其實(shí)，早在去年底的中共十六屆三中全會(huì)上，就已經(jīng)有過“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”的明確提法。
業(yè)界有專家分析表示，此次國(guó)家擬開征物業(yè)稅，可以理解是房地產(chǎn)稅制改革的一個(gè)試探，只是這種試探目前在業(yè)界分歧較大，最后結(jié)果目前尚不好評(píng)價(jià)。畢竟開征物業(yè)稅涉及到千家萬戶，將對(duì)樓市產(chǎn)生的影響也會(huì)非同小可。最起碼物業(yè)稅的開征再次將進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革的呼聲推向了前臺(tái)。
樓市沖擊波
中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司總裁孟曉蘇對(duì)記者說:“我早就提過這個(gè)建議，現(xiàn)行土地制度是我們獨(dú)創(chuàng)的，是不符合市場(chǎng)規(guī)律的，造成了許多混亂。把土地出讓金、拆遷費(fèi)、城市配套費(fèi)用一把收清是不合理的，會(huì)造成地方政府的過量批地，以地生財(cái)，急功近利。”他說，“如果物業(yè)稅會(huì)給地產(chǎn)市場(chǎng)帶來影響，也會(huì)是良性影響，至于評(píng)估問題，總比所得稅好測(cè)算得多�！�
現(xiàn)在身在國(guó)外的首創(chuàng)集團(tuán)總裁劉曉光則是另一種看法，接到記者的電話，他直言不諱:“這肯定有問題，一定會(huì)給整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來震蕩。”
萬通董事局主席馮侖這次在記者面前顯出了“難得的理性”。他認(rèn)為:“在總的稅賦不變的情況下，物業(yè)稅主要是平衡社會(huì)財(cái)富收益，抑制高檔地產(chǎn)項(xiàng)目的手段。重要的是這種稅賦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整能均衡政府土地收入，實(shí)現(xiàn)政府的經(jīng)常性收益，因?yàn)槌鞘械耐恋貎r(jià)值會(huì)隨城市發(fā)展而不斷增長(zhǎng)。而且，降低開發(fā)成本、降低購房成本，也有助于加快房屋周轉(zhuǎn)率，活躍二級(jí)市場(chǎng)。更重要的是，此舉能有效杜絕個(gè)別發(fā)展商的圈地行為，保證市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展�！�
那么，物業(yè)稅到底會(huì)不會(huì)給當(dāng)前的地產(chǎn)市場(chǎng)帶來震蕩？目前，我國(guó)實(shí)行的是“批租”土地使用制度，用地者向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)，而其中大部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。購房者在購買房子時(shí)，房?jī)r(jià)中包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。
根據(jù)中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川的詮釋，物業(yè)稅改革的基本框架，就是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。也就是說，把現(xiàn)在買房子時(shí)需交的稅，放到買房子后按年繳交。這樣，開發(fā)商把第一期分?jǐn)傎M(fèi)用計(jì)入成本中，而剩下的分?jǐn)傎M(fèi)用在消費(fèi)者用房的時(shí)候直接交納。也就是說，征收物業(yè)稅，將幾十年的土地出讓金等稅費(fèi)按年繳納，并由專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)每年評(píng)估土地市值，這樣每年繳納的物業(yè)稅都是合理而透明的，開發(fā)商、買房人以及國(guó)家稅務(wù)部門互不虧欠。
由此來看，理論上講，“物業(yè)稅”的直接后果就是減輕了開發(fā)商前期的資金壓力，從而降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，同時(shí)也減輕了消費(fèi)者的購房壓力。
不過，地產(chǎn)商的成本賬實(shí)際并非如此簡(jiǎn)單。這從星際廣源房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)的文玲女士的一席話中便可見其中蹊蹺。她認(rèn)為:“物業(yè)稅對(duì)有關(guān)系的開發(fā)商而言影響是很明顯的，因?yàn)楝F(xiàn)行制度下許多開發(fā)商往往都能夠獲得土地免稅處理。”她還介紹說:海南的開發(fā)商普遍對(duì)“物業(yè)稅”制度表示不歡迎。海南的地產(chǎn)市場(chǎng)二次置業(yè)為主，物業(yè)稅的消息肯定會(huì)帶來市場(chǎng)疲軟，許多關(guān)注房產(chǎn)投資的資金會(huì)轉(zhuǎn)移到其他方面，這樣開發(fā)商的整體利潤(rùn)影響比較大。特別是三亞，二次置業(yè)的比重占到了房產(chǎn)市場(chǎng)的80%以上。
按照文女士的解釋，以“買房出租”作為投資的“機(jī)會(huì)主義者們”也將會(huì)失望，因?yàn)樵谶@種新的稅收制度下，“買房出租”的利潤(rùn)會(huì)大大縮水。投資型買家本來可能會(huì)一下子買幾套甚至十幾套房，開征物業(yè)稅，將讓開發(fā)商痛失可能帶來的大筆利潤(rùn)。
對(duì)于樓市價(jià)格到底是升是降，某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士如此算這筆賬:在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%。如果改用逐年繳納的辦法，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。還有估計(jì)說，北京現(xiàn)在8000元/平方米的房?jī)r(jià)，屆時(shí)4800元/平方米即可贏利銷售。這是一個(gè)對(duì)購房者極具誘惑力的價(jià)格。
