相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)有其特殊性，其所得稅匯算清繳也相對(duì)繁瑣。在所得稅匯算清繳時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)除了需要遵循一般企業(yè)所得稅政策外，還應(yīng)注意以下幾項(xiàng)特殊事項(xiàng)：　　

       一.視同銷售行為如何確認(rèn)收入　　

       企業(yè)將自主開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售。于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)?！　?/p>

       確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋骸　?/p>

       1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

       2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

       3.按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定（成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例看稅局的）?！　?/p>

       二.籌辦期業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用如何處理　　

       根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問(wèn)題的公告》（2012年國(guó)家稅務(wù)總局第15號(hào)公告，企業(yè)籌辦期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)直接按實(shí)際發(fā)生額的60%、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)按實(shí)際發(fā)生額，計(jì)入籌辦費(fèi)，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2009]98號(hào)）第九條規(guī)定的籌辦費(fèi)稅務(wù)處理辦法進(jìn)行稅前扣除?！　?/p>

       三.配套設(shè)施成本是否可準(zhǔn)予扣除

　　企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)建造的會(huì)所、電站、物業(yè)管理場(chǎng)所、水廠、熱力站、幼兒園、文體場(chǎng)館等配套設(shè)施，如果屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)準(zhǔn)予扣除；如果屬于營(yíng)利性的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

 　　四.公共設(shè)施建造成本如何扣除

 　　在開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　 五.搭車收費(fèi)是否屬于企業(yè)銷售收入

　 　根據(jù)規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。其中代有關(guān)部門、單位或者企業(yè)收入的基金、費(fèi)用及附加，應(yīng)如何處理？

 　　根據(jù)財(cái)政部《關(guān)于施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度》（財(cái)發(fā)[2003]55號(hào)）第六十二條明確：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時(shí)，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)，價(jià)款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位簽證后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

  　　因此，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

  　　六.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)完工時(shí)點(diǎn)如何確定　

     　根據(jù)國(guó)稅函[2010]201號(hào)規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。

國(guó)地稅合并及金稅三期的全覆蓋，使稅收征管進(jìn)入信息化時(shí)代，企業(yè)應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，做好稅收風(fēng)險(xiǎn)管控。而房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，涉稅業(yè)務(wù)復(fù)雜，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大，更應(yīng)該及時(shí)準(zhǔn)確的了解稅收政策并運(yùn)用到企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)中。 由于房地產(chǎn)企業(yè)本身的這些特殊性，使得其在稅務(wù)處理及所得稅匯算清繳時(shí)關(guān)注的要點(diǎn)也不一樣，所以本次課程就為您詳細(xì)講解國(guó)地稅合并下房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳的那些事。點(diǎn)擊進(jìn)入>>

《國(guó)地稅合并下房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳實(shí)操專題》

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