房產開發(fā)企業(yè)在很多時候都會有一些特殊的情況從而導致一些特殊的財務處理的方式出現(xiàn)，新入職的財務小伙伴往往都會迷茫不知道該如何處理。這回不用慌了，今天特別為大家整理講解下關于房地產開發(fā)企業(yè)地下車位的土地增值稅財務處理?？靵硪黄鹂聪掳桑?/p>

一、有產權車位

國稅發(fā)[2006]187號規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1、建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2、建成后無償轉移給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

3、建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用，這一條同樣適用于有產權車位的土地增值稅處理。

公共配套設施的認定

大地稅公告2014 1號規(guī)定，

房地產開發(fā)企業(yè)確認公共配套設施的扣除金額時應提供有效證明。

（一）政府規(guī)劃文件中應有相關規(guī)劃，沒有政府規(guī)劃，卻實際建造的，需提供有效證明。

（二）允許扣除的公共配套設施面積原則上以政府規(guī)劃面積為準，實際測繪面積同政府規(guī)劃面積不一致的，應提供有效證明，按實際面積扣除。

（三）產權屬于全體業(yè)主或無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設施，應有移交手續(xù)，產權屬于全體業(yè)主的還應在小區(qū)內進行公開承諾。

1.產權屬于全體業(yè)主的，如物業(yè)管理用房等，應提供房地產開發(fā)企業(yè)無償移交給全體業(yè)主使用的移交文件、業(yè)主委員會選舉文件等資料，并在小區(qū)內進行公開承諾。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由辦理入住手續(xù)50%以上的業(yè)主簽字確認移交。對于物業(yè)用房面積超過規(guī)劃面積的，還應提供大連市國土資源和房屋局關于明確該項目物業(yè)管理用房的文件以及大連市國土資源和房屋局出具的關于暫時限制該項目預留物業(yè)管理用房交易的文件。

2.無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應提供與相關部門的移交手續(xù)：

公共配套設施為幼兒園、學校的，企業(yè)應提供與縣級（含縣級）以上教委簽署的交接協(xié)議；

公共配套設施為居委會的，企業(yè)應提供與所屬街道簽訂的交接協(xié)議；

公共配套設施為人防工程的，企業(yè)應提供人防工程證、大連市人民防空（民防）辦公室出具的該項目結建人防工程批復等證明材料。

3.公共配套設施為設備間、變電所、泵房、消防間等的，企業(yè)應進行書面說明。

4.公共配套設施（會所、物業(yè)經營用房等）用于經營的，原則上不予扣除。

各地政策執(zhí)行或有不同，以具體規(guī)定為準。

二、無產權車位

各地執(zhí)行政策有所不同，具體包括以下幾種：

a.普通車位

①轉讓—不計收入，不扣成本

遼地稅函[2012]92號規(guī)定，

轉讓有產權地下停車位取得的收入，計入土地增值稅收入，地方稅務機關允許其成本費用按照對應配比原則在土地增值稅清算中扣除。

無產權地下停車位取得的收入，不計入土地增值稅收入，其成本費用地方稅務機關在土地增值稅清算中不允許扣除。其他無產權的建筑物等比照執(zhí)行。

②作為公共配套設施

作為公共配套設施時，處理方法與有產權配套設施的處理方法一致。

大地稅函[2008]188號規(guī)定，

納稅人開發(fā)的，無償供物業(yè)管理等部門使用的經營用房產、設施，如全體業(yè)主實際享有占有、使用、收益或處分該房產、設施權利的，允許計入公共配套設施。

③自用

山東省地方稅務局公告2017年第5號規(guī)定，

納稅人將公共配套設施等轉為自用，不確認收入，其應當分擔的成本、費用也不得扣除。

大地稅函[2008]188號規(guī)定，

如納稅人開發(fā)的配套設施由房地產開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門實際享有占有、使用、收益或處分該房產、設施權利的，不允許計入公共配套設施，且在對整個項目進行土地增值稅清算時，亦不得列入清算范圍，其分攤的土地成本、各項開發(fā)成本、費用、稅金等，不得在清算時扣除。