不過地產(chǎn)商普遍不這樣認(rèn)為。中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智對(duì)記者說，房地產(chǎn)價(jià)格是跌還是升，受某個(gè)因素所左右的可能性不大，而主要是受市場(chǎng)需求的影響。
馮侖也覺得物業(yè)稅的實(shí)施很難直接降低樓市價(jià)格，畢竟，它只是諸多制約房地產(chǎn)價(jià)格的因素之一，“譬如4號(hào)令的出臺(tái)還在推漲房?jī)r(jià)呢”。
推行路線草圖
根據(jù)國(guó)際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格作評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅。但從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)估價(jià)制度本身就是一個(gè)“麻煩制造源”。而目前國(guó)內(nèi)物業(yè)價(jià)值評(píng)估體系尚未建立完善，配套不完善、市場(chǎng)不規(guī)范，在此情況下，開征物業(yè)稅有可能引發(fā)社會(huì)問題。
采訪中記者發(fā)現(xiàn)，物業(yè)稅如何收取，如何稽查是業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)。北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理李文杰認(rèn)為:“物業(yè)稅應(yīng)該會(huì)執(zhí)行，目前的問題是怎么交、怎么監(jiān)控，這其中存在信息管理和透明度界定的問題。還有，以前交了的怎么辦，應(yīng)該規(guī)定一個(gè)時(shí)間點(diǎn)�！�
搜房網(wǎng)總裁莫天泉說，目前國(guó)內(nèi)的評(píng)估能力還不能滿足這樣大規(guī)模的評(píng)估。這個(gè)評(píng)估牽扯到私人財(cái)富問題，因?yàn)檫@意味著每個(gè)人相當(dāng)一部分財(cái)富要透明化，會(huì)加大公民的壓力。他認(rèn)為，物業(yè)稅不是個(gè)簡(jiǎn)單問題，需要全國(guó)人大的通過，還要經(jīng)過立法程序。
征收物業(yè)稅以后，為了保證市場(chǎng)的公正公平成交，房產(chǎn)的評(píng)估工作將變得非常重要，必須保證不動(dòng)產(chǎn)業(yè)評(píng)估的準(zhǔn)確性、權(quán)威性。但從目前市場(chǎng)情況來看，滿足此需求的單一的專業(yè)評(píng)估公司微乎其微。
文玲女士還提出了一個(gè)疑問，她說，開征物業(yè)稅涵蓋了土地出讓金等相關(guān)稅費(fèi)，將涉及國(guó)土、工商、稅務(wù)等多個(gè)部門，征收涉及環(huán)節(jié)多、范圍廣，平衡起來難度大。同時(shí)住房的所有者也許并不在所在區(qū)域，實(shí)際情況復(fù)雜，特別是大范圍的推廣，難度不小。
物業(yè)稅開征標(biāo)準(zhǔn)到底會(huì)有多高，也是業(yè)界極為關(guān)注的一個(gè)問題。據(jù)悉，直到目前為止，物業(yè)稅的稅賦水平尚未確定。
有專家建議，采用房屋原值70%作為“應(yīng)納稅物業(yè)價(jià)值”，稅率不宜高于0.5%。如以一套50萬元的房屋為例，70%即35萬元，最高0.5%的稅率即35×0.5%＝0.175(萬元)，即50萬元的房屋一年繳交0.175萬元，每月繳交140多元，未超出普通家庭的承受能力。當(dāng)然，最終物業(yè)稅將以何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算尚沒有定論，但財(cái)政部稅政司一位負(fù)責(zé)人透露，有一個(gè)基本原則，即科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模，令物業(yè)稅的總體規(guī)模與之基本相當(dāng)。
遲早要來，遲來不如早來
開征物業(yè)稅在長(zhǎng)期內(nèi)和短期內(nèi)會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成不同的影響，面對(duì)不少困難需要克服。在這種情況下，針對(duì)物業(yè)稅，不乏《物業(yè)法》還未出臺(tái)，收取物業(yè)稅的條件尚不具備，時(shí)機(jī)有待成熟論。也有不少發(fā)展商認(rèn)為，開征物業(yè)稅是和國(guó)際慣例接軌，對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種必然。孟曉蘇就說，在這樣的前提下，物業(yè)稅試點(diǎn)階段不易過長(zhǎng)，應(yīng)該迅速推開。
而且，國(guó)家如此迫切地試推“物業(yè)稅”有深層次的原因。首先，居高不下的土地出讓金加劇了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)，而最終這一風(fēng)險(xiǎn)又將加劇金融部門尤其是銀行的風(fēng)險(xiǎn)。開征物業(yè)稅，將大幅度擠出土地出讓金的泡沫，進(jìn)而減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，最終使金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫的沖擊，提高金融系統(tǒng)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。而且新物業(yè)稅開征，不僅能有效均衡各方稅負(fù)，也能大大拓寬稅收征收面，增加國(guó)家稅收。還會(huì)進(jìn)一步降低目前國(guó)內(nèi)居高不下的房?jī)r(jià)，抑制國(guó)內(nèi)近年來甚囂塵上的“圈地”、“炒地”風(fēng)潮。而通過對(duì)居住豪宅者課以高物業(yè)稅，對(duì)貧窮家庭居住劣房者減少征稅甚至減免稅費(fèi)，是調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定有效舉措。
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