬?shù)的65%。另據(jù)“鏈家”統(tǒng)計(jì)資料分析，二手房源登記量相比7月的夏季房展會(huì)增長(zhǎng)29%，客戶登記量相比7月房展會(huì)上漲36%。而且，在所登記的全部客戶中，26%的人群考慮在3個(gè)月之內(nèi)實(shí)施買房計(jì)劃，這與5月新政出臺(tái)后，90%以上的客戶采取持幣觀望現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的反差。

　　政策撬動(dòng)作用彰顯

　　政策上的及時(shí)調(diào)整是激活北京二手房市場(chǎng)，使其出現(xiàn)了強(qiáng)勁反彈的首要因素�！拔覑畚壹摇闭J(rèn)為，雖然“6·1”政策之后，北京二手房市場(chǎng)受到較大沖擊，但是在7月末，北京市出臺(tái)的《關(guān)于個(gè)人銷售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知》明確六類具有保障性質(zhì)的住房首次上市交易不再受“小區(qū)容積率”和“單套住宅建筑面積”的影響，均可視同“普通住宅”享受稅收優(yōu)惠，這無異于為北京二手房市場(chǎng)送來 “及時(shí)雨”。該政策為北京二手房市場(chǎng)解決中低收入群體居住問題及穩(wěn)定北京整體房?jī)r(jià)發(fā)揮了積極的促進(jìn)作用。

　　價(jià)格位置是杠桿

　　在房屋價(jià)格持續(xù)攀升的情況下，部分購(gòu)房者將價(jià)格相對(duì)經(jīng)濟(jì)的二手房作為置業(yè)選擇。2005年上半年，北京市二手房平均成交價(jià)格為4513元／平方米，而同期全市普通住宅期房預(yù)售均價(jià)為6527元／平方米，二手房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)顯而易見。

　　據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)資料分析，北京住房供需之間從區(qū)位上存在很大落差，將近80%以上的需求者要求在四環(huán)內(nèi)選房；而僅僅20%不到的客戶會(huì)選擇郊區(qū)的房產(chǎn)。

　　但如今，北京市三環(huán)以內(nèi)可開發(fā)用地已為數(shù)不多。根據(jù)中大恒基市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示， 2005年7至8月在四環(huán)外的新開盤項(xiàng)目占全市開盤項(xiàng)目總量的67.3%。相對(duì)而言，房齡較長(zhǎng)的二手房普遍位于四環(huán)以內(nèi)，相比新房更具地段優(yōu)勢(shì)。此外前幾年新開盤的一些項(xiàng)目已相繼步入二手房市出售。這部分次新房由于開發(fā)時(shí)間早，地理位置更是相對(duì)優(yōu)越，房齡大多在5年以內(nèi)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、綜合質(zhì)量與新房相比并無劣勢(shì)，其競(jìng)爭(zhēng)力超過新房。

　　供應(yīng)結(jié)構(gòu)有望改變

　　據(jù)了解，近幾年北京市二手房與一手房供應(yīng)量之比一直在1∶6上下波動(dòng)，北京市建委公布的數(shù)據(jù)顯示，北京2004年新房成交套數(shù)為32.98萬套左右，二手房成交量?jī)H為5.74萬套左右，二手房與新房的差距相當(dāng)之大。而上海一手房與二手房供應(yīng)量比例接近1∶1，廣州約為1∶2。

　　北京的存量房市場(chǎng)在250萬套左右，其中公房約有100萬套。業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，二手房市場(chǎng)存在巨大的增長(zhǎng)空間，其前景值得期待。二手房市場(chǎng)出現(xiàn)的“拐點(diǎn)”，有望進(jìn)一步縮小二手房與新房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)比例差距，將對(duì)保持房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的健康發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。二手房市場(chǎng)的發(fā)展雖然較晚，但速度相當(dāng)快。2002年成交量為0.8萬套，2003年突破2萬套，達(dá)到2.1萬套。2004年北京二手房市場(chǎng)的成交量在4萬套左右，盡管受到新政的沖擊，2005年1至7月的北京市二手房的成交量仍然接近4萬套，中大恒基市場(chǎng)研究中心預(yù)計(jì)，在穩(wěn)定政策的支持下，2005年北京二手房交易量將直逼5萬套大關(guān)。

　　個(gè)稅新政再掀“波瀾”

　　2005年10月7日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》，該文件正式明確，個(gè)人買賣二手房必須交納個(gè)人所得稅。此消息在近日引起各二手房中介機(jī)構(gòu)的熱切關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房交易意愿雖然開始出現(xiàn)明顯回升，但在個(gè)稅新政策下，二手房市場(chǎng)將再度面臨“波瀾”。

　　“鏈家”方面分析，實(shí)際今年7月，國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)明確強(qiáng)調(diào)對(duì)于交易環(huán)節(jié)必須征收個(gè)稅。如果嚴(yán)格征收個(gè)稅，今年第四季度的二手房成交量會(huì)出現(xiàn)微降。其中影響最為明顯的應(yīng)該在于購(gòu)買時(shí)間5年以內(nèi)的二手商品房；而對(duì)已購(gòu)公房等六類具有保障性的住房，因?yàn)橛小蛾P(guān)于個(gè)人銷售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知》對(duì)其購(gòu)房時(shí)間認(rèn)定的改變，使這六類房產(chǎn)大部分處于5年以上的范疇，基本可以享受免征個(gè)稅待遇，影響相對(duì)較小。新政策執(zhí)行初期，二手房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)5月新政出臺(tái)后曾經(jīng)出現(xiàn)的集中過戶狀況，此后一段時(shí)間會(huì)處于交易“冷淡期”。