④出租

（a）出租期限與商品房同等期限，計入收入，扣除成本

當出租期限等同于商品房使用期限時，稅務機關在土地增值稅清算時，視同銷售處理。

湖北省鄂地稅發(fā)[2008]207號規(guī)定：

對于停車場（庫），僅轉讓使用權或出租期限與建造商品房同等期限的，應按規(guī)定計算收入，并準予扣除合再計算分攤的相關成本、費用。

（b）出租期限短于商品房使用年限，不計收入、不扣成本

山西省地方稅務局公告2014年第3號規(guī)定，

房地產開發(fā)企業(yè)銷售車庫、車位、地下儲藏間應當重點區(qū)分車庫、車位、地下儲藏間的對外銷售、業(yè)主共有、開發(fā)商自留三種情況；其中對外銷售的車庫、車位、地下儲藏間又分為有產權和無產權兩種情況。對不同情形按以下標準來確定成本列支：

1、有產權對外銷售的車庫、地下儲藏間，其收入應當并入房地產銷售收入，相應的車庫、地下儲藏間開發(fā)成本應當準予扣除，并加計扣除。

2、無產權的車庫、車位、地下儲藏間在一定期限內讓渡使用權的，收入不作為土地增值稅清算收入，其相應的成本費用不可以扣除。

3、全體業(yè)主共有的車庫、地下儲藏間，屬于公共配套設施，相應的車庫、地下儲藏間開發(fā)成本應當準予扣除，并加計扣除。

4、開發(fā)商自留的車庫、地下儲藏間，因其產權歸屬于開發(fā)商自有，若無對外銷售則相應的開發(fā)成本不允許扣除。

（c）不考慮出租年限，均不計入收入，不扣除成本

西安市西地稅發(fā)[2010]235號規(guī)定，

車位、車庫、車棚成本的核算，暫按照以下原則處理：

1、對有產權且能夠轉讓的車位、車庫等，其核算作為轉讓不動產同其他不動產一樣計算土地增值稅；

2、對沒有產權或不能轉讓的車位、車庫、車棚等，其取得的使用權租金收入不作為轉讓房地產收入，其分攤的成本、費用、稅金等不允許作為扣除項目進行扣除。

b.人防車位

①確權有償轉讓—計入收入，扣除成本

黑龍江省地方稅務局公告2016年第1號規(guī)定，

關于利用地下人防修建的公共配套設施有關成本、費用支出扣除問題

房地產開發(fā)企業(yè)利用地下人防修建的符合條件的公共配套設施有關成本、費用支出的扣除原則，按照《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)2006 187號）《第四條第三款規(guī)定辦理。凡建成后有償轉讓產權的，應計算收入，并可以扣除成本、費用支出。

廣州市穗地稅函[2016]88號規(guī)定，

對土地增值稅清算時已辦理確權的人防地下車庫，應計入項目可售建筑面積，作為納稅人的開發(fā)產品處理。

②產權歸全體業(yè)主或無償移交給政府有關部門—成本可扣除

黑龍江省地方稅務局公告2016年第1號規(guī)定，

凡能夠提供有關證明憑證，證明建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用支出可以扣除；凡能夠提供有關證明憑證，證明建成后無償車移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用支出可以扣除。

廣州市穗地稅函[2016]188號規(guī)定，對土地增值稅清算時未辦理確權的人防地下車庫，如納稅人能證明人防地下車庫產權屬于全體業(yè)主共同所有，或人防地下車庫產權已移交給政府主管部門，其成本、費用可作為公共配套設施費，允許扣除；否則，其成本、費用不允許扣除。

③有償轉讓—不計入收入，不扣除成本

山東省地方稅務局公告2017年第5號規(guī)定，

房地產開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不計入土地增值稅收入，凡按規(guī)定無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準予扣除相關成本、費用。

青島市地方稅務局公告2016年1號規(guī)定，

房地產開發(fā)企業(yè)轉讓利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不計入土地增值稅收入，凡按規(guī)定無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準予扣除相關成本、費用。        未無償移交給政府、公共事業(yè)單位的地下人防設施，其成本不允許扣除。該成本按照人防工程的建筑面積占總建筑面積的比例，在全部建筑安裝工程費的成本內計算。

c.機械車位—不計入收入，不扣除成本

穗地稅函[2016]188號規(guī)定，

對于出租、自用的機械車位，土地增值稅清算時，不計入清算收入，不允許扣除對應的成本、費用。其中，機械車位的成本、費用涉及項目共同成本、費用的，按機械車位建筑面復合占項目總建筑面積的比例分攤剔除。

